ביטול עסקאות ומתן ארכות לביצוען - החלטה חדשה / בועז מקלר, רואה חשבון

בישיבת מועצת מקרקעי ישראל ביום 10.5.2017, החליטה מועצת מקרקעי ישראל על תיקון החלטה 1481 "ביטול עסקאות ומתן ארכות". ההחלטה קיבלה תוקף עם חתימת שר האוצר ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל עליה ביום 17.05.2017 ומספרה החדש הוא 1513.

על פי ההחלטה החדשה קיימת אפליה חמורה של נכסים שמקורם במשבצות של ישובים חקלאיים לבין נכסים במגזר העירוני, כמו כן, הוחלט כי בעת הארכת הסכמי פיתוח על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל 533,611,640,666,717,727 תותנה הארכה בתשלום של 51% (בכפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית) מההפרש בין ערך המקרקעין הנושא הפרשי הצמדה (בלבד) במועד ההקצאה לבין ערך המקרקעין במועד הארכה.

להרחבה ראו חוזרנו מס' 32/2017 "ביטול עסקאות ומתן ארכות לביצוען – עדכון" וחוזרנו מס' 34/2017 "ביטול עסקאות ומתן אורכות לביצוען - תיקון החלטה 1481"

להלן השינויים העיקרים אשר רלוונטים למגזר החקלאי:

1. בסעיף ההגדרות הוספה הגדרת "ערך המקרקעין"- שווי המקרקעין לזכויות אותן רכש היזם בצירוף שווי הזכויות שנרכשו בנוסף לזכויות המקוריות, כפי שנקבעו במועד אישור העסקה המקורית או תוספת הזכויות בהתאמה, בהתחשב בזכיות החכירה וללא הנחות אזור עדיפות לאומית וקו עימות, כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה התשכ"א-1961 מהמועדים הנ"ל. (הדגשה שלי - ב.מ)
2. בהסכמי פיתוח בהקצאות על פי החלטות מקרקעי ישראל 533,611,640,666,717,727-
   על פי סעיף 2.4.1 נקבע כי, במידה והיזם לא השלים את הבנייה במועד שנקבע, יותנה מתן אורכה להשלמת הבנייה בשיעור של 51% מהפרש בין ערך המקרקעין הנושא הפרשי הצמדה (בלבד!) במועד ההקצאה לבין ערך המקרקעין במועד מתן הארכה בהתייחס לאותן,זכויות. כפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית ובאזורי קוי עימות ישולם 11% מהפרש הערך.
3. עוד הוחלט, כי בכל מקרה לא יפחת התשלום בגין ארכה על פי סעיף זה, מהתשלום האמור בסעיף 2.1.1. יודגש כי מדובר בסנקציה חדשה שלא הייתה קיימת בהצעה לתיקון החלטה 1481.

עפ"י סעיף 2.4.3 - ביצוע התשלומים הנאמרים לעיל יוחלף הסכם הפיתוח בהסכם חכירה לדורות. מועד השלמת הבנייה בחוזה חכירה, ככלל, יהיה לתקופה של ארבע שנים, ולאחריה יחולו הנחיות התשלום הכולליות לעניין הארכות.

1. החזרת תשלום היטל השבחה- "אם שולם על ידי היזם היטל השבחה, הוא יוחזר לו לאחר  הקצאת המקרקעין, והכל בהתאם לכללים שתקבע הנהלת הרשות".

אפליית המגזר החקלאי:

1. סעיף 2.4 - "הקצאות מקרקעין על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל 533, 611, 640, 666, 717, 727" קובע שיעורי תשלום העולים משמעותית על אלו שנקבעו לנכסי אחרים.

התשלום נקבע לפי 51% "מההפרש שבין ערך המקרקעין הנושא הפרשי הצמדה בלבד (ללא ריבית), לבין ערך המקרקעין במועד מתן הארכה בהתייחס לאותן זכויות" בעוד שבשאר המקרים התשלום הינו בשיעורים שבין 6% - 2% לשנת ארכה מערך המקרקעין ההיסטורי (במועד ההקצאה) המשוערך.

אין כל סיבה לאפליה חמורה זו של נכסים שמקורם במשבצות של ישובים חקלאיים.

1. סעיף 2.1.4 - קובע כי על נכסים שהוקצו בפטור ממכרז יחולו שיעורי תשלום גבוהים  (6% לכל שנה של ארכה) מאלה שנקבעו בסעיף 2.1.1 (5% - 2% לכל אחת מארבע שנות הארכה) ותקופת הארכה תהא בת שנתיים בלבד לעומת ארבע שנים בכל הנכסים האחרים.

אין כל סיבה להפלות לרעה במתן אורכות לנכסים שהוקצו על פי הזכויות שהיו לבעליהן בפטור ממכרז.