ביום 9.4.2023 הוגשה העתירה לבג"ץ שבמרכזה עומדת הדרישה כי בית המשפט העליון בשבתו כבג"ץ, יקבע כי פרק 4.20 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, כנוסחו לאחר תיקונו ביום 4.3.2020 - חורג מהותית מסמכות רמ"י לפי הדין המסמיך אותה, וראוי להורות על תיקונו על-ידי החייאת נוסחו הקודם לפיו מועד אומדן ערך הקרקע מושא עסקה במקרקעי ישראל הוא מועד העסקה בגינה מבוקשת הסכמת המשיבה 2, ולא מועד מתן שומת ערך הקרקע בפועל על-ידי השמאי מטעם רמ"י.
ביום 16.4.2023, ניתנה החלטה על ידי כבוד השופט כבוב, לפיה על רמ"י תגיש תגובה מקדמית לעתירה עד ליום 16.7.2023. ביום 16.7.2023 הגישה המדינה בקשה למתן ארכה לתגובה והתקבלה החלטה כי התגובה תינתן עד ליום 15.9.2023.
אגודת "האיחוד החקלאי" הגישה בקשה להצטרף להליך כ"ידיד בית המשפט" וביום 9.7.2023 ניתנה החלטה על ידי כבוד השופט כבוב לתגובת רמ"י במסגרת תגובה המקדמית לעתירה שתינתן ליום 15.9.2023.
הצטרפות לעתירה - מתקבלות בקשות רבות להצטרף לעתירה לאור שומות שממשיכות להגיע מרמ"י שקובעות את שווי הקרקע לצורך גביית דמי רכישה ליום הוצאת השומה ולא ליום ביצוע העסקה וזאת לאחר שחלפו מס' שנים ממועד העסקה ועד שהומצאה השומה. נסביר, כי בשלב זה לא ניתן להצטרף לעתירה והמטרה בהגשת העתירה היא, שתיתנן החלטת "רוחב" שתקבע מדיניות "מתוקנת" כך שנוהל העבודה הקובע הוראות ביחס להוצאת שומות (כיום נוהל עבודה A34.01) יתוקן ויקבע בסעיף 3.7 ובסעיף 8.4 כי המועד הקובע בשומה יהא יום ביצוע העסקה – במטרה כי המדיניות החדשה תחול על כל העסקאות.
השאלה שאין לגביה תשובה ברורה עדיין היא - האם יחול החזר רטרואקטיבי על תיקים שבהם התקבלו שומות ושולמו כספים לרשות. כמובן שהאופן שבו תשתנה המדיניות והתחולה כלפי שומות ששולמו - תלוי בתוצאות ההליך. בנושא זה קיימים מספר תרחישים ואנו מעדיפים לצרכי אסטרטגיה של ההליך לא לפרט יותר מכך בשלב זה!
המלצה - אנו ממליצים לכל אחד שמקבל שומה לדמי רכישה מרמ"י בתהליך עסקה או ביישום יזום - להגיש השגה משפטית בתוך 21 ימים ממועד קבלת השומה ולהעלות את הטענה ביחס למועד השומה. המועד להגשת השגה שמאית הוא 60 יום ממועד קבלת התשובה בהשגה המשפטית. מניסיון נוכל לומר, כי תשובות בהשגות משפטיות אורכות חודשים ארוכים. עם קבלת ההחלטה בהשגה המשפטית (רמ"י תדחה את ההשגה המשפטית על מועד השומה), יש להגיש השגה שמאית ולהעלות את הטענות השמאיות - גם במקרה זה, ההליכים הם ארוכים באופן בלתי סביר ועד לקבלת תשובה בהשגה המשפטית ולאחריה בהשגה השמאית, הנחת העבודה הסבירה היא, כי תתקבל החלטה בבג"ץ ובהתאם לכך ניתן יהיה לקבל החלטה כיצד לפעול.
ככל והחלטה של בג"ץ תחול על העותרים שהגישו את העתירה בלבד ולא תתקבל החלטת רוחב במסגרת פשרה - בהתאם לתוצאות ההליך נמליץ כיצד לפעול מול רמ"י.
בכל מקרה שבו משולמת שומה לדמי רכישה בטרם ניתנה ההחלטה בבג"ץ יש לצרף מכתב נלווה ולציין כך:
"השומה משולמת תחת מחאה ביחס למועד לפיו נקבע שווי ערך הקרקע ליום מתן השומה ולא ליום ביצוע העסקה והחוכרים שומרים על זכותם לפעול בהליכים לפי שיקול דעתם בהתאם לתוצאות ההליץ בבג"ץ 2834/23 זאב קריין ואח' נ' מועצת מקרקעי ישראל".
נוהל אב - שמאות A34.01:
ביום 31.5.2023 רמ"י פרסמה נוהל אב - שמאות A34.01 שמבטל את נהלי עבודה M34.03
ו- M34.04 שהסדירו את התהליך להזמנת שומת מקרקעין והגשת השגה על שומות מקרקעין.
הנוהל החדש מתקן את פרק משנה 4.20 לקובץ החלטות המועצה שמסדיר את הדרך לביצוע והזמנת שומות.
עיקרי נוהל עבודה A34.01:
שלבי טיפול בהזמנת שומה:
- שומה תוזמן בתוך פרק זמן של עד חצי שנה ממועד הגשת בקשה מלאה לרמ"י.
- המועד הקובע בשומה הוא יום מתן השומה על ידי שמאי רמ"י.
- במקרים מיוחדים בהם עקב הימשכות ההליכים ברשות חל עיכוב בהזמנת או במתן השומה ועדת עסקאות מרחבית רשאית לקבוע כי השומה תוזמן למועד מוקדם יותר – וזאת עד לתקופה של שנה - כלומר גם במקרה שבו הוכח כי רמ"י עכבה את המצאת השומה (וזהו המצב שמתרחש בפועל) המועד המוקדם להזמנת השומה הוא עד שנה בלבד!
- הזמנת שומה חדשה - כאשר העסקה בוטלה לאור כך שהחוכר לא עמד במועד התשלום הנקוב בשובר (90 יום) והוגשה בקשה חדשה לאישור העסקה, ככל והשומה עדיין בתוקף ניתן להתבסס עליה, אך שמאי רמ"י יכול לקבוע כי נוכח חלוף הזמן יש להזמין שומה עדכנית - לאחרונה פנו אלינו חוכרים שביצעו תהליך ליישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' במסלול "דמי רכישה", בטענה כי הם לא עמדו במועד התשלום בשובר ורמ"י הודיעה כי הם נדרשים לבצע את כל תהליך העסקה מתחילתו - הליך שכידוע אורך זמן רב באופן לא סביר. ההמלצה לחוכרים במקרים אלה היא לפעול בהתאם לסעיף 9.3 לנוהל העבודה ולבקש לקבל שובר מעודכן לפי השומה שבתוקף ולעמוד על כך שלא יתבצע הליך חדש להוצאת שומה, כאשר כל מקרה ייבחן לגופו בהתאם לזמן שחלף ממועד התשלום בשובר.
- עלויות פיתוח - רמ"י קבעה בטבלה את עלויות הפיתוח המופחתות משווי הקרקע בשומות דמי חכירה ודמי רכישה. הסכום שנקבע בטבלה נע בין 137,000 ל- 197,000 ₪ (תלוי בשיפוע הקרקע). ובגין מגרש מפוצל מנחלה נקבע 86,000 ₪ - 90,000 ₪ לפיצול יחידה קדמית. עבור פיצול יחידה אחורית נקבע סך של 95,000 ₪ - 118,000 ₪.
העובדה שרמ"י מפחיתה מערך הקרקע עלויות פיתוח לפי טבלה במקום לבחון את עלויות הפיתוח שהוצאו בפועל גורמת לנזק כלכלי אדיר לחוכרים ומייצרת "עיוות כלכלי" לאור כך שלא מופחת השווי הריאלי בגין השקעות החוכר. מצב זה מביא לכך שרמ"י משיאה רווחים על חשבון החוכרים, לאור קביעת ערך קרקע גבוה שמושפע גם מהשקעות שהשקיעו החוכרים בפיתוח ובנוסף קביעת ערך הקרקע למועד הוצאת השומה במקום למועד ביצוע העסקה - שני גורמים אלה עומדים במרכז המאבק מול רמ"י - בג"ץ בנושא מועד השומה לדמי רכישה הוגש ועתירה נוספת בנושא דמי פיתוח מתגבשת בימים אלה. - בקרה על שומות - חלק ג' לנוהל העבודה מסדיר את הדרך לבקרה על שומות. השומות מחולקות לפי שווי ערך הקרקע, כאשר שומות מעל לשווי של 5 מיליון ₪ מועברות לבקרה בהנהלת הרשות (מסלול ירוק/אדום/פטור).
- השגות על שומה -
- השגות על שומת מקרקעי ניתן להגיש במספר מישורים: טענה משפטית כנגד השומה, טענה לעניין רכיב הפיתוח, תיקון טעות, השגה שמאית בגין השווי, השגה שניה לועדת השגות.
- לא ניתן לטעון טענות בהשגה שמאית כלהלן: טענות משפטיות לעצם החיוב או למועד הקובע בשומה, טענות לעניין פרשנות ויישום החלטות רמ"י, טענות לעניין התנהלות הרשות בתהליך עריכת השומה, מדיניות הקצאת הקרקע, גובה עלויות הפיתוח או אופן קביעתן.
- השגה בטענה משפטית - יש להגיש בתוך 21 ימים ממועד קבלת השומה. במקרה שבו עולה טענה לעניין הקדמת המועד הקובע לשומה שמקורה בהתנהלות הרשות. במקרה שבו יימצא כי הטענה המשפטית לא משליכה על השווי שנקבע בשומה, לוח הזמנים להגשת השגה שמאית ייספר החל מהמועד שבו רמ"י תודיע כי אין השלכה לגבי השווי ובמקביל להגשת ההשגה השמאית, המחלקה המשפטית תיתן מענה להשגה המשפטית.
- טענה לעניין דמי פיתוח - אינה מקפיאה את המועד להגשת ההשגה השמאית.
- תיקון טעות בשומה - טעות אריתמטית, טעות בזכויות הקניין, טעות בפרטי המקרקעין, טעות בנתונים הפיזיים של המקרקעין, טעות במצב התכנוני - השגה זו תוגש בתוך 21 ימים ממועד קבלת השומה - במקרה שבו הטעות משליכה על השווי רשאי השמאי לערוך שומה חדשה ובה להגדיל או להקטין את השווי. משך הזמן לטיפול בשומה לתיקון טעות הוא 45 ימים ממשלוח הבקשה לתיקון ועד לקבלת התשובה.
- השגה ראשונה -
- תוגש בתוך 60 יום מקבלת השומה או התשובה בבקשה לתיקון טעות או הטענה המשפטית - לפי המאוחר.
- ניתן להחליט בהשגה ללא קיום דיון או לקיים דיון בתוך 60 ימים ממועד המצאת ההשגה למזכירות המרחב.
- ההחלטה בהשגה תוגש בתוך 90 יום מהמועד שבו הומצאו כל המסמכים הדרושים - בפועל החלטות בהשגות מתקבלות אחרי חודשים ארוכים!
- השגה שניה לועדת השגות -
- תוגש בתוך 60 יום מהמועד שהתקבלה החלטה בהשגה הראשונה.
- ההשגה השניה מוגשת על ידי החוכר וגם רמ"י זכאית להגיש השגה שניה.
- מועד הדין יהא בתוך 60 ימים ממועד קבלת ההשגה - בפועל ועדת ההשגות לא עומדת במועד זה.
- החלטה בהשגה שניה תינתן בתוך 9 חודשים ממועד הגשת ההשגה לוועדת ההשגות - בפועל החלטות ניתנות לאחר חודשים ושנים!
- החלופות לתשלום בטרם הגשת השגה -
- אישור העסקה בהתאם לשומה.
- הגשה השגה והקפאת השומה ללא תשלום.
- תשלום 75% מהסכום בשובר והמצאת ערבות בנקאית בגין 25%.
- הגשת השגה במקביל לביצוע העסקה ותשלום השובר.
- השגה על גביית דמי שימוש - במשקים חקלאיים יש לשלם 80% מסכום החיוב כתנאי להגשת ההשגה.
- השגה על גביית דמי היתר בגין בנייה לא חוקית - התנאי להגשת ההשגה הוא תשלום מלוא סכום החיוב.
- ערך קרקע ממוכן - מחיר הקרקע נקבע על ידי מערכת AI (בינה מלאכותית) - ערך הקרקע יכול להיקבע על בסיס שומה פרטנית או ערך מייצג או ערך ממוכן. כאשר נקבע ערך קרקע ממוכן (AI) המועד הקובע הוא המועד שבו המערכת הפיקה את הערך. חוכר שמקבל שומה מבוססת בינה מלאכותית יכול לבקש שומה פרטנית. יש לשים לב כי לא ניתן להשיג על ערך קרקע שנקבע לפי ערך מייצג או ערך ממוכן. כאשר החוכר מבקש שומה פרטנית תחת השומה של ערך ממוכן הוא יוכל להגיש השגות.
- ערך קרקע מייצג - ביצוע עסקה על בסיס ערך קרקע מייצג (נקבע בהתאם לטבלת ערכים), נועד על מנת ליעל לפשט את תהליך העבודה. בסעיף 28 לנוהל העבודה מפורטת טבלה של "מקדמי התאמה" - לא ניתן להגיש השגה על ערך קרקע מייצג או על מקדמי התאמה בשומה לפי ערך קרקע מייצג אלא רק לפי שומה פרטנית.
- ערך קרקע מייצג מתעדכן בהתאם להחלטה של מנהל תחום ערכים מייצגים ברשות. העדכונים מבוצעים בהתאם למידע שמוזרם מעסקאות שמבוצעות בשטח על בסיס מתחם סבירות שאמור לייצג את "התפתחות השוק ועליית ערך הקרקע". אנו ממליצים לבחון כל שומה שמתקבלת לפי ערך קרקע מייצג ולקבל החלטה אם לבקש שומה פרטנית.
סיכום:
- בפועל הרשות לא עומדת בזמנים שנקבעו בנוהל עבודה A01 ואף לא בקירוב.
- בנוהל העבודה נכתב בהדגשה כי: "שמאי המרחב ומקדמי העסקאות מתבקשים להתריע בפני מזכירות המחוז עם העתק לאגף שמאות ברשות על עיכוב במתן החלטות בהתאם ללו"ז הקבוע בהחלטה". בפועל אין כל שינוי בהתנהלות הרשות בתהליכי הוצאת שומות לדמי רכישה ומהפרטים שאנו מקבלים - עומס העבודה הולך ומתגבר ועם כל הרצון הטוב של הפקידים, אין להם יכולת להשתלט במצב הקיים על התיקים בקבועי הזמן המפורטים בנוהל העבודה.
- מקרים רבים נערמים על השולחן בהם שומות הומצאו לאחר חלוף 3 שנים ויותר, כאשר החוכרים הם אלו שנפגעים באופן דרמטי נוכח החלטה שרירותית ובלתי סבירה ובלתי מידתית של הרשות לגבות דמי רכישה בגין ערך קרקע ליום הוצאת השומה במקום ליום העסקה.
- אין כל ספק כי רמ"י פרסמה את נוהל העבודה מיום 31.5.2023 כתגובה לבג"ץ במטרה להציג התנהלות תקינה. העובדה כי נוהל העבודה קובע את המועד להוצאת השומה ליום מתן השומה ומציין בסעיף 8.5 כי "במקרים מיוחדים" עקב הימשכות ההליכים ברשות נגרם עיכוב בהמצאת השומה – ניתן לקבוע מועד מוקדם של עד שנה – רק מצביע על כך שברשות מבינים שיש "בעיה" בהתנהלות אצלה - אך נוסח הסעיף הוא לא יותר מ"לעג לרש".
- מבדיקה שערכנו עולה, כי ברשות מבינים שהבג"ץ שהוגש עומד על יסודות מוצקים וכי רמ"י נמצאת בבעיה ויהא לה מאוד קשה להמשיך ולאחוז בקרנות המזבח ביחס לטענה בדבר סבירות ההחלטה להוצאת שומות ליום מתן השומה.
- מדובר בהחלטה שאין לה כל הגיון כלכלי או מסחרי או אחר שעומד בבסיס השינוי שהרשות ביצעה בהחלטה עת היא תיקנה את המועד ליום מתן השומה - אלא שמדובר בניסיון לתקן עוול בעוול - כלומר - "לרפא" את הבעיה שיש לרשות בתהליך הוצאת שומות לדמי רכישה - הליך שאורך חודשים ושנים נוכח חוסר יעילות משווע בתהליך העבודה, סחבת מיותרת, בקשות לתיקונים במסמכים שפקידי רמ"י מעבירים שוב ושוב בתהליך ואף לאחר שהמסמכים אושרו, עומס לא סביר של תיקים על הפקידים - כל אלו הובילו להחלטה שגויה מיסודה ולא סבירה בעליל שהטילה את "הקנס" שמקורו במחדלים של הרשות על האזרח.
בג"ץ 2834/23 זאב קריין ואח' נ' מועצת מקרקעי ישראל (עדיין אין החלטה)
