רכיבי הפיצוי על השבת קרקע חקלאית / בועז מקלר רו"ח, אורי פיטוסי עו"ד

24 פבר 2016 המחברת/ת: בועז מקלר רו"ח, אורי פיטוסי עו"ד

בפס״ד שניתן לאחרונה בבית משפט המחוזי בתל אביב יפו (ת"א 1774-06), טישלר ישראלה ואח' נגד רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמי") ואח', מפי כבוד השופטתד"ר דפנה אבניאלי, נקבע כי רמ"י רשאי להתנות הארכת תקופת חכירה בתנייה המאפשרת לו לבטל את החכירה, במקרה של שינוי יעוד הקרקע. בסיפא של פס"ד מתייחסת השופטת לרכיבי הפיצוי הראויים של השבת קרקע חקלאית אשר ישקפו את"תרומתו של החוכר לשמירה על הקרקע ואת הפוטנציאל החדש – ולו באופן חלקי – הגלום בה, עם הפיכתה לקרקע לבניה או לתעשייה ביוזמת המינהל או רמ"י".

רקע:

התובעות הן אחיות, יורשות זכות חכירה של חלקות חקלאיות באזור צריפין בשטח כולל של 12,799, הידועות כחלקה 41 בגוש 4224.

בתום תקופת החכירה שלח רמ"י טיוטת חוזה חדש, המאפשר לו לבטל את החכירה במקרה של שינוי ייעוד הקרקע.

התובעות עותרות לחייב את רמ"י לחתום על חוזה חכירה בנוסחו המקורי וטוענות שהופלו בחוזה החכירה החדש.

רמ"י שלחה בחודש יוני 2005 טיוטת חוזה חכירה שונה מחוזה החכירה המקורי, כאשר השוני העיקרי הינו סעיף 15, המקנה לרמ"י לבטל את החכירה ולהחזיר לעצמה את המוחכר בכל מקרה של שינוי יעוד הקרקע.

"15. שינוי ייעוד הקרקע:

  1. מוסכם בין הצדדים כי במקרה שישונה יעוד המוחכר, כולו או מקצתו, על ידי תוכנית בין על פיחוק התיכנון והבניהתשכ"ה-1965, ובין על פי כל דין, רשאי המחכיר, על אף כל האמור בחוזה זה, להביא לידי סיום מוקדם את תקופת החכירה של המוחכר, או של חלק מהמוחכר אשר שינה יעודו, בהודעה מוקדמת של 6 חודשים לפחות.
  2. החוכר יהיה זכאי לפיצוי עבור זכות החכירה שלו במוחכר כקרקע חקלאית בהתחשב במטרת החכירה, טיב ומצב המטע ויתרת תקופת החכירה."

לטענת התובעת, סעיף שינוי הייעוד הרע באופן משמעותי את תנאי החכירה המקוריים.

עוד טוענת התובעת כי תנאי החכירה החדשים הם דרקונים, נוגדים את תקנת הציבור ומפלים אותם וזאת לעומת תאגידים החוכרים קרקעות בחלקות הסמוכות.

מנגד, רמ"י טענה כי לפי סעיף 5 לתוספת חוזה החכירה החדש, החכירה תחודש לפי תנאי החכירה שיהיו נוהגים במועד החידוש.

"בתום תקופת החכירה של 49 (ארבעם ותשע) שנים לפי החוזה הנוכחי תהיה לחוכר הזכות לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 49 (ארבעים ותשע) שנים לפיתנאי החכירה שיהיו נהוגיםבחכירות על אדמות הקרן הקיימת לישראל בע"מ לגבי קרקעות חקלאיות בלתי נטועות המיועדות למטעי הדר, אם החוכר יבקש מהרשות בכתב לפחות 6 חדשים לפני גמר תקופת החכירה הראשונה".

פסיקת בית המשפט:

בית המשפט המחוזי נעזר בהלכות קודמות שנקבעו בענין מהדרין, נורדמן והדרי החוף וקבע כי רמ"י רשאי להוסיף תניית שינוי ייעוד לחוזי החכירה החדשים ולהתנות החתימה עליהם בהסכמו.
 
"אני סבורה כי אין להחיל דין שונה על התובעות מזה שהוחל על החוכרים בפסקי  הדין הנ"ל. חוזה החכירה מושא התביעה דומה בנוסחו לחוזה המקורי שנחתם בין הצדדים בטרילוגיית פסקי הדין; התובעות (בשונה מהחוכרים בענין מהדרין) אינן אוחזות במסמך קפלן (שם נאמר כי חוזה החכירה החדש יחתם "באותם התנאים"). כזכור, חרף אמירה זו קבע בית המשפט העליון, כי המינהל אינו רשאי לכבול מראש את שיקול דעתו, ומוסמך להוסיף את תניית שינוי הייעוד ולא לחתום על חוזה באותם התנאים.  אם כך בענין מהדרין, על אחת כמה וכמה בעניינן של התובעות, שלא ניתנה להן הבטחה דומה למסמך קפלן, והן נסמכות רק על לשונו של חוזה החכירה המקורי".

לגבי סוגיות פיצוי החוכרים עקב סיומה המוקדם של תקופת החכירה, נאמר בהערת אגב, ע"י כבוד השופטתד"ר דפנה אבניאלי, כי ראוי לשקול מתן פיצוי גבוה יותר מפיצוי המגלם את זכות החכירה בקרקע חקלאית, מצב המטע ויתרת תקופת החכירה.

הפיצוי צריך לשקף את הפגיעה בקניינו של החוכר, התקופה בה החזיק ועיבד את המקרקעין והעלייה בשווי הקרקע עקב שינוי הייעוד והפיכתם זמינים לבנייה.

"סבורני, כיהתכלית המונחת ביסוד מתן הפיצוי לחוכר, עקב שינוי ייעוד המקרקעין וסיומה המוקדם של תקופת החכירה, אינה מושגת באמצעות מתן פיצוי רק עבור זכות החכירה בקרקע כחקלאית. על מנת שתכלית זו תושג, יש לקחת בחשבון גם את הפגיעה בקניינו של החוכר הכרוכה בשינוי הייעוד. הפיצוי צריך לשקף את אורך התקופה בה הוחזקו המקרקעין על ידי החוכר, את העובדה שהקרקעות  שימשו למטרה חקלאית ועובדו בפועל על ידי החוכר, ואת עובדת הפיכתם  עתה לקרקעות זמינות לבנייה או לתעשייה.הפיצוי לא צריך להיות מוגזם, אך הוא צריך לשקף את תרומתו של החוכר לשמירה על הקרקע ואת הפוטנציאל החדש – ולו באופן חלקי - הגלום בה, עם הפיכתה לקרקע לבניה או לתעשיה ביוזמת המינהל או רמ"י".
ת"א (ת״א) 1774-06 טישלר ישראלה ואח' נ' רשות הפיתוח ואח׳, פס״ד מיום 18/10/15

רישום לחוזר השבועי של האיחוד החקלאי

שם* דואר אלקטרוני * טלפון נייד
חובה למלא רק את השדות המסומנים ב *

לפסקי דין בנושאים:

ֿדיני שליחות אגודה קהילתית אגודות שיתופיות אגרסקו אחריות נושאי משרה איכות הסביבה אי תחרות אנרגיות מתחדשות אפליה כלפי נשים ארגון מגדלי העופות ארנונה אשראי בוררות בחירות בחירות לועד הנהלה בטיחות בעבודה ביטול בן ממשיך ביצים בית מקצועי בן ממשיך ברית פיקוח גודל הנחלה דגי נוי דיני חוזים דיני מכרזים דיני נזיקין דיני עבודה דמי פיתוח דמי שימוש הארכת חוזה חכירה הורשת זכויות החלטה 737 החלטה 979 החלטה 1101 החלטה 1261 החלטה 1265 החלטה 1524 החלטה 1547 היוון היחידה השלישית היטל השבחה הסגת גבול הסוכנות היהודית הסכם בין יורשי נחלה הסכם משולש הסכמי פיתוח העברת זכויות הערכת שווי הפקעות הפרשות לפנסיה הקצאות קרקעות חקלאיות הקצאת מגרשים הרחבות הרמת מסך השבות מקרקעין השכרת בתי מגורים השמדת תוצרת חקלאית התיישבות התיישנות ועדות ביקורת ועדות קבלה ועד מקומי ועד קהילה ועדת השגות ותמ״ל זכויות בחלקת המגורים זכויות היסטוריות זכות עיון במסמכי אגודה חובת השבה למעסיק חוזה חכירה חוכר לדורות חוק ההתיישבות חיוב בגין שירותים קהילתיים חכירה חכירה לדורות חלופת האגודה חלף היטל השבחה חקלאות טיפול בבעלי חיים ייבוא וייצוא ירושת משק חקלאי כתב הודאה וסילוק כתבי שיפוי לולים לשון הרע מדור משפטי מדור עסקי מועצות אזוריות מיסוי מיסוי מקרקעין מיסי קהילה מכסות ביצים מכרזים מניות תנובה מסך התאגדות מס מעסיקים מס רכישה מס שבח מערכת המשפט מקרקעי ישראל משבצת משק עזר משרד החקלאות נזיקין נחלה נפוטיזם סדר דין סדרי דין סילוק יד במקרקעין סמכויות בית דין לעבודה סמכות שיפוט סעיף 114 לחוק הירושה סעיף 197 עובדים זרים עובדים פלסטינאים עיגון זכויות ערבון ערבות ערעור על החלטות הרשם פדיון חופשה פינוי מאדמות מינהל פיצוי בגין גריעת שטחים מהמשבצת פיצוי בגין שימוש חורג פיצוי יורשים פיצויי סבל פיצויי פיטורין פיצול נחלה פירוק אגודה שיתופית פירוק שיתוף במקרקעין פלישות חקלאיות פנסיה פקיעת חברות קבורה קורונה קיבוצים קליטה קנאביס קנביס רפואי קניין רוחני קרקע קרקע תפוסה רישוי עסקים רישום זכויות רשות מקרקעי ישראל רשם האג״ש שיוך דירות בקיבוצים שיוך נכסים שימושים חורגים שינויי יעוד שעות נוספות תביעת דיבה תחנות דלק תכנון ובניה תכנית דיור לאומי תנאי מקפח בתקנון תנובה תקנון אג״ש תרבות וחינוך תשלומים לאגודה קהילתית

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

תפעול וניהול האתר - ערן שאקי 054-4731702