משקי עזר "הילדים החורגים" / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

"משקי עזר" ניתן להגדירם כ"ילדים החורגים" של המגזר החקלאי. משקי העזר לא קיבלו מספיק שימת לב בשנים האחרונות, לאור העיסוק הנרחב ב"עידן הנחלה המהוונת" ובהחלטה 1464 שיישומה החל בימים אלה בכל המרחבים ברמ"י.

תיקון 1ב' לתמ"א 35 מחודש יוני 2016 הכניס לעולם הנחלות מימד חדש לפיו ניתן לבנות בחלקת המגורים בנחלה שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים וכן יחידת הורים של 55 מ"ר, כאשר תאושר תב"ע שתאפשר את ההרכב האמור, לעומת המבנה שקיים עד היום לפיו ניתן לבנות בנחלה שלוש יחידות בשני מבנים נפרדים, כאשר קיים בנחלה רצף בין דורי (אבא, בן נכד נשוי). מקום שבו לא קיים רצף בין דורי ניתן לבנות שתי יחידות נפרדות עד 160 מ"ר בכל יחידה ללא תשלום לרמ"י ובגין השטחים מעבר ל- 160 מ"ר ישולם בגין כל מ"ר ישולם 91% + מע"מ, בהתאם לשווי ערך הקרקע שייקבע על ידי שמאי רמ"י. לא ניתן לנייד שטחים בין היחידות אלא לאחר יישום החלטה 1464 ותשלום "דמי כניסה" בסך 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה בסיסיות למגורים בסך 375 מ"ר. בגין השטחים מעבר ל- 375 מ"ר ועד לשטח הקבוע לפי תב"ע בתוקף, יחול תשלום דמי היוון בסך של 91% + מע"מ בגין זכויות הבנייה המבוקשות בבקשה להיתר בניה.

החלטות מועצת מקרקעי בנושא "משקי עזר":

במהלך השניים היו קשיים ביישום ההחלטות הקשורות במשקי עזר למרות שהן אפשרו להוון את הזכויות וכן לבצע פיצול מגרש וכן הליך של שינויי יעוד ו/או ניצול.

הקשיים החלו עוד בהחלטה 1178 משנת 2009, כאשר היתה תקופה ארוכה של הקפאה ביישום ההחלטה. בשנת 2012 התקבלה החלטה 1269 ולאחר מכן בשנת 2013 החלטה 1301 לפיה בוצעו הליכים משמעותיים של היוון משקי עזר ופיצול מגרשים.

תהליך ההיוון קיבל תאוצה בייחוד בעת  העברת זכויות בכדי להימנע מתשלום של 1% מערך הקרקע בעת העברת זכויות במקום בו שולמו "דמי הסכמה" במקום "דמי היוון" על ידי מוכר הזכויות. גבייה של 1% מערך הקרקע הביאה למצב אבסורדי לפיו הרוכש משלם אלפי שקלים בחודש לרמ"י ולמעשה משלם דמי שכירות חודשיים ניכרים לאחר ששולמו על ידו מיליוני שקלים בגין רכישת הזכויות. הדרך להימנע מהתשלום היתה באמצעות תשלום "דמי היוון" לרמ"י וכך במהלך השנים התפתח נוהג לפיו, בהסכם המכר נקבע, כי יבחן שווי דמי הסכמה למול דמי ההיוון וככל ודמי ההיוון יהיו גבוהים יותר מדי ההסכמה הקונה ישלם את ההפרש בין דמי ההסכמה לדמי היוון ויקבל את הזכויות במשק העזר מהוונות, כך שהוא הנהנה מזכויות הבנייה במשק העזר.

החלטה 1301:

החלטה 1301 משנת 2013, פתחה שער לביצוע שינויים במשקי העזר ובהתאם לה בוצעו הליכי היוון ופיצול של מגרשים ממשקי עזר.

החלטה 1301 קבעה בסעיף 16, כי ניתן לבצע היוון של הזכויות במשק עזר עד 5 דונם, כאשר השומה חולקה לשני חלקים:

חלק ראשון - דמי ההיוון חושבו בגין שטח של 1 דונם רצוף עליו קיימת יחידת הדיור המקורית בגינו שולמו דמי היוון בסך של 33% + מע"מ כאשר שווי הקרקע חושב בהתחשב בזכויות בנייה קיימות ועתידיות.

חלק שני - חישוב דמי היוון בגין השטח מעל 1 דונם ועד 5 דונם – שולמו דמי היוון בסך של 91% + מע"מ.

במשקי עזר ששטחם גדול מ- 5 דונם - נחתם הסכם חכירה לעיבוד חקלאי בגין השטח עודף.

החלטה 1521:

החלטה 1521 שאושרה ביום 19.11.17 מביאה עימה שינוי מהותי במפת משקי העזר במגזר החקלאי במדינת ישראל.

השינוי המהותי ביותר בהחלטה נקבע בסעיף 2 להחלטה שכותרתו: "רכישת זכויות מהוונות".
נקבע בסעיף 2 כי בעל זכויות במשק עזר רשאי לרכוש זכויות מהוונות עד לשטח של 2 דונם בשטח רציף בלבד!!!

כלומר, אנו רואים שינוי בעמדת מועצת מקרקעי ישראל שעד היום אפשרה להוון זכויות במשק עזר עד לשטח של חמישה דונם ואילו בהחלטה 1521 השטח קטן לסך של שני דונם בלבד.

השינוי מעלה שאלות רבות מאספקטים שונים: הזכויות המשפטיות במשק העזר לפי הסכם בתוקף, זכויות הבנייה, היקף הבנייה במשק העזר, שטח חלקת המגורים במשק העזר, השלכות המס שיחולו בעת מכירת הזכויות, הורשה של הזכויות במשק העזר פיצול מגרש או מגרשים ממשק העזר, הליכי שינויי ייעוד וניצול.

האם ההחלטה מבקשת להיטיב עם בעלי הזכויות במשקי העזר או שמדובר בהרעה בתנאים של בעלי משקי העזר בייחוד בשטח חלקות המגורים?

ברשימה זו נבקש להתמודד עם השאלות ולמרות שההחלטה חדשה ולא פורסמו בגינה הוראות ביצוע או הוראות אגף חקלאי.

יובהר, כי ההוראות לפיהן עבדנו עד היום בנושא משקי עזר מוסדרות בהוראות אגף חקלאי 109 שפורסמו בתאריך 26.7.09 לצורך יישום של החלטה 1178 והן בתוקף עד היום.

כיצד מוגדר משק עזר?

"משק עזר" מוגדר בהחלטה 1521 כך: "קרקע שהוחכרה או נמסרה למטרת משק עזר, הכוללת מגורים ועיבוד חקלאי ובלבד שקרקע אינה מהווה נחלה כהגדרתה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל".

"מטרת החכירה" בהסכם החכירה מול רמ"י מוגדרת: "מגורים ושימוש חקלאי במגרש".

משקי העזר הוקצו במהלך השנים לעובדי ציבור או תושבים שלא עסקו בחקלאות שביקשו להתגורר על חלקת המגורים במושב עובדים (קיימים משקי עזר שנמצאים בתחום שאינו מהווה מושב חקלאי) ולגדל גידולים בחלקה שיסייעו למשפחה בפרנסה ולצרכים ביתיים.

שטח משקי העזר משתנה בהתאם לאזור, כאשר מדובר בשטח שנע לרוב בין דונם וחצי ולעיתים עשוי להגיע לשטח שמעל 10 דונם במקרים מיוחדים. באופן כללי ניתן לומר כי שטח משקי העזר במקרים רבים הוא כשלושה עד ארבעה דונם. משקי העזר מרוכזים לרוב במרכז הארץ וניתן אף למצוא משקי עזר באזורים שאינם מושב חקלאי.

דמי חכירה:

דמי החכירה ששולמו בגין משקי העזר במהלך השנים היו פחותים מאלו ששולמו בגין נחלות והם נגזרו באופן יחסי משטח משקי העזר ביחס לנחלה.

זכויות בנייה:

ברוב המכריע של המקרים במשק עזר ניתן לבנות יחידת מגורים אחת בלבד בשטח של עד 160 מ"ר ללא תשלום למינהל. בגין זכויות בנייה מעבר ל- 160 מ"ר ישולמו דמי היתר/דמי היוון בהתאם למבוקש בהיתר הבניה. תוספת של יחידת דיור אפשרית בהתאם להחלטות שפורטו לעיל לרבות בהחלטה 1521 בתשלום דמי היוון לרמ"י.

התוצאה היא שקיים שוני מהותי בין משקי עזר לבין נחלות בייחוד בכל הקשור לשטח החלקות המרכיבות נחלה ומשק עזר, בהרכב יחידות הדיור וזכויות הבנייה, במטרת החכירה, בחובה להתגורר ולעבד ברצף את החלקות, בהעברת זכויות ובהורשה.

הוראות מרכזיות בהחלטה 1521:

כפי שהובהר לעיל החלטה 1521 משנה את כללי המשחק בכל הקשור למשקי עזר ובייחוד בגודלה של חלקת המגורים הניתנת להיוון, כך ששטחה הוגבל בהחלטה לשטח של שני דונם בלבד והיא מגודרת בהחלטה "השטח המהוון".

כמה נשלם בגין היוון "השטח המהוון"?

שלב ראשון "דמי כניסה" - עבור יחידת דיור אחת בשטח של 160 וחלקת חצר של עד 500 מ"ר - ישולם 5.5% + מע"מ מערך הקרקע כפי שייקבע בחוו"ד שמאי רמ"י. אין הנחות אזור על תשלום זה.

שלב שני "היוון מלא" – בגין יתרת הזכויות בשטח המהוון ישולמו דמי היוון בסך 51% + מע"מ.
עבור בעל משק עזר ששילם במשך 5 שנים אחורה דמי חכירה בסך 1% משווי משק העזר ישולם 46% + מע"מ. על תשלום זה יחולו הנחות אזור.          
בגין תשלום היוון מלא – יינתן זיכוי אם נרכשו בעבר זכויות בנייה.

הוראות הנספח להסכם החכירה בעת רכישת הזכויות בהיוון מלא:

1. בעל הזכויות יחתום על תוספת לחוזה החכירה בה יפורטו ההטבות שיינתנו בגין היוון מלא.
2. תקופת החכירה היא 49 שנים עם אפשרות להארכה של 49 שנים בהתאם לתנאים שיחולו בעת הארכה.
3. במשקי עזר בהם שטח הקרקע הינו מעל 2 דונם תחול חובת השבת הקרקע בעת שינוי ייעוד בגין השטח שמעל 2 דונם.
4. במשקי עזר ששטחם קטן מ- 2 דונם ייחתם חוזה חכירה לפי התנאים הקבועים בבנייה נמוכה במגזר העירוני.
5. משקי עזר שאינם בתחום מושב חקלאי – בעת ההיוון תחול חובת השבת הקרקע מעבר לשני דונם, כאשר חלה תכנית שאינה לייעוד חקלאי או משק עזר. ניתן להוון במקרים מיוחדים מעבר ל-2 דונם אם הדבר נדרש לניצול הזכויות באופן מיטבי אך בתשלום 91%.

תוספות בניה:  

1. בשטח המהוון (2 דונם) ישולם בגין תוספות בניה בהתאם להוראות החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1500.
2. החלטה 1500 מגדירה את גובה דמי ההיוון בגין תוספות בניה/שינוי ייעוד וניצול/פיצול מגרש וקובעת כי בגין תוספות בניה/שינויי ייעוד וניצול/פיצול מגרש עבור בעלי חוזי חכירה מהוונים למטרת מגורים עירוניים (בניה צמודת קרקע), ישולמו דמי היתר מעבר ל- 160 מ"ר (עיקרי + שירות) סך של 31% משווי הזכויות המבוקשות.
3. במשק עזר לא מהוון ישולם בגין תוספות הבניה סך של 51%.
4. במשק עזר ביישוב חקלאי תוספת יחידת דיור תתאפשר רק בחוזה מהוון.
5. במשק עזר ביישוב חקלאי תוספת יחידת דיור תתאפשר בשטח הלא מהוון בסך של 91%.
6. במשק עזר בישוב לא חקלאי תותר תוספת יח"ד בתשלום 91%.
7. לא יינתן החזר בגין תשלום היטל השבחה – ההחזר ניתן רק במקרה של תשלום 91%.

פיצול מגרש ממשק עזר:            
 1.  פיצול מגרש מהשטח המהוון (2 דונם) – ישולם בהתאם להחלטה 1500 סך של 31%.

2. פיצול מגרש ממשק עזר לא מהוון או מהשטח הלא מהוון - ישולמו דמי חכירה בסך 91%
         מערך המגרש המפוצל.
3. במשקי עזר שאינם בתחום ישוב חקלאי – ניתן לבצע פיצול רק בשטח המהוון.

העברת זכויות:

1. משק עזר מהוון – לא ישולמו דמי הסכמה.
2. משק עזר לא מהוון – ישולמו דמי הסכמה וכן ישולם על ידי הקונה 1% משוי משק העזר בהתאם לשומה שהומצאה בגין דמי ההסכמה.
3. היוון בהליך מכירה – תוגש בקשה של מוכר וקונה בתוך 120 ימים ממועד הסכם המכר.
4. היוון על ידי קונה לאחר רכישה – הקונה יוכל לבקש להוון את הזכויות בתוך 90 ימים מהמועד שבו נרשמו על שמו הזכויות – הקונה ישלם את ההפרש בין דמי ההסכמה לדמי הרכישה.
5. בתהליך ההיוון ייחתם הסכם בין בעל הזכויות לבין רמ"י והשטח ייגרע מהסכם המשבצת של האגודה.

הוראות כלליות:

1. בכל הליך יש להסדיר שימושים חורגים וחריגות בניה.
2. במסגרת הסדרת השימושים יש לשלם דמי שימוש בגין תקופת השימוש ושטח השימוש.
3. בעל זכויות שביצע היוון בהתאם להחלטה 1301 לא יחוייב בתשלום נוסף בגין זכויות למגורים בשטח בגינו נרכשו הזכויות העתידיות.
4. על התשלומים בהחלטה יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית למעט בגין תשלום בסך של 5.5% + מע"מ בגין השלב הראשון של היוון הזכויות בשטח המהוון.

לסיכום:

אנו רואים כי חלו שינויים מהותיים במדיניות של רמ"י בכל הקשור למשקי עזר ובייחוד בשטח חלקת המגורים שקובעה לסך של 2 דונם בלבד.

שינוי מהותי נוסף מקבל ביטוי בחובה שחלה על בעל משק עזר בעת היוון, לחתום על סעיף השבת הקרקע למדינה בעת שינויי ייעוד בשטח שמעבר לחלקת המגורים (מעבר ל- 2 דונם). במקרה זה יש הרעה בתנאים בהתייחס להחלטה 1301 שאפשרה היוון של משק העזר עד לשטח של 5 דונם.

הערכים בגין פיצול מגרש ממשק העזר/תוספות בניה/שינויי ייעוד וניצול הופחתו לסך של 31% בהתאם למגזר העירוני.

כעת יש ללמוד את ההחלטה בהיבט השמאי ובהתאם נביא עדכון מקצועי בהקדם שיפרט את הערכים שישולמו בגין דמי היוון בשטח המהוון (2 דונם), פיצול מגרש ממשק עזר ועבור תוספות בניה.

נותיר שאלה נוספת בצריך עיון והיא: כיצד יוכל בעל משק עזר לממש בנייה של יחידת דיור נוספת ככל והמושב ניצל את כל קיבולת יחידות הדיור לאחר תיקון תמ"א 35, עבור 3 יחידות בשלושה מבנים בנחלה. בנושא זה יש להרחיב את הטיפול מול הרשויות בכדי להביא לכך שתתוקן תמ"א 35 ותקבע תוספת יחידות דיור בלוח 2, לצורך בנייה של יחידה נוספת במשקי העזר ובכדי למנוע את "המתח" שכבר קיים בין בעלי הנחלות למשקי העזר.