הדיון על הבית השלישי בנחלה מחייב כל מושב לבחון שאלה מרכזית - פנינו לאן?
התב"ע החדשה תאפשר בניה של ארבע יחידות בשלושה מבנים בחלקת המגורים בנחלה. התב"ע תקבע את היקף זכויות הבניה עבור כל בית מגורים, את האפשרות לפיצול מגרשים מהנחלה ואת הרכב היחידות. במקביל לאישור התב"ע בעלי הנחלות יידרשו להסדיר את השלב הקנייני של התהליך ביישום החלטה 1553.
השלב הקנייני:
החלטה 1553 מאפשרת יישום בשני מסלולים מרכזיים: "דמי חכירה" 3.75% + מע"מ ו"דמי רכישה" 33% + מע"מ. לאחר תשלום דמי החכירה יוכל בעל הנחלה לבנות את היחידה של 55 מ"ר עם קיר משותף לאחת היחידות ובהמשך לאחר שתאושר תב"ע חדשה, ניתן יהיה לבנות יחידה שלישית גדולה בשטח כפי שייקבע בתב"ע שתאושר (כ- 250 מ"ר לכל יחידה + 55 מ"ר).
המבנה של ארבע יחידות בשלושה מבנים נפרדים יאפשר לבעלי הנחלות לבצע פיצול של שני מגרשים מהנחלה והעברת הזכויות ע"ש הילדים או מכירה לצד ג' או רישום הזכויות ע"ש בעלי הנחלה והסדרה של חלוקת הנכסים בצוואה לאחר שבני הזוג ילכו לבית עולמם.
ביטול המעבר האוטומטי לבן זוג בעת פטירה:
יש לזכור בתהליך יישום החלטה 1553, כי עידן הנחלה המהוונת הביא עימו שינוי דרמטי בכל הקשור למעבר של הנחלה בין בני הזוג בעת פטירה. סעיף 15 להסכם החכירה החדש קובע, כי בוטל המעבר האוטומטי בן בני הזוג, כך שההורשה תתבצע בהתאם לצוואה או בהתאם לסעיף 114 לחוק הירושה. הבהרנו היטב, כי כל בעל נחלה חייב לערוך צוואה ביחד עם החתימה על הסכם החכירה החדש, בכדי להגן על הזכויות של בן הזוג שנותר בחיים.
כיצד נכין את התשתית לארבע יחידות בשלושה מבנים?
הרכב של ארבע יחידות בנחלה עם אפשרות לבצע פיצול של שני מגרשים, יביא לכך שכל נחלה תהפוך לשכונת הרחבה קטנה. ההשלכות של מהלך זה הן הגדלה משמעותית של היחידות ועומס רב על התשתיות הציבוריות. במסגרת התב"ע החדשה שמבצעים מושבים, מושקעת מחשבה רבה בנוגע לסוגיה של ריבוי העסקאות במושב כשהדבר עשוי להשפיע על אופי המושב בעתיד ונסביר במה דברים אמורים.
בעל נחלה חבר אגודה?!
במרכז הארץ בוטלו ועדות הקבלה בתיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות. התוצאה היא שהעברת זכויות בבתי מגורים בהרחבה לא מחייבת ביצוע ועדת קבלה למקבל הזכויות ובפועל כל בעל זכויות יכול למכור את ביתו למי שיבחר מבלי שלאגודה תוכל להיות שליטה על זהות הקונה.
בנחלות הפרוצדורה שונה. הקונה חותם על הסכם עם תנאי מתלה לפיו ההסכם ייכנס לתוקף לאחר שהוא יתקבל כחבר אגודה. לאחר החתימה מתבצעת ועדת קבלה וניתנת המלצה חיובית או שלילית לקבל או לא לקבל את הקונה כחבר אגודה ובאסיפה הכללית תתקבל החלטה אם לקבלו כחבר אגודה.
מצאנו מקרים בהם הקונה לא התקבל כחבר אגודה ועלתה שאלה האם הוא יכול להיות בעל זכויות בנחלה מבלי להיות חבר אגודה?
השאלה הזו קיבלה מענה בהחלטה 970 של מועצת מקרקעי ישראל ולאחרונה בפסק דין ציפורי וכן בהסכם החכירה החדש לפי החלטה 1311. בסופו של יום ואני חייב לומר למרבה הצער, יכולים להיות מקרים בהם הקונה לא יתקבל כחבר אגודה אך הוא יוכל להיוותר בעל הזכויות בנחלה, אם הוא עמד בתנאים שנקבעו בהחלטה 970 ובפסיקה. נבהיר, כי לאגודה יש אפשרות לקבוע כי הקונה לא מתאים לחיי הקהילה אך ההחלטה נתונה לביקורת שיפוטית. במקום שבו יימצא כי ההחלטה התקבלה כדין, בית המשפט יקבל ברוב המקרים את החלטת האסיפה, שכן בפסיקה קיימת עמדה ברורה, כי בית המשפט או רמ"י לא יתערבו בשיקול דעת של אגודה אלא במקרים חריגים וככל ומדובר בשיקולים בלתי סבירים.
בית המשפט העליון קבע בעניין זה, כי אגודה רשאית לקבוע לפי שיקול דעתה ובהתאם לאינטרסים שלה, מי יתקבל לשורותיה כחבר אגודה ולא נכון לכפות עליה חברים שלא יתאימו לחיי הקהילה.
השאלה שעולה כעת היא - כיצד העמדה של הפסיקה תשפיע על עידן הנחלה המהוונות ועל הבנייה של ארבע יחידות בשלושה מבנים?
הכניסה לעידן הנחלה המהוונת והאפשרות לבנות ארבע יחידות בכל נחלה, יעמידו את האגודות מול דילמות סבוכות הרבה יותר מאלו שהיו עד היום בנושא של זהות בעלי הזכויות, לאור ריבוי הנכסים והעסקאות והתחלופה של בעלי הנכסים.
בנושא זה אנו ממליצים לבצע בחינה מעמיקה לא רק של הנושא התכנוני בנחלות ובמשבצת האגודה, אלא גם את הנושא המשפטי שיענה על הצורך העתידי של האגודה בכל הקשור לבנייה בנחלות והזהות הפרסונאלית של בעלי הזכויות, על מנת שיתיישב עם האופי של המושב, הצביון והראיה לעתיד.
חשוב להדגיש, כי קיימת אפשרות להסדיר את מערכת היחסים בין בעלי הנחלות, הקונים והאגודה בכל הקשור לזכויות במגרשים שיפוצלו מהנחלות וכן ביחס לרוכשים של נחלות, באמצעות הסכם תושבות שיעמוד בהוראות החלטות רמ"י ורוח הפסיקה.
מקרה מהחיים:
באחד המקרים בהם טיפלנו, אגודה ביקשה לבצע תב"ע חדשה שתאפשר בנייה של ארבעה יחידות בשלושה מבנים. התב"ע תסדיר את האפשרות לבצע פיצול מגרש בסמכות ועדה מקומית ותגדיל את זכויות הבניה וכן תאפשר ייעודים רחבים לפל"ח. האספות הכלליות היו סוערות. אחת הבעיות שעלתה היא נושא השימושים החורגים בנחלות. בעלי הנחלות שהחזיקו שימושים חורגים חששו שמא האגודה תתחיל בתהליך יישום ההחלטות ופקחים מרמ"י יגיעו לנחלות מה שעשוי לאיים עליהם בתביעות לדמי שימוש.
הוסבר באספות כי היישום של תהליך היוון חלקות המגורים ורישום הזכויות של החברים בלשכת רישום המקרקעין במעבר מזכויות "בר רשות" לזכויות "חכירה לדורות" יהא אפשרי רק לאחר שהחברים יסדירו את השימושים בנחלות. ככל ולא ניתן יהיה להגיע להסכמה לגבי ההסדרה באופן קולקטיבי, בעלי הנחלות יידרשו לבצע מהלך פרטני של יישום ההחלטות.
באשר לתב"ע של המושב, ככל ולא תהיה הסכמה באסיפה הכללית לעריכת תב"ע חדשה, בעל נחלה שיישם את החלטה 1553 במסלול "דמי חכירה" או "דמי רכישה", לא יוכל לבנות ארבע יחידות בשלושה מבנים אלא רק שלוש יחידות בשני מבנים.
כעת נמצאנו בבעיה - מצד אחד, בעלי נחלות ביקשו להתקדם לעידן הנחלה המהוונת, לבנות יחידות בנחלות ולבצע פיצולי מגרשים עבור הילדים ומצד שני, בעלי נחלות עם שימושים חורגים סירבו בכל תוקף לתהליך קולקטיבי בטענה כי תהליך מסוג זה יביא עליהם מכת מוות.
עלתה שאלה מוסרית/חברתית/משפטית - האם ראוי שקומץ בעלי נחלות יטרפד מהלך שלם שמטרתו להביא לכך שבעלי הנחלות יוכלו לקבל הטבות משמעותיות שניתנו באמצעות ההחלטות? נסביר, כי באגודה נשוא הסיפור שלנו, אישור תב"ע חדשה דורש רוב של 75% מבעלי זכויות ההצבעה והרוב שהתקבל בהחלטות עמד על 65% מה שטרפד את המהלך.
עלתה שאלה נוספת - כיצד נכון יהא להתייחס לבעלי נחלות מבוגרים שמקיימים שימושים חורגים שמתפרנסים מהכנסות משכירות שכל חייהם תלויים בהכנסות אלו? הוסבר לבעלי הנחלות, עם כל הצער, כי ה"הכנסות" יהפכו בסופו של יום ל"הוצאות", ככל ויגיעו פקחים לנחלות גם אם לא יתבצע הליך של תב"ע, אלא בתהליך אכיפה שמתבצע כיום באופן מוגבר, הן על ידי רמ"י והן על ידי הועדות, אך ההסברים לא הועילו.
ועד האגודה שהנהיג את המהלך מצא את עצמו מול שאלות הרות גורל, מצד אחד, רצון להתקדם בתהליך שישפיע כל עתיד בעלי הנחלות ומצד שני, רצון שלא לפגוע בבעלי נחלות שחברים באגודה שנים רבות ומבקשים לא להיפגע ממהלך קולקטיבי.
ערכנו ישיבות רבות ופרסנו תהליכי עבודה בכיוונים שונים כולל אפשרות לבנות קבוצה ראשונה שתוגש לרמ"י שלא בהליך קולקטיבי אלא פרטני.
פרטני או קולקטיבי?
חשוב להבהיר, כי עמדת רמ"י בשלב זה ולאור חוסר בכח אדם, כי לא ניתן לבצע יישום של החלטה 1311 כלומר, מעבר מ"בר רשות" ל"חכירה לדורות" באופן פרטני אלא באופן קולקטיבי בלבד באמצעות האגודה. גיבוש של קבוצת בעלי נחלות אפשרי בהגשה משותפת רק באחד המסלולים לפי החלטה 1553 כלומר" "דמי חכירה" או "דמי רכישה". התחלנו במהלך של גיבוש קבוצה שמנתה 20 בעלי נחלות, הוכנו כל המסמכים הנדרשים ומפות מצביות והיינו ערב ההגשה של המסמכים לרמ"י.
המפנה הדרמטי:
בבוקר יום א' אני מקבל שיחת טלפון בהולה מיו"ר האגודה להגיע לישיבת חרום עם ועד האגודה. הישיבה התקיימה עוד באותו ערב. היו"ר הציג בפני מכתבי התראה שהתקבלו מהיחידה הארצית לאכיפה במשרד האוצר שאמונה לפי תיקון 116 לחוק התכנון והבניה, על אכיפת שימושים חורגים במקרים בהם הועדה המקומית לתכנון ובניה לא מבצעת את האכיפה. לאחר שערכתי בירור הבנתי, כי היחידה הארצית לאכיפה החלה בתהליך אכיפה של שימושים חורגים במושב לאחר "הודעות" אנונימיות שהגיעו אליה על שימושים חורגים נרחבים שמתקיימים במושב. הוצגו בפני שלוש נחלות שקיבלו את המכתבים, אך בימים שלאחר מכן התהליך הלך והתרחב.
חלף כחודש ובעלי הנחלות קיבלו מכתבי התראה מרמ"י בזו הלשון: בהתאם לביקור פקח רמ"י בנחלה נמצאו שימושים חורגים בנחלה בגינם תידרשו לשלם דמי שימוש, דרישה תועבר בהתאם, כמו כן עליכם להסיר את השימושים החורגים.
אין צורך להרחיב מה קרה במושב בימים שלאחר מכן, זה היה כדור שלג שהתגלגל, הוגשו תביעות על ידי רמ"י בסכומים של מאות אלפי שקלים, בוצעו הריסות, הוגשו כתבי אישום ושולמו קנסות. בעלי הנחלות שהפעילו שימושים חורגים מצאו את עצמם ללא מקור הכנסה ויותר מכך בחיסרון כיס משמעותי לאחר שהם נדרשו לשלם את הקנסות כאשר אין להם הכנסות.
חשוב לשים לב כי עידן הנחלה המהוונת מביא עימו הרבה מאוד שאלות שלא היו על "השולחן" עד היום ובייחוד בנושא של הסדרת שימושים וזהות בעלי הזכויות בנחלות ובמגרשים שיפוצלו מנחלות. בעלי נחלות לא נדרשו לטפל בשימושים עד היום אלא אם הם ביקשו לבצע פעולה כלשהי בנחלה. בעל נחלה יכול היה להיוותר עם שימוש חורג שנים ואפילו עשרות שנים בלא הפרעה, אך המציאות השתנתה. תיקון 116 לחוק התכנון והבניה הביא עימו שינוי דרמטי בכל הקשור לאכיפה ואנו חוזרים על עמדנו כי יש להסדיר את השימושים באופן יזום בכדי להימנע מתביעות וקנסות.
