ביום 2.7.2024 התקיימה ישיבה של המועצה הארצית לתכנון שעל סדר יומה אישור תיקון 5 לתמ"א 35 (תמ"א 35/ 5). המועצה הודיעה כי היא מברכת על קידום התוכנית שנעשתה תוך שיתוף פעולה בין המשרדים השונים כולל תנועות ההתיישבות. המועצה החליטה להעביר את התוכנית להערות הועדות המחוזיות בהתאם לסעיף 52(א) לחוק התכנון והבניה וזאת לתקופה של חודשיים (כלומר עד ליום 2.9.2024).
ביום 24.7.2024 התקיים דיון בועדה לשמירת הסביבה החופית במסגרתו הוצג תיקון מספר 5 לתמ"א 35 שמהותו, עיבוי הבינוי למגורים ביישובים הכפריים בתחום הבינוי הקיים, תוך מטרה להביא לייעול השימוש בקרקע. הוצגו בפני הוועדה דוגמאות ליישובים לאורך הים התיכון באזורי תכנון שונים ולאורך הכנרת תוך התייחסות לשינוי המוצע בתמ"א ביחס לעקרונות תמ"א 35 המאושרת.
הוועדה החליטה לאשר את התוכנית ודרשה את התיקונים הבאים:
1. תתווסף הוראה הקובעת כי תוספת זכויות בנייה, שינוי שימוש ו/או ייעוד לצורך תוספת יחידת דיור לא יתאפשרו בתחום חוף הים, כהגדרתו בחוק שמירת הסביבה החופית, התשס"ד - 2004.
2. תתווסף הוראה הקובעת כי לא תתאפשר תוספת זכויות בנייה, שינוי שימוש ו/או ייעוד עבור תוספת דיור מוגן בסביבה החופית.
3. בסעיף 8.1.3 תתווסף הוראה לפיה תוספת שטח לצורך יחידת דיור חדשה תהיה, ככל הניתן, מחוץ לתחום סביבה החופית או בשוליה.
4. למסמך השיקולים יתווסף כי ביישובים בתחום הסביבה החופית יבחנו חלופות מחוץ לתחום הסביבה החופית וכן העיבוי האפשרי בתחומי היישוב.
5. בסעיף 8.1.4 לתוכנית יקבע כי מעבר דגם בסביבה החופית יהיה באישור המועצה הארצית.
תיקון 5 ללא כל ספק ישנה באופן דרמטי את פני המגזר הכפרי וישפיע השפעה מכרעת על מערכת השיקולים ביחס לבניה ופיצול מגרשים בנחלות ומשקי עזר וכן על האופן שבו בעלי הזכויות יורישו את הנכסים בתהליך המעבר הבין דורי.
במסגרת רשימה זו אבקש לערוך דיון בנושא המרכזי שעומד על הפרק במפגשים עם בעלי נחלות ומשקי עזר - כיצד תיקון 5 ישפיע על בנייה ופיצול מגרשים והחלוקה בין הילדים ובהתאם לכך על הוראות הצוואה של ההורים.
נציין, כי עוד בטרם החל הדיון בתיקון 5 לתמ"א 35, מועצות אזוריות ואגודות פעלו לאישור תוכניות לאחר אישור תיקון 1ב לתב"ע 35 בחודש יוני 2016, במסגרתו אושרה בנייה של בית שלישי נפרד בנחלות ובהתאם לכך פיצול של שני מגרשים. מאז שאושר תיקון 1ב ועד היום, אגודות ומועצות אישרו תוכניות לבית שלישי בנחלות וכן יחידה שניה במשקי עזר ומושבים רבים נמצאים כיום בהליך מתקדם לאישור התוכנית.
על מנת להכין את הנחלות למועד שבו תאושר התוכנית לבית השלישי, בעלי נחלות רבים, החלו בהסדרת המבנים בנחלות והסרה של שימושים חורגים, חריגות בניה והשכרות על מנת שניתן יהיה לפעול כבר כיום מול רמ"י וליישם את ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה (להלן: "ההחלטה") באחד המסלולים שמציעה ההחלטה, שכן ערך הקרקע עולה עם חלוף הזמן וההמלצה היא להתחיל בהקדם ביישום ההחלטה באחד המסלולים עד לאישור התוכנית לבית שלישי.
במסגרת מערכת השיקולים לבחירת המסלול המתאים, אנו בוחנים את הצרכים המיידיים והעתידיים של המשפחה ואוכל לומר, כי במשפחות רבות הילדים מבקשים כבר כיום לבצע בנייה של בית שני ושלישי ולפצל מגרשים ובהתאם לכך הילדים מאיצים בהורים לבצע הליכים להסדרת הנחלה וליישום ההחלטה מול רמ"י באחד המסלולים, שכן לכולם ברור, כי חלוף הזמן יביא לכך שערך הקרקע יעלה ובהתאם לכך שומות רמ"י.
משקי עזר:
בהתייחס למשקי עזר תהליך העבודה להיוון חלקת המגורים ופיצול מגרשים, מוסדר בפרק משנה 8.14 לקובץ החלטות המועצה ובנוהל עבודה B37.09 "פעולות במשקי עזר" שעודכן ביום 3.4.2024.
במשק עזר חלקת המגורים היא בשטח של עד 2 דונם וזכויות בנייה בסיסיות הן ליחידה אחת בשטח של 160 מ"ר. במשק עזר לא מהוון גובה דמי ההיוון בגין כל מ"ר מעבר ל - 160 מ"ר עומד על 51% +מע"מ ובמשק עזר מהוון עלות מ"ר עומדת על 31% + מע"מ.
במשק עזר בשונה מנחלות, אין חובת התגוררות, ניתן להשכיר את בית המגורים, אין חובת עיבוד וניתן לרשום את הזכויות ע"ש מס' יורשים או שותפים. קיימים מושבים שאישרו בתוכנית מושבית יחידה שניה במשקי עזר ואף כאלו שאישרו יחידה שלישית, רביעית וחמישית.
בעת ביצוע היוון של חלקת המגורים במשק עזר לא נרכשות זכויות בנייה עתידיות (פוטנציאל תכנוני) אלא רק זכויות קיימות בהתאם לתב"ע.
בעת ביצוע הליך היוון ככל וקיימת יותר מיחידה אחת מאושרת בתוכנית והמגרשים פוצלו תכנונית בתוכנית החלה על משק העזר, בעת ביצוע ההיוון יבוצע היוון גם של המגרשים כלומר בהליך הפיצול מול רמ"י לא ייגבה תשלום נוסף עבור פיצול המגרשים וקבלת הסכמי חכירה נפרדים (יחול היטל השבחה).
משקי העזר יושפעו גם הם באופן משמעותי מאישור תיקון 5 לתמ"א 35 שכן מדובר בתוספת יחידות משמעותית לבנייה במסגרת חלקת המגורים בשטח 2 דונם. נבהיר, כי בעלי משקי עזר שביצעו היוון במסגרת החלטות קודמות כגון החלטה 1301 במסגרתה קיבלו זכויות בנייה קיימות ועתידיות בדונם הראשון, יוכלו להנות מהזכויות שיינתנו במסגרת תיקון 5 לרבות במסגרת פיצול מגרשים ללא תשלום לרמ"י.
בעלי משקי עזר שיבצעו היוון כיום בטרם אושר תיקון 5 וקיימת בתב"ע רק יחידת דיור אחת, לא רוכשים את הזכויות העתידיות שיינתנו במסגרת תיקון 5 ובגין כל זכות עתידית יידרש תשלום נוסף לרמ"י. ההמלצה בעניין זה היא לבחון את הצרכים העתידיים של המשפחה ביחס לבנייה ופיצול מגרשים, העלויות הצפויות ואפשרויות הבנייה בהתאם לתב"ע קיימת ובהתאם לכך לקבל החלטות ביחס לבנייה במשק וחלוקה בין היורשים.
בכדי לנתח באופן יעיל את תהליך העבודה מול משפחה טיפוסית בעלת נחלה או משק עזר אביא סיפור מהחיים שחוזר על עצמו במפגשים רבים ולאחר מכן נערוך ניתוח לפי "שיטת ארבעת השלבים": משפטי, מיסוי, תכנוני וכלכלי.
סיפור מהחיים:
נועם ודנה בעלי זכויות בנחלה ויש להם 5 ילדים. שניים מהילדים בנו בתים בהרחבה של המושב ושלושה מחכים לתורם על מנת לבנות בית מגורים במושב. בין הילדים קיים "מתח" רב שנים לאור כך ששני הילדים הבוגרים קיבלו את האפשרות לבנות בית בהרחבה של המושב בעוד השלושה שהיו צעירים בעת שהוקצו מגרשים בהרחבה מבינים כיום כי נוצר "פער כלכלי" בין השניים שבנו בתים בהרחבה לבין השלושה שמנסים לפלס את דרכם לבית צמוד קרקע בכדי לגדל גם את הילדים שלהם במושב.
במסגרת השיחות המשפחתיות שנערכו בין ההורים וחמשת הילדים במהלך השנים, עלה הצורך של השלושה לבנות בתים והם הפנו את שאלות קשות להורים:
מה יהא עלינו שמבקשים לבנות בתים במושב אך אין כיום הקצאה של מגרשים בהרחבה?
מדוע אפשרתם לשני האחים הבוגרים לבנות בתים כאשר היה לכם ברור שגם אנחנו נרצה בעתיד לבנות בתים?
כיצד נסדיר את הפער הכלכלי שנוצר בינינו לבין האחים הגדולים לאור כך שהם קיבלו ראשונים את המגרשים?
העלויות לבנייה ופיצול מגרשים ובייחוד לבית השלישי הן עצומות ולא נוכל לעמוד בהם בזמן שהאחים שלנו מתגוררים בבתים ששווים נאמד במיליוני ₪ איך אתם מתכוונים לתקן את האפליה?
ההורים נאלצו לעמוד מול הילדים "כנאשמים" ולהסביר את מערכת השיקולים שהנחתה אותם בעת הקצאת המגרשים בהרחבה בסוף שנות ה- 90 של המאה הקודמת!
שלושת הילדים הבינו, שבעת שהוקצו המגרשים בהרחבה הם היו צעירים וברור כי הם לא יכלו לקבל את המגרשים, אך תהו מדוע ההורים לא חשבו מה יהא בעתיד כאשר גם הם יבקשו לבנות בתים במושב.
ההורים הסבירו שבעת שבה הוקצו המגרשים בהרחבה הם נדרשו להמליץ על מועמדים מטעמם לקבל מגרשים ולא ניתן היה לשמור מגרשים לעתיד ולכן הילדים הבוגרים שהיו באותה עת זמינים ולמרות שלא ממש רצו, לאחר לחץ של ההורים, מצאו את המקורות הכלכליים בעזרת ההורים וביצעו את התשלומים הנדרשים ובמהלך השנים לאחר שגייסו מימון ממשכנתאות בנו את בתי המגורים.
שווי בית בהרחבה של כל אחד מהבוגרים נאמד כיום בסך של כ- 6 מיליון ₪!
בשיחות מול ההורים השלושה תוהים כיצד הם, שבקושי התחילו את החיים ומתגוררים בדירות שכורות, בעוד אחיהם הגדולים בעלי בתים בהרחבה ששווים מיליוני ₪ יוכלו לבנות בתים כאשר העלויות כיום גבוהות לאין שיעור מאלו שהיו בעבר.
ככל שחלף הזמן המצוקה של ההורים הלכה וגברה עד שלצערם הם הבינו כי הם עומדים מול קרע משפחתי עמוק. הארוחות המשפחתיות פסקו, הילדים הגיעו בנפרד ולא ניתן היה להפגיש ביניהם, בני הדודים לא נפגשו, היו ערבי שבת שבהם ההורים נותרו לבדם למרות שיש להם משפחה המונה חמישה ילדים ועשרים נכדים, עד שנקעה נפשם מהמצב והם פנו לחפש מזור לכאוס המשפחתי.
פגשתי את נועם ודנה במצב שבו הם היו שבורים וחסרי תקווה. התיאורים הקשים על הדרך שהם עברו עם הילדים ועל התדרדרות המצב גרמו לדנה למרר בבכי קורע לב לאורך כל הפגישות שהיו טעונות רגשית וגרמו לי להבין שההורים המסכנים עשו את כל הטעויות האפשריות והכל בתום לב ועם הרבה רצון טוב לאחד את המשפחה.
ההורים הבהירו לי היטב, שהם רוצים ששלושת הילדים יבנו בתים במושב. הם הבינו שלא ניתן לבנות בתים בהרחבה וביקשו להבין כיצד ניתן יהיה לבנות את הבתים בנחלה של ההורים. בנחלה בנוי בית מגורים אחד בשטח של 140 מ"ר. מעבר לכך אין בנחלה מבנים נוספים למעט סככות חקלאיות ישנות שניתן להרוס בקלות. לאחרונה אושרה תב"ע במושב שמאפשרת בית שלישי נפרד וההורים ביקשו לקבל את המידע כיצד ניתן לבצע את הבניה, פיצול המגרשים ומהו העלויות של התהליך.
תהליך הבדיקה בשיטת "ארבעת השלבים":
בדיקה תכנונית - בשלב ראשון ביקשתי לבחון את אפשרויות הבניה בנחלה. התב"ע מאפשרת בנייה של שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים ובנוסף יחידת סמך בשטח 55 מ"ר.
שלושת הילדים רוצים לבנות בית והמטרה היא לבחון כיצד ניתן לבצע בנייה של שלוש יחידות ובנוסף יחידה להורים. ההורים הסבירו כי הם צריכים יחידה של 80 מ"ר בלבד ומבקשים לעשות כל שניתן על מנת לתכנן את היחידות עבור הילדים.
פניתי לאדריכל על מנת לקבל מספר סקיצות שיאפשרו בנייה של שלוש יחידות ובנוסף יחידת הורים עם אפשרות לפיצול של שני מגרשים מהנחלה. בנוסף ביקשתי מהאדריכל שבסקיצה יסמן את המגרשים העתידיים שיאושרו בתיקון 5 כאשר ביקשתי לבצע העמדה תכנונית של 6 יח"ד עם פיצול של 5 מגרשים.
בדיקה כלכלית - פניתי לשמאי על מנת שיבחן את העלויות של בנייה ופיצול מגרשים במסלול "דמי חכירה" בתשלום 3.75% + מע"מ והשלמה ל- 33% + מע"מ עבור כל מגרש ובמסלול
"דמי רכישה" בתשלום 33% + מע"מ עבור חלקת המגורים 2.5 דונם.
בנוסף ביקשתי מהשמאי שיבחן את השווי של כל מגרש מפוצל וכן שיתייחס לעלות של היטלי ההשבחה עבור בנייה ופיצול המגרשים וכן יבחן את השווי ברוטו ונטו של כל מגרש וכן את השווי של "זכות ההמלצה" שקיבלו הילדים הבוגרים עבור המגרשים בהרחבה.
במסגרת תיאום הציפיות מול ההורים הם הבהירו לי, כי הילדים הבוגרים קיבלו את חלקם והם מעוניינים לבצע בחינה של השווים במסגרת חלוקת הנחלה בין שלושת הילדים, אך ביקשו לבחון את שווי "זכות ההמלצה" למגרשים בהרחבה על מנת שיוכלו להראות לשניים הבוגרים את השווי של הזכות כיום שניתנה להם לפני כשלושים שנה.
הבהרה לעניין "זכות ההמלצה" - בעת שהוקצו מגרשים בהרחבות במושבים בעלי הנחלות התבקשו להמליץ על מועמד מטעמם. הילד שהומלץ על ידי ההורים שילם את "דמי ההיוון" לרמ"י (היו תקופות שדמי ההיוון היו בערך מופחת) וכן את "דמי פיתוח תשתיות ציבוריות". המגרש נרשם על שמו של הילד ונבנה על ידו בית מגורים. כאשר אנו בוחנים את "הזכות" שקיבל ילד בהרחבה יש להבחין בין "זכות המלצה" לבין "שווי מגרש" ואסביר.
"זכות ההמלצה" - היא "המתנה" שנתנו ההורים לילד כאשר הם אמרו לו: "אתה יכול להירשם כבעל הזכויות במגרש ולשלם את העלויות לצורך הקצאת המגרש". הזכות הזו נקראת
"זכות ההמלצה" והשמאי יודע לתת לה שווי נכון להיום. ניתן לומר בחישוב "גס" לאחר שומות רבות שבחנתי כי במרכז הארץ השווי של זכות ההמלצה עומד על כמיליון עד שני מיליון ₪. קיימים מושבים שהזכות עומדת על יותר משני מיליון ₪ וכל מקרה ייבחן לגופו. בפריפריה באזורי עדיפות לאומית ב' הזכות נאמדת בסל של כ- 500,000 ₪ - 800,000 ₪ ובאזורי עדיפות לאומית א' וקו עימות כ- 300,000 ₪ (גם כאן כל מקרה ייבחן לגופו כאשר הסכומים שלעיל הם אומדן על מנת שניתן יהיה לקבל מושג כלכלי לצורך הדיון).
"שווי המגרש" - כאשר ההורים שילמו את דמי ההיוון והפיתוח הם למעשה נתנו לילד מגרש משולם במתנה והשווי שייקבע השמאי הוא שווי המגרש נכון להיום.
את השווי של "זכות ההמלצה" או "שווי המגרש" נפחית מהחלק של אותו ילד, כפי שנפרט להלן בחלק של החישובים.
בדיקת משפטית - בכדי שניתן יהיה לבצע את הבנייה ופיצול המגרשים לפי רצון ההורים נדרשתי לבחון כי מתקיימים "תנאי הסף" ליישום ההחלטה על מנת שניתן יהיה לבצע את העבודה מול רמ"י ללא עיכובים מיותרים. בנוסף בחנתי את המצב המשפטי של הנחלה, רישום הזכויות, הדרישות של האגודה וכן מערכת ההסכמים המשפחתית שתידרש לצורך הוצאה לפועל של תהליך הבניה ופיצול המגרשים.
בדיקת מיסוי - העברה של זכויות בין ההורים לילדים כרוכה בתשלום "מס רכישה" בסך 1/3 ממס הרכישה הרגיל שכן אנו מבצעים העברה ללא תמורה של המגרשים מההורים לילדים. בחנו את המיסים שיחלו במסגרת העברות וכן את המיסים שיידרשו לצורך רישום הזכויות ע"ש הילדים. כמו כן לצורך חישובי ברוטו ונטו בחנו את מס השבח שיחול במכירה רעיונית של המגרשים והנחלה וכן את מס הרכישה בגין דמי ההיוון.
הפגישה עם ההורים להצגת החלופות:
לאחר שקיבלתי חוו"ד שמאי, חוו"ד אדריכל, בחנתי את המצב המשפטי והמיסוי וכן הומצאו את כל המסמכים מרמ"י ומהאגודה נפגשתי עם ההורים על מנת להציג את החלופות השונות.
זכויות הבנייה בהתאם לתב"ע החלה על המושב עומדות על סך של 900 מ"ר. שטח בית מגורים מקסימאלי עומד על 250 מ"ר. ניתן לבנות 3 יחידות בשלושה מבנים נפרדים ויחידת סמך בשטח 55 מ"ר. האדריכלית ביצעה מס' חלופות לבנייה של שלוש יחידות וסימנה את המגרשים לפיצול כולל דרכי גישה. גודל המגרשים המפוצלים עומד על 350 מ"ר. בנוסף סומנו מגרשים עתידיים
4, 5 ו-6 כאשר הבנייה הקיימת תותיר מקום לבנייה העתידית. יש להבהיר, כי בניית יחידות דיור נוספות בנחלות ומשקי עזר בהתאם לתיקון 5 תהיה במסגרת שטח חלקות המגורים הקיים ללא הגדלה של חלקות המגורים (אלא במקרים חריגים במיוחד וניתן לראות פירוט בעדכונים קודמים בנושא תיקון 5).
ההורים הסבירו כי הילדים מעוניינים לבנות בתים בשטח של כ- 220 מ"ר וכאמור הם יסתפקו ביחידה בשטח של 80 מ"ר. כעת היה ברור לנו שניתן לבנות את שלושת היחידות בהתאם לרצון של הילדים, אך יחידת ההורים תהיה בשטח 55 מ"ר.
כעת בחנו את העלויות לביצוע התהליך של הבנייה ופיצול המגרשים ושווי המגרשים והנחלה המפוצלת, לפי הפירוט שלהלן:
שווי הנחלה המלאה - 16,000,000 ₪
דמי רכישה - 6,000,000 ₪
מס רכישה על דמי רכישה - 360,000 ₪
היטל השבחה - 500,000 ₪
מס שבח במכירה - 800,000 ₪
שווי נחלה מלאה נטו - 8,340,000 ₪
שווי נחלה לאחר פיצול שני מגרשים - 10,000,000 ₪
דמי רכישה - 2,000,000 ₪
מס רכישה על דמי רכישה – 120,000 ₪
היטל השבחה - 500,000 ₪
מס שבח במכירה - 600,000 ₪
שווי נטו - 6,780,000 ₪
שווי מגרש מפוצל ראשון 350 מ"ר - 4,500,000 ₪
דמי היוון - 1,700,000 ₪
מס רכישה - 100,000 ₪
היטל השבחה פיצול - 500,000 ₪
שווי נטו - 2,200,000 ₪
שווי מגרש מפוצל שני 350 מ"ר - 4,500,000 ₪
דמי היוון - 1,700,000 ₪
מס רכישה - 100,000 ₪
היטל השבחה פיצול – 1,500,000 ₪
שווי נטו - 1,200,000 ₪
שווי זכות ההמלצה למגרש בהרחבה - 1,500,000 ₪
ההורים קיבלו את כל המידע לגבי אפשרויות הבניה ופיצול המגרשים וכן העלויות לביצוע התהליך ושווי הנכסים בערכי נטו והחליטו מי מהילדים יקבל את המגרשים המפוצלים ומי מהם יקבל את הנחלה. הבית שיוותר בנחלה ייבנה כך שתצורף אליו יחידת הסמך בשטח 55 מ"ר. ההורים ביקשו לבחור בחלופה התכנונית כך שניתן יהיה לבצע בנייה עתידית של יחידה רביעית ואילך וכן הבהירו כי הם יתגוררו ביחידת הסמך ויסתדרו עם הילד שיבנה את הבית הראשי בנחלה אליו תצורף יחידת הסמך בכל הקשור לחלוקה של היחידות ולאחר ששניהם ילכו לעולמם היחידה תיוותר בידי הילד שיקבל את הנחלה.
לגבי הערכים של ההנחלה והמגרשים, ההורים ביקשו לבצע את האיזון בין הילדים כבר כיום ולא לחכות לצוואה כאשר השווי נטו של כל אחד מהנכסים הוא כלהלן:
שווי נחלה מפוצלת שני מגרשים נטו - 6,780,000 ₪
שווי מגרש ראשון נטו - 2,200,000 ₪
שווי מגרש שני נטו - 1,200,000 ₪
סה"כ שווי שלושת הנכסים - 10,180,000 ₪
שווי 1/3 – 3,390,000 ₪ (מעוגל).
קרן איזון -
הילד שמקבל את הנחלה – חייב לקרן סך של 3,390,000 ₪
הילד שמקבל מגרש ראשון – זכאי מהקרן לסך של 1,190,000 ₪ ויממן מהון עצמי תוספת
בסך של 1,110,000 ₪ לצורך תשלום עלויות הפיצול.
הילד שמקבל מגרש שני – זכאי מהקרן לסך של 2,190,000 ₪ ויממן מהון עצמי תוספת
בסך של 1,110,000 ₪ לצורך תשלום עלויות הפיצול.
עלויות בניה -
עלות בניית מ"ר למגורים נאמדת בסך של 10-12 אלפי ₪ למ"ר בממוצע כך שבנוסף לעלויות הפיצול כל ילד יידרש לשלם עלויות בנייה עבור בית מגורים בשטח של 220 מ"ר סך של
כ- 2,200,000 ₪.
תזרים -
הילד שמקבל את הנחלה - ישלם לקרן סך של 3,390,000 ₪ + עלויות בנייה בסך 2,200,000 ₪ סה"כ - 5,590,000 ₪.
הילד שמקבל מגרש ראשון - יקבל מהקרן לסך של 1,190,000 ₪ ויממן מהון עצמי תוספת
בסך של 1,110,000 ₪ לצורך תשלום עלויות הפיצול + עלויות בנייה בסך 2,200,000 ₪ סה"כ - 3,310,000 ₪.
הילד שמקבל מגרש שני - זכאי מהקרן לסך של 2,190,000 ₪ ויממן מהון עצמי תוספת
בסך של 1,110,000 ₪ לצורך תשלום עלויות הפיצול + עלויות בנייה בסך 2,200,000 ₪ סה"כ - 3,310,000 ₪.
ההורים הבהירו כי לשלושת הילדים אין יכולת כספית וכי אין אפשרות לבצע איזונים כלכליים ביניהם וגם לא ניתן להעלות לדיון לאור המצב המשפחתי הקשה את הערכים והשווים של הנכסים אלא שההורים הם אלו שיחליטו כיצד תבוצע החלוקה וכן הם אלו שישלמו את דמי הרכישה על מנת להפחית מהילדים את העומס הכלכלי במסגרת תהליכי הבנייה ופיצול המגרשים.
היטל השבחה עבור בית שני ושלישי – סה"כ היטלי השבחה עומדים על 2,000,000 ₪ והוחלט עם ההורים כי כל ילד ישלם סך של 1,000,000 ₪.
כלומר, לאחר שההורים ישלמו את "דמי הרכישה" יהוונו כל זכויות הבניה הקיימות והעתידיות למגורים לרבות יחידות דיור צמודות קרקע שיאושרו בתיקון 5 לרבות פיצול המגרשים ללא עלות לרמ"י. במקרה זה הילדים יישאו בעלויות היטל השבחה 1 מיליון ₪ כ"א וכן בעלויות הבניה.
מפגש משותף הורים וילדים:
האתגר המשמעותי ביותר בתהליך הוא המפגש עם הילדים. הכנתי את ההורים היטב למפגש מול הילדים והסברתי להם את המשמעויות של בחינת השווי בערכי ברוטו ונטו והם הסכימו בהחלט כי השווי מאוזן והרגישו שלמים ומאוחדים ביחד לחלוקה עליה הם החליטו לאחר לבטים, מי מהילדים יקבל את הנחלה ומי יקבל מגרשים שיפוצלו מהנחלה.
למפגש הוזמנו חמשת הילדים ללא בני ובנות זוג. ישבתי עם הילדים וההורים ובתחילת הפגישה בהחלט הרגשתי את האווירה "הטעונה". בעיניים של הילדים יכולתי לזהות חשדנות ודריכות ביחס לבאות. התחלתי בכך שהסברתי את התהליך שעברתי עם ההורים ואת הבדיקות שביצענו על מנת שההורים יוכלו לקבל החלטה ביחס לחלוקה באופן המטיבי וכמובן מעל הכל בהתאם לרצון ההורים.
לאחר שהסברתי לילדים את תהליך הבדיקות ואת תהליכי הבנייה ופיצול המגרשים והאפשרויות הקיימות והעתידיות לפי תיקון 5, ההורים קיבלו את רשות הדיבור להסביר לילדים כיצד תתבצע החלוקה או בשפה פשוטה "מי יקבל מה?"
ההורים דיברו ברהיטות ובאסרטיביות ופרטו כיצד עבר עליהם תהליך הבדיקה וקבלת ההחלטה. הם הסבירו את הלבטים והתייחסו לשאלות ולטענות שהעלו הילדים במהלך הדרך ובייחוד בכל הקשור לבתים בהרחבה של שני הגדולים ולאחר מכן הציגו את ההחלטה שלהם לשלם
"דמי רכישה" בכדי לסייע באיזונים ולאחר מכן הודיעו לילדים מי יקבל את המגרשים המפוצלים ומי יקבל את הנחלה.
במקרה הזה פגשתי הורים שהיו מאוד החלטיים ושלמים עם הרצון שלהם ולמרות המצב המשפחתי המורכב אליו הם נקלעו, ההורים האמינו לאורך כל הדרך בילדים וביכולת שלהם להתגבר על הרגשות השליליים ויכולתי להבחין בכך בשיחות שניהלנו כאשר סייעתי להם לקבל החלטה ביחס לחלוקה.
השלב שבו ההורים מעבירים לילדים את המסרים הוא שלב קריטי כי עיני הילדים נשואות אל ההורים ויש לכל אחד מהם רצון משלו ולא תמיד כולם יוצאים מרוצים. גם אם נראה לילדים שהזכויות חולקו בכסף ובשווה כסף באופן שוויוני פעמים רבות נמצא שהם מעלים טענות מהעבר שאין להן ככל קשר לנחלה אלא לכספים או מתנות שהילדים קיבלו בעבר וכעת מבקשים לבצע בגינם "אפליה מתקנת". במקרים רבים אני מוצא שהילדים שלא קיבלו זכויות או כספים או מגרש בהרחבה או לא מתגוררים בנחלה ומבקשים לבצע בנייה ופיצול, מבקשים כי השמאי יבחן את שווי "השימוש" של הילד שגר בנחלה, בין אם מדובר בבית שהילד בנה שאז מבקשים כי השמאי יתחשב בשווי השימוש בקרקע ובין אם מדובר בבית קיים ששופץ או לא על ידי הילד שמתגורר בו שנים רבות ובמקרה זה מבקשים בחינת שווי השימוש בבית.
בשלב הזה צריך להיות מאוד ברורים בשיח עם הילדים וזה התפקיד של ההורים שלא תמיד מסוגלים לעמוד בו מבחינה רגשית. אני נוהג להבהיר להורים על מנת שיעבירו את המסרים לילדים - כי המשפחה היא לא "בסטה" בשוק שמחלקים עליה את הזכויות במשקל! ההורים מסייעים לילדים במהלך השנים לפי הצרכים והחלוקה השוויונית לא יכולה לקחת בחשבון את כל הפרמטרים גם אם ניתן לאמוד אותם מבחינה כלכלית.
כמובן שכל מקרה ייבחן לגופו אך במקרים האלה אסור לאפשר לדיון לגלוש למחוזות שמנוהלים על ידי הילדים או בני/בנות זוג או ההורים שלהם או "יועצי אחיתופל" אחרים שכל אחד מהם הוא "מומחה" לנחלות. הדיון צריך להיעשות ברגישות אך באסרטיביות של ההורים ששמים את הגבול וקובעים את עקרונות החלוקה ולא אף אחד אחר!
המפגש במקרה שלנו הסתיים בשלום בית, הילדים היו שמחים בהחלטה של ההורים ובייחוד לאור כך שההורים משלמים את דמי הרכישה והודו להורים על המתנות שהם מקבלים ובסוף הפגישה התחבקו והתנשקו והלכו שמחים לביתם.
רגעים כאלה נותנים נחת וסיפוק – לסייע בשלום בית למשפחה שכמעט התפרקה על המזבח של הנחלה זה לא מובן מאליו ואני מודה על כך.
בחלק ב' של הדיון אביא ניתוח של דרך החלוקה: כניסה להחלטה במסלול דמי רכישה, תהליך תכנוני לפיצול המגרשים, העברה ללא תמורה של המגרשים, צוואה להורים, הסכם בין דורי, הסכם ממון, יפוי כח מתמשך.
שבת שלום ובשורות טובות לכל עם ישראל!
