חלוקת הנחלה בין יורשים לאחר שההורים נפטרו מוצלחת הרבה יותר כאשר ההורים הותירו אחריהם צוואה מפורטת וברורה שמאפשרת יישום של החלטות רמ"י באופן מיטבי, לרבות התייחסות לחבויות המס שעשויות לחול על היורשים במסגרת חלוקת הזכויות.
כאשר ההורים לא הותירו צוואה, היורשים נדרשים "להסתדר" ביניהם וככל ואין הסכמות בית המשפט יקבע את החלוקה. במקום בו קיימת הסכמה או מתווה שנקבע על ידי ההורים בצוואה, היורשים יחתמו על הסכם חלוקת עיזבון באמצעותו יסדירו את חלוקת הזכויות ביניהם, כאשר אחד היורשים ירכוש את החלקים של האחרים כשאופציה של פיצול מגרש מהנחלה או שניים בעתיד, הינה רלוונטית בהרבה מקרים.
החלוקה מתבצעת כך שהיורש שיקבל את הזכויות משלם ליורשים האחרים בכסף או בשווה כסף, את התמורה מסכום הנטו בגין חלקם בזכויות בנחלה, כפי שהיו מקבלים אילו הנחלה היתה נמכרת לצד ג'. הבדיקה נעשית באמצעות שמאי שקובע את שווי הברוטו של הנחלה ועורך סימולציה למיסים שחלים במכירה (דמי הסכמה/דמי רכישה, מס שבח, היטל השבחה) וכך מתקבל סכום "הנטו" שיוותר בידי היורשים.
כאשר במסגרת החלוקה מדובר על פיצול של מגרש מהנחלה, שווי הנחלה המפוצלת (החלק הנותר לאחר פיצול מגרש מחלקת המגורים), הינו נמוך משווי נחלה "מלאה" בסך של כ- 20% - 30%, תלוי במיקום הנחלה והמושב, שכן מהנחלה ייגרע שטח של כ- 500 מ"ר וכן זכויות בנייה בסך של 160 מ"ר עבור המגרש שיפוצל מהנחלה. במקרים אלה אנו מבקשים מהשמאי לבחון את שווי הנחלה לאחר הליך הפיצול, שווי ברוטו ושווי נטו וכן את השווי של המגרש שיפוצל מהנחלה בהתחשב בעלויות הפיצול. מצאנו במקרים רבים, כי כאשר אחד היורשים שמקבל את הזכויות בנחלה המפוצלת משלם עבור היורש האחר את הוצאות הפיצול של המגרש מהנחלה, השווי של הנחלה לאחר הליך הפיצול (שווי נטו) והשווי של המגרש שפוצל מהנחלה, הינו שווי דומה ולעיתים המגרש שפוצל מהנחלה (בייחוד כאשר בנוי עליו בית מגורים), גבוה יותר.
במקרים של חלוקת עיזבון כאשר הנחלה הינה בשווי גבוה באופן משמעותי (עשרה מיליון ומעלה), קיים קושי ליורש שמבקש לקבל את הזכויות בנחלה, לפצות את היורשים האחרים בשווי חלקיהם בעיזבון ולא פעם הורים בוחרים לקבוע בצוואה כי הנחלה תימכר בכדי שלא להעמיד את היורשים בחובות ובצורך בהלוואות משמעותיות.
במסגרת הסכמי חלוקת עיזבון פגשנו מקרים רגישים במיוחד, כאשר אחד היורשים בנה בית בנחלה ומתגורר בבית ביחד עם משפחתו שנים רבות, ההורים הלכו לעולמם, והותירו צוואה שמחלקת את הזכויות בין היורשים בחלוקה שווה ולמעשה הותירו אותם "להסתדר" ביניהם. במצב דברים זה, היורשים נדרשים להגיע להסכמה מי יפצה את האחרים ויקבל את הזכויות וכן להתייחס לאח שבנה בית בנחלה. באחד המקרים כאשר שווי הנחלה עמד על סך של 12 מיליון ₪ ונותרו 3 יורשים, נמצא כי היורש שמבקש לקבל את הזכויות בנחלה צריך לפצות כל אחד מהאחים בסך של 2.2 מיליון ₪ ולא נמצא יורש שיכול היה לגייס את הפיצוי הנדרש לרבות האח שגר בנחלה. עלות הפיצול של הבית השני מהנחלה עמדה על סך של כשני מיליון ₪ וגם לכך לא ניתן היה למצוא מימון. התוצאה אליה הגיעו היורשים היתה שצריך למכור את הנחלה, אך הדילמה היתה, מה יהיה על האח שבנה את הבית השני בנחלה ומתגורר בו שנים רבות ולא מעוניין לעזוב את הנחלה. במקרה זה דובר על אחים שהיו ביחסים טובים ובהסכמה נקבע כי הנחלה תימכר, הבית השני יפוצל מהנחלה, כאשר עלות הפיצול כלולה בתוך דמי הרכישה שישולמו במסגרת המכירה של יתרת הנחלה לפי החלטה 1399 והמגרש ועליו הבית השני יירשם ע"ש האח שגר בבית השני ויתרת הנחלה תימכר ושני האחים הנוספים יחלקו בסכום הנטו שיוותר בגין המכירה. במקרים אחרים היו מחלוקות רבות בין היורשים ולא ניתן היה למצוא פתרון במסגרת הצוואה, מחלוקות שנידונו בהליכי גישור ארוכים ואף כאלו שהגיעו לכתלי בית המשפט והסתיימו בהרס של משפחות.
על כן, אנו ממליצים, לקבוע בצוואות הוראות פרקטיות הניתנות ליישום וכן לקבוע לוחות זמנים ובשום אופן לא להותיר יורשים "להסתדר" ביניהם.
כאשר מגיעים היורשים להסכמה ביניהם בהתאם להוראות הצוואה, אם נותרה צוואה, וכן במקרים בהם לא נותרה צוואה בטרם יוצא צו ירושה, או שהיורשים מעוניינים בהסכמה לקבוע חלוקה שונה מזו שנקבעה בצוואה, יחתמו היורשים על הסכם חלוקת עיזבון.
צריך להכיר, כי חלוקת נחלה בין יורשים הינה עסקה המהווה אירוע מס לפי חוק מיסוי מקרקעין. אולם, בסעיף 5(ג)(4) לחוק קבע המחוקק, כי חלוקה ראשונה של נכסי העיזבון בין יורשים, לא יראוה כמכירה ובלבד שבמסגרת החלוקה האמורה לא ניתנה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינו נכס הנמנה על נכסי העזבון.
לדוגמא, אם בעיזבון יש נחלה ודי כספים בבנקים ויש 2 יורשים, אם אחד היורשים ירכוש את המחצית האחרת בנחלה מאת אחיו ובתמורה הוא יאזן אותו באמצעות ויתור על חלקו במזומנים שבבנקים שהותירו ההורים, אזי אין מדובר באירוע מס ועל כן לא תקום חבות במס שבח ובמס רכישה. בדרך זו הנחלה תגיע במלואה לאח הרוכש מבלי שישולם כל מס לאוצר המדינה. ואולם אם אין די כספים בנכסי העיזבון, והאח שרוכש צריך לאזן את אחיו מתוך כספים חיצוניים לעיזבון
(הון עצמי או הלוואה) הרי שלגבי כספים אלה יקום אירוע החייב במס שבח בידי האח שקיבל את הכסף ובמס רכישה בידי האח הרוכש ששילם את הכסף. שימת הלב כי רשויות המס קובעות במקרה זה את "שווי העסקה" לפי שווי שוק של הנחלה ולא בהכרח לפי התמורה שנקבעה בהסכם חלוקת העיזבון (ידוע שהתמורה הינה על בסיס שווי "נטו" לאחר ניכוי כל המיסים החלים במכירה לצד ג').
במקרים רבים עולה שאלה מרכזית והיא מה נחשב ל"חלוקה ראשונה" (שכן רק היא לא מהווה אירוע מס) ומהו המועד בו הסתיימה חלוקה זו?
במקרה זה מדובר בשאלה עובדתית. לדוגמא: נחלה היתה שייכת להורים, ובנוסף היו להורים גם נכסים נוספים (דירות ומזומנים בבנקים). האבא נפטר בשנת 2005 והאמא נפטרה בשנת 2015. כעת, אחד היורשים מעוניין לרכוש את הנחלה מאחיו. אם עיזבון האבא טרם חולק (לא חילקו בין היורשים את חלקו של האבא בדירות/בדמי השכירות בדירות או במזומנים בבנקים) הרי שהאח שרוכש יכול לוותר על זכויות ביחס של 2 ההורים לצורך שימוש כתשלומי איזון "פנימיים", כך שתשלומי איזון אלו אינם חייבים במס. לעומת זאת, אם חלקו של האבא חולק בין היורשים כגון: דמי השכירות מהדירות והכספים בבנקים, הרי שכבר היתה חלוקה ראשונה של נכסי העזבון של האבא ולא ניתן להשתמש במקורות הללו כתשלומי איזון שאינם במס. כמובן שבדוגמא הנ"ל ניתן בכל מקרה להשתמש בחלקה של האמא בנכסי העיזבון כתשלומי איזון שאינם חייבים במס שבח ובמס רכישה.
חשוב להבין, כי המשמעות הכספית הינה אדירה בין אם מדובר בחלוקה ראשונה ובין אם לאו. לדוגמא: נחלה בשווי 5,000,000 ₪ נרכשה בשנת 1965. האבא נפטר בשנת 2011 והאמא בשנת 2015. להורים יש 2 יורשים. אם יש די נכסים נוספים בעיזבון והם טרם חולקו "כחלוקה ראשונה" אז האח הרוכש יכול לאזן את אחיו באמצעות ויתור על חלקו ביתר הנכסים תמורת קבלת חלקו של האח המוכר בנחלה. במצב זה לא יחול חיוב במס שבח ומס רכישה. אולם אם אין נכסים נוספים או שרואים את הנכסים הנוספים כמי שכבר בוצעה לגביהם "חלוקה ראשונה" של נכסי העזבון אז המשמעות היא חיוב במס שבח ומס רכישה היכול להגיע למאות אלפי ₪ !
כללם של דברים, כאשר אחד ההורים נפטר והותיר אחריו נחלה ונכסים נוספים אין למהר ולהוציא צו ירושה/צו קיום צוואה ולחלק את הנכסים בין היורשים, אלא יש להפעיל שיקול דעת ולתת את הדעת להשלכות המס העתידיות שיהיו לחלוקה הנוכחית.
נביא לידיעת הקוראים, כי עד למועד זה לא תוקנה הגדרת "קרוב" בהחלטה 1399. בשלב זה הגדרת "קרוב" לא כוללת אחים והמשמעות היא כי לא יינתן פטור מתשלום "דמי רכישה" בעת חלוקת זכויות בנחלה בין אחים, במקרה בו נותרה נחלה והאחים נדרשים לבצע ביניהם חלוקה של הזכויות באמצעות תשלום תשלומי איזון. עד שתיושם החלטה 1399 ניתן להשלים הסדרים בין יורשים ולהנות מהפטור מ"דמי הסכמה" הקבוע בהחלטה 534 שיבוטל בהחלטה 1399.
