סוגיות בבניה למגורים ושימושים בחלקת המגורים בנחלה / בועז מקלר, רו״ח

במאמר זה יפורטו סוגיות בעניין התשלומים והמיסים החלים בבניה למגורים ובפעילות לא חקלאית בחלקת המגורים.

היטל השבחה על בר רשות

על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ישולם היטל השבחה בשיעור של 50% מן ההשבחה, לועדה לתכנון ולבניה שבתחומה נמצאים המקרקעין שהושבחו.

בעקבות פס"ד בלוך (רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך), יש לראות בבני רשות בחלקות המגורים בנחלות במשבצות הישובים החקלאיים כחוכרים לדורות, לצורך חיובם בתשלום היטל השבחה.

פעולות כגון: רישום בטאבו, קבלת היתרי בניה מסויימים בנחלה, מכירת נחלה, פיצול מגרש מהנחלה, מימוש שינוי יעוד תכנוני וקבלת היתר לשימוש חורג, יחויבו מעתה בהיטל השבחה.

נדגיש כי העברה ללא תמורה לקרוב אינה נחשבת למימוש זכויות ולפיכך אינה חייבת בהיטל השבחה.

להרחבה ראו חוזרנו 50/2015 "שינויים בתשלומים לרמ"י בעקבות פס"ד בלוך".

מימוש זכויות החייב בהיטל השבחה

זכויות התכנוניות החייבות בהיטל השבחה הינן זכויות העומדות בשני מבחנים (מצטברים):

  • נוצרו לאחר 1.7.1975 (6 שנים לפני כניסת תיקון מס' 18 לחוק התכנון והבניה לתוקפו). 
  • טרם מומשו. כלומר, ממועד היווצרותן, לא נמכרה הנחלה ולא התקבל היתר בניה או היתר לשימוש לא חקלאי ו/או היתר לשינוי יעוד מכוחם.

פטור מתשלום היטל השבחה

קיים פטור מהיטל השבחה על זכויות הבנייה למגורים עד 140 (פסק דין דיבון).
על כל בניה או הרחבה נוספת יחול תשלום היטל השבחה.

להרחבה ראו חוזרנו מס' 084/2015 "פטור מתשלום היטל השבחה במגרש משותף למי שאינם קרובי משפחה."

חלף היטל השבחה – סעיף 21 לתוספת השלישית

סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק קובע כי בהסכם בדבר התשלומים מאת רמ"י יחול חלף היטל השבחה מתקבולי דמי החכירה המהוונים.

ביום 21.10.2012 נחתם הסכם פשרה בין רמ"י לבין הרשויות המקומיות, במסגרתו נקבע כי על מחלוקות בעניין חלף היטל השבחה, ניתן להגיש ערר לוועדה ליישוב סכסוכים לעניין חלף היטל השבחה.

הסכם הפשרה קיבל תוקף של פסק דין בבית המשפט העליון ביום 7.2.2013.

בהסכם נקבע כי המחלוקת בעניין זכאות הרשות המקומית "לחלף" עבור תקבולי דמי החכירה מהוונים בהחלטות הקשורות בעיגון זכויות החקלאים( כיום החלטות 1456,1464 ,1488) תקבע בוועדה ליישוב סכסוכים לעניין חלף היטל השבחה.

חלף היטל השבחה מתקבולי דמי החכירה המהוונים

בתקופה האחרונה מתגבש מתווה פשרה בין המועצות האזורית לבין רשות מקרקעי ישראל לפיו יועבר למועצה האזורית תשלום של 12% חלף היטל השבחה בגין תשלומי דמי ההיוון בחלקת המגורים של 375 מ"ר.

עמדתנו הינה שיש לדרוש תשלום חלף על מלוא תשלומי היוון זכויות המגורים כנהוג במגזר העירוני.

תשלומים שחלים בהיוון זכויות חלקת המגורים לפי החלטה 1464 של רמ"י

מרכז אזור עדיפות ב' אזור עדיפות א' קו עימות
  בניה בחלקת המגורים עד 375 מ"ר וביטול הרצף הבן דורי   3.75%   3.75%   3.75%   3.75% למעט 160 מ"ר
  רכישת מלוא הזכויות בחלקת המגורים עד 375 מ"ר (לא כולל 3.75%)   29.25%   16.39%   9.96%   ללא תשלום
  רכישת מלוא הזכויות בחלקת המגורים מעל 375   33%   18.49%   11.24%   ללא תשלום

הקניית בעלות ללא תשלום:

עפ"י סעיף 3.3.3 להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1370 (כיום 1478) "רפורמה בניהול מקרקעי ישראל":

"3.3.3  נכס מקרקעין שהוחכר על פי חוזה חכירה מהוון למטרת מגורים בבניה צמודת קרקע באזורי עדיפות לאומית וקו עימות ואשר אינו עולה על 3 דונם".

האפליה בין המגזר העירוני למגזר הכפרי

בניגוד לדרישה במגזר הכפרי לתשלומי היוון עבור זכויות תכנוניות קיימות, עתידיות ועבור פיצול עתידי במגזר העירוני אין כל דרישה לתשלומים אלו באזורי עדיפות לאומית במגרשים עד 3 דונם.


מס רכישה ביישום החלטה 1464

רמ"י הודיע כי תדווח לרשות המיסים על עסקאות היוון הזכויות בחלקת המגורים לפי החלטה 1464 ועל הסכם החכירה לדורות.

למניעת תשלומי מס מיותרים יש להצטייד כבר עתה באישורי מס רכישה על רכישת הזכויות בחלקת המגורים.

אישורי מס הרכישה בהם אנו ממליצים להצטייד הם אותם אישורי מיסים על רכישת הזכויות בנחלה אותם יש להצטייד כתנאי לרישום בטאבו.

מיפוי הנחלות

מהסקרים שביצענו בקרב מעל שבעת אלפים בעלי נחלות ברחבי הארץ, עולה כי ל- 75% מחברי המושבים זכאות לאישורי מיסים ללא תשלום מס רכישה נוסף.

ב-25% מהנחלות לא קיים דיווח לרשויות מיסוי המקרקעין- מאחר שבעת מכירת הנחלות לא חל חוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג-1963 על בר רשות בנחלה.

הסדר לקבלת אישורי מיסים

משרדנו פועל לגיבוש הסדר לקבלת אישורי מס הרכישה על נחלות שלא דווחו על פי ערכי הנחלות בעת רכישתם בשנים שקדמו לשנת 1996 או לפי אומדן ערך הנחלות באותו מועד.

להרחבה ראו חוזרנו 89/2016 "אישורי מיסים לרישום נחלות בטאבו ולמימוש זכויות החלטה 1464"

מס רכישה בגין הקצאת שימוש פל"ח/נלווה

על עסקת שימוש פל"ח / נלווה לא חל תשלום מס רכישה.

עסקת חכירה לדורות חייבת במס רכישה בשיעור של 6% משווי הקרקע המיועד לעסקה (למעט מרכיב המע"מ).

 

מס ערך מוסף

ניתן להחזר – בגין פעילות עסקית ואינו חייב במס רכישה.

 

השכרת שימושי פל"ח

בהחלטה 1458 "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה", הוחלט כי בעל זכויות יהיה רשאי להשכיר בשכירות בלתי מוגנת את השטח הבנוי לשימושים חקלאים בהתאם לרשימת שימושים שנקבעה על ידי רשות מקרקעי ישראל.

להרחבה ראו חוזרנו מס' 068/2016 "שימושים מותרים להשכרה בחלקת המגורים במושב".

הכנסה מהשכרת שימושי פל"ח

הכנסה מיגיעה אישית – "סכום המתקבל בידי אדם מדמי שכירות מהשכרת נכס, שבמשך עשר שנים לפחות לפני תחילת השכרתו שימש בידי האדם להפקת הכנסה מיגיעה אישית, מעסק או ממשלח יד"

הכנסה מהשכרת שימושי פל"ח עד שנת 2013:

חישוב מס בנפרד – לפי הוראות סעיף 67(ב) לפקודה מס הכנסה.

  • חלוקת שווה בין בני הזוג
  • חישוב נפרד כדלקמן:

 

75% - מי שעובד/ת בעיקר במשק          
25%-  של בת/בן הזוג.

הכנסה מהשכרת שימושי פל"ח משנת 2014:

לפי הוראת סעיף 66 (ד) לפקודת מס הכנסה
א. נדרשת יגעה אישית.
ב. חלוקת ההכנסה לפי התרומה של כל אחד מבני הזוג להשגתה.

בועז מקלר, רו״ח

משרד רואה חשבון בועז מקלר ושות׳ מתמחה במתן שירותי יעוץ ושירותי ראיית חשבון  במגזר החקלאי וההתיישבותי.

דוא"ל: bm@mekler.co.il

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237