נא להכיר! החלטה 1553 / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

ביום 21.5.18 חתם שר האוצר על תיקון להחלטה 1523 ומעתה מספרה של ההחלטה הוא 1553. התיקון שבוצע בהחלטה מתייחס לשני נושאים:

יישום החלטה 1553 באזור עדיפות לאומית "קו עימות".

"התחשבנות מחדש" בהליך פיצול מגרש מנחלה.

יישום החלטה 1553 ביישובי קו עימות:

בסעיף 1.5 להחלטה 1553 נקבע, כי על כלל התשלומים בהחלטה תחול הנחת אזורי עדיפות לאומית למעט בגין תשלום "דמי כניסה" בסך של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת קיבולת בניה בסיסית למגורים בסך של 375 מ"ר.

הנושא של הנחות אזורי עדיפות לאומית מוסדר בהחלטה 1537 לפי הערכים שלהלן:

יישובי קו עימות – פטור מלא מתשלום דמי היוון ודמי היתר.

אזור עדיפות לאומית א' - 31% מערך הקרקע.

אזור עדיפות לאומית ב' - 51% מער הקרקע.

מחוסרי דיור לפי הקריטריונים של משרד השיכון:

יישובי קו עימות - פטור מלא מתשלום דמי היוון ודמי היתר.

אזור עדיפות לאומית א' - 21% מערך הקרקע.

אזור עדיפות לאומית ב' - 41% מער הקרקע.

תוקף סעיף לגבי מחוסר דיור הוא עד ליום 31.12.19.

מחיר תקרה להנחה באזורי עדיפות לאומית א' ו- ב' במסלול "דמי רכישה" ובפיצול מגרש מנחלה:

פיצול מגרש מנחלה - נקבע בהחלטה מחיר תקרה בסך של  450,000 ₪ לא כולל פיתוח ומע"מ ליחידת דיור.   

מסלול "דמי רכישה" - תקרת ההנחה היא עבור שתי יחידות ועד לסך של 900,000 ₪.          
באזורים בהם אושרה תב"ע לשלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים תקרת ההנחה היא עבור
שלוש יחידות דיור ועד לסך של 1,350,000 ₪.

באזור קו עימות אין תקרה להנחת אזור.

הגבלת ההנחה ביישובים בהם המדד הכלכלי - חברתי לפי הלמ"ס הינו 8-10:

ביישובים באזורי עדיפות לאומית א' ו- ב' שאינם יישובים חדשים ושאינם יישובים סמוכי גבול, המשתייכים למועצות אזוריות בהן המדד הכלכלי - חברתי על פי קביעת הלמ"ס הוא 8-10, ההנחה הוגבלה לסך של 50,000 ₪, ליחידת דיור (לפני מע"מ).      

יישום החלטה 1553 ביישובי קו עימות?

התוצאה בהחלטה 1553 היא, שבעל נחלה שיבקש ליישם את החלטה 1553 באזורי קו עימות ישלם "דמי כניסה" בסך של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים ויקבל את ההטבות שניתנות בגין מסלול "דמי רכישה" לאור כך שביישובי "קו עימות" ניתנת הנחת אזורי עדיפות לאומית לפי החלטה 1537 שתקפה מיום 12.3.18.

החלטה 1553 מדגישה את התובנה אליה הגענו כאשר ההחלטה במספרה הקודם אושרה בבג"ץ, ביום 9.6.11 והיא, שביישובי קו עימות יש לבצע יישום של ההחלטה בהקדם לאור הנחות אזורי עדיפות לאומית שמשתנות מעת לעת.

תנאי הסף ליישום החלטה 1553:

נכון להיום המחלקות של אגף חוזים לדורות בהתיישבות עובדות בשוטף בכל המרחבים וניתן ליישם את ההחלטה על ידי הגשת המסמכים הנדרשים ולאחר שבעל הנחלה עומד בתנאי הסף להחלטה כלהלן:

1. הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה.
2. תשלום חובות עבר.
3. רישום חלקת א' בטאבו בשלמות או הוכחה כי מתבצע הליך תצ"ר במושב או הוכחה כי מתבצע הליך תצ"ר פרטני.

הנחת אזורי עדיפות לאומית ביישובי קו עימות בתשלום "דמי רכישה":

סעיף 1.5 להחלטה קובע, כי על כלל התשלומים לפי ההחלטה חלות הנחות אזורי עדיפות לאומית כלהלן:

דמי רכישה - תשלום בסך 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה קיימות ועתידיות.

פיצול מגרש מנחלה - דמי היוון בסך של 33% + מע"מ משווי המגרש שיפוצל מהנחלה הכולל זכויות בנייה קיימות ועתידיות.

בגין תשלום "דמי כניסה" (ההחלטה נוקטת במונח "דמי חכירה") בסך של 3.75% + מע"מ משוי חלקת מגורים הכוללת היקף בניה בסיסי למגורים (375 מ"ר), לא יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית.

ההטבות ביישובי קו עימות במסלול "דמי רכישה":

באזורי עדיפות לאומית "קו עימות" כאשר בעל הנחלה יבקש ליישם את החלטה 1553 עליו לבקש יישום במסלול דמי רכישה והתשלום, כאמור, יעמוד על סך של 3.75% + מע"מ בגין קיבולת בניה בסיסית למגורים בסך 375 מ"ר וייתנו לו ההטבות לפי מסלול דמי רכישה כלהלן:

1. רכישה של מלוא זכויות הבנייה למגורים כולל הפוטנציאל התכנוני (כלומר לא יחול תשלום עבור בנייה למגורים לפי תב"ע בתוקף מעבר לקיבולת של 375 מ"ר (160/160/55) וכן לא יחול תשלום עבור כל זכויות הבנייה למגורים שיאושרו בעתיד בתכניות בניין עיר).
2. פטור מדמי היוון לרמ"י בגין פיצול מגרשים מנחלה (יחול היטל השבחה ומס רכישה).
3. פטור מתשלום דמי הסכמה בגין חלקת המגורים בעת מכירה (יחול דמי הסכמה עבור החלקות החקלאיות).
4. ביטול רצף בין דורי ואפשרות לבנות יחידות בנחלה למי שאינו קרובו.
   (הערה - לאחר תשלום "דמי כניסה" במרכז הארץ ובישובים באזורי עדיפות א' ו- ב' מתבטל הצורך ברצף הבין דורי, אך ההתחייבות לבנייה עבור בעל הנחלה וקרובו עומדת בעינה ולא ניתן להשכיר בתים בנחלה או לבנות יחידה שלישית או רביעית עבור מי שאינו קרוב בהתאם להגדרה בהחלטה, הטבות אלו יינתנו רק במסלול "דמי רכישה").
5. אפשרות להשכיר יחידות בנחלה למי שאינו קרובו.
6. היוון חלקת המגורים וחתימה על נספח להסכם החכירה לדורות בהתאם למסלול "דמי רכישה".

מסלולים בהחלטה 1553:

ההחלטה מאפשרת יישום בשישה מסלולים:      

1. "דמי כניסה" – בתשלום 3.75% + מע"מ ללא הנחת אזור
2. "דמי כניסה" + השלמה ל 33% עבור פיצול מגרש מנחלה.
3. "דמי רכישה" – בתשלום בסך של 33% + מע"מ עם הנחת אזור (ההנחה ניתנת בגין ההשלמה
   מעבר ל- 3.75% + מע"מ).
4. מסלול הנחה 20% - עסקה שנחתמה לאחר 1.1.93 ושולמו במסגרתה דמי הסכמה, יעמדו דמי
    הרכישה על סך של 20% + מע"מ במקום 33% + מע"מ.
5. מסלול הנחה עד 20% - עסקה שנחתמה לפני 1.1.93 ושולמו במסגרתה דמי הסכמה, יקוזז
      מתשלום דמי הרכישה 80% מדמי ההסכמה ששולמו בצירוף הצמדה, אך בכל מקרה לא ישולם
        פחות מ- 20% משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה קיימות ועתידיות.
6. "התחשבנות מחדש" - עסקאות שבוצעו לאחר 9.6.11 יקוזז מלוא התשלום ששולם לאחר מועד
   זה בצירוף הצמדה מהשומות בהתאם להחלטה 1553 כולל מ"דמי כניסה".

במאמרים הבאים נעמוד על היישום של החלטה 1553 בכל מסלול ועל מערכת השיקולים אליה יש להתייחס בעת בחירה של כל מסלול לפי הקריטריונים של כל נחלה ולאור הצרכים המשפחתיים וכן על הדרך לבצע "התחשבנות מחדש" בגין פעולות שבוצעו בנחלה לאחר 9.6.11.

יישובים בעוטף עזה - אזור עוטף עזה מוגדר כאזור עדיפות לאומית "קו עימות" לפיכך היוון חלקת המגורים יתבצע בעת תשלום 3.75% + מע"מ. ליישובים אלה ניתנה הטבה מיוחדת כך שדמי הכניסה יחושבו עבור 215 מ"ר במקום 375 מ"ר, בגין בקשות שיוגשו עד ליום 31.12.18.

יישום החלטה 1523 באזורי עדיפות לאומית א' ו- ב':

יש לשים לב, כי באזורי עדיפות לאומית א' ו- ב' הנחת האזור ב"דמי רכישה" מוגבלת עד לתקרה של 900,000 ₪ ובהליך פיצול מגרש מנחלה עד לסך של 450,000 ₪.

ביישובים באזורי עדיפות לאומית א' ו- ב' שאינם יישובים חדשים ושאינם יישובים סמוכי גבול, המשתייכים למועצות אזוריות בהן המדד הכלכלי - חברתי על פי קביעת הלמ"ס הוא 8-10, ההנחה הוגבלה לסך של 50,000 ₪, ליחידת דיור (לפני מע"מ).

בנושא זה יובהר, כי נערכו שינויים בהחלטות הממשלה במהלך השנים ביחס למפת אזורי העדיפות, כך שנקבע כי קיימים יישובים שעולים או יורדים מאזור עדיפות א' ל- ב' או להיפך.

בהחלטת ממשלה מיום 30.3.18 נקבע, כי בשלב זה ההטבות שניתנו בהחלטת ממשלה 1527 מיום 13.6.16 יעמדו בעינן עד ליום 30.6.18.

המלצה לביצוע באזורי עדיפות א' ו- ב':

באזורי עדיפות לאומית א' ו- ב' יש לשים לב היטב למועד 30.6.18 ובייחוד באזורים שעולים מעדיפות לאומית ב' למרכז הארץ או באזורים שמדד הלמ"ס מעלה אותם לקטגוריה 8-10, מה שמגביל את הנחת האזור ל- 50,000 ₪ בלבד ליחידת דיור.

נביא לדוגמא את אזור "עמק יזרעאל" שלגביו נקבע כי הוא עלה במדד הלמ"ס ל- 8-10 מה שיגביל את תקרת ההנחה ל- 50,000 ₪ ליח"ד בעת ביצוע יישום של "דמי רכישה" או פיצול מגרש מנחלה, ויעלה את התשלום לרמ"י באופן ניכר במסלול "דמי רכישה" ופיצול מגרש מנחלה.

האם נכון לבצע יישום של ההחלטה באזורי עדיפות לאומית א' ו- ב' בהקדם?

ההמלצה ביחס לבעלי נחלות שמעוניינים לבצע יישום של ההחלטה במסלול "דמי רכישה" או לבצע פיצול מגרש מנחלה או לבצע "התחשבנות מחדש" בגין עסקאות שבוצעו לאחר 9.6.11 או יישום במסלול הנחה 20% בגין עסקאות שבוצעו לאחר 1.1.93 - להגיש את מלוא המסמכים לרמ"י עד למועד הקובע 30.6.18 ולקבל מרמ"י אישור בכתב כי הוגשו כל המסמכים הנדרשים עד למועד הקובע, כך שבעת ביצוע השומה להחלטה (השומה מתבצעת מספר חודשים לאחר הגשת כל המסמכים ולאחר ביקור פקח בנחלה ואישור כי המפה המצבית הוגשה כנדרש) - יקבל בעל הנחלה את ההטבות להם הוא זכאי כיום ולא כפי שיחולו בעת ביצוע השומה בהתאם לשינויים שחלים מעת לעת.          

"התחשבנות מחדש":

החלטה 1553 קובעת בסעיף 5.4 זכות לביצוע "התחשבנות מחדש" בגין תשלומים ששולמו עבור: דמי הסכמה, פיצול מגרש מנחלה ותוספות בניה לאחר יום 9.6.11 (מועד אישור ההחלטה בבג"ץ).

תוספות בניה - בסעיף 5.4.2 להחלטה נקבע, כי בעל נחלה שביצע תוספת בניה לאחר 9.6.11 יהא זכאי לזיכוי מלא בגין התשלום ששולם על ידו עבור תוספת הבנייה בעת יישום החלטה 1553 במסלול "דמי רכישה".

קיזוז תשלום במסלול "דמי כניסה":

בעל הנחלה זכאי לקיזוז מלוא התשלומים ששולמו על ידו לאחר 9.6.11 למרות שנקבע בהחלטה כי במסלול דמי כניסה לא יחול קיזוז של תשלומים ששולמו בטרם יישום ההחלטה.

כלומר - בעל נחלה שמבקש לבצע יישום של ההחלטה במסלול "דמי כניסה" צריך לשים לב היטב למועד לביצוע "התחשבנות מחדש" שיסתיים ביום 9.4.19 ולהגיש את הבקשה בהקדם בכדי לקבל את הקיזוז של התשלומים ששולמו על ידו לאחר 9.6.11.

דוגמאות לקיזוז תשלום במסלול דמי כניסה:

דוגמא ראשונה - תשלום דמי היוון עבור תוספת בניה עד 375 מ"ר לאחר 9.6.11:

ביום 1.1.15 שולמו על ידי בעל הנחלה לרמ"י סך של 300,000 ₪ עבור תוספת בניה מעבר ל- 160 מ"ר בבית המגורים בנחלה.

ביום 1.7.18 מבקש בעל הנחלה ליישם את החלטה 1553 במסלול "דמי כניסה".

ביום 1.1.19 התקבלה שומה לדמי כניסה בסך של 200,000 ₪.

התוצאה - בעל הנחלה לא ישלם את דמי הכניסה אלא שהם יחושבו על חשבון דמי ההיוון שהוא שילם ביום 1.1.15 והוא זכאי להחזר של 100,000 ₪ ששולם ביתר.

דוגמא לתשלום דמי היוון עבור תוספת בניה מעבר ל- 375 מ"ר לאחר 9.6.11:

ביום 1.1.15 שולמו על ידי בעל הנחלה לרמ"י סך של 300,000 ₪ עבור תוספת בניה מעבר ל- 160 מ"ר בבית המגורים בנחלה.

ביום 1.7.18 מבקש בעל הנחלה ליישם את החלטה 1553 במסלול "דמי כניסה".

ביום 1.1.19 התקבלה שומה לדמי כניסה בסך של 200,000 ₪.

התוצאה - בעל הנחלה לא ישלם את דמי הכניסה בסך 200,000 ₪ ובנספח להסכם החכירה יהיה כתוב כך: קיבולת בניה 375 מ"ר + 25 מ"ר.

דוגמא לתשלום דמי היוון עבור תוספת בניה עד 375 מ"ר לפני 9.6.11:

ביום 1.1.10 שולמו על ידי בעל הנחלה לרמ"י סך של 300,000 ₪ עבור תוספת בניה מעבר ל- 160 מ"ר בבית המגורים בנחלה.

ביום 1.7.18 מבקש בעל הנחלה ליישם את החלטה 1553 במסלול "דמי כניסה".

ביום 1.1.19 התקבלה שומה לדמי כניסה בסך של 200,000 ₪.

התוצאה - בעל הנחלה ישלם את דמי הכניסה בסך 200,000 ₪ ובנספח להסכם יהיה כתוב כך: קיבולת בניה 375 מ"ר. במקרה זה בעל הנחלה לא יהא זכאי להחזר תשלומים ששולמו עבור תוספות בניה.

דוגמא לתשלום דמי היוון עבור תוספת בניה מעבר ל- 375 מ"ר לפני 9.6.11:

ביום 1.1.10 שולמו על ידי בעל הנחלה לרמ"י סך של 300,000 ₪ עבור תוספת בניה מעבר ל- 160 מ"ר בבית המגורים בנחלה - סה"כ בנוי בנחלה 400 מ"ר.

ביום 1.7.18 מבקש בעל הנחלה ליישם את החלטה 1553 במסלול "דמי כניסה".

ביום 1.1.19 התקבלה שומה לדמי כניסה בסך של 200,000 ₪.

התוצאה - בעל הנחלה ישלם את דמי הכניסה בסך 200,000 ₪ ובנספח להסכם יהיה כתוב כך: קיבולת בניה 375 מ"ר + 25 מ"ר. במקרה זה בעל הנחלה לא יהא זכאי להחזר תשלומים אך הקיבולת ששולמה מעבר ל- 375 מ"ר תישמר בהסכם.

המועד להתחשבנות מחדש:

נזכיר, כי בעל נחלה שמכר את הזכויות בנחלה או ביצע פיצול מגרש או תוספת בניה, לאחר 9.6.11, זכאי להגיש לרמ"י בקשה להתחשבנות מחדש בתוך שנה מהמועד שבו הרשות תודיע על הפעלתה המלאה של החלטה 1553 (או החלטה שתבוא במקומה) ובמסגרתה יקבל בעל הנחלה זיכוי מלא של התשלומים ששולמו לאחר 9.6.11 מהשומה בהתאם להחלטה 1553 לפי המסלול שנבחר.

רמ"י פרסמה ביום 28.3.18 כי המועד להתחשבנות מחדש יחל להימנות מיום 10.4.18 ויסתיים ביום 9.4.19 ועד למועד זה יש להגיש את הבקשות להתחשבנות מחדש ולבקש את ההטבות לפי החלטה 1553 ולקבל השבה של כספים ששולמו ביתר.

מבדיקה שערכנו עולה כי בישובי קו עימות, עדיפות לאומית א' ובחלק מהמקרים בעדיפות לאומית ב', קיימת זכות להשבה של כספים ועל בעלי הנחלות להגיש את הבקשות בהקדם.

מי זכאי להגיש את הבקשה להתחשבנות מחדש?

לשים לב היטב - כי הבקשה להתחשבנות מחדש תוגש אך ורק על ידי בעל הנחלה ולא על ידי הרוכש של הזכויות בנחלה או במגרש המפוצל!

לפיכך, יש להסדיר את היחסים בהסכמי מכר בין מוכרים לרוכשים של נחלות וכן בהסכמי מכר של מגרשים/בתים שיפוצלו מנחלות ולהותיר בידי בעל הנחלה את הזכויות לבצע את ההתחשבנות מחדש ולקבל השבה של כספים ומצד שני להותיר בידי הרוכש את הזכות להגיש בשם המוכר את הבקשה להתחשבנות מחדש ולקבל השבה של כספים, ככל והתשלומים לרמ"י שולמו על ידי הרוכש.

כמובן כי כל מקרה ייבחן לגופו בהתאם לאופי היחסים בין הצדדים כפי שקיבל ביטוי בהסכמים ועל כך יש לשים דגש היטב שכן כבר מצאנו מקרים בהם היחסים לא הוסדרו וקיימות מחלוקות לגבי מי זכאי לקבל את הכספים בהשבה מרמ"י.

באתר רמ"י קיים טופס "התחשבנות מחדש" אותו יש למלא בעת הגשת הבקשה ליישום החלטה 1553 במסלול "התחשבנות מחדש" ביחד עם כל המסמכים הנדרשים ליישום ההחלטה.

במקרה שבו נמכרה נחלה או מגרש/בית שפוצל מנחלה, על הטופס של "התחשבנות מחדש" יחתום המוכר ואת כל הפעולות מול רמ"י ניתן לבצע רק בשם המוכר ולא בשם הרוכש.

בהסכמי המכר יש לדאוג לכך שהמוכר יחתום על יפוי כח ספציפי שמאפשר לב"כ הקונה לבצע את ההתחשבנות מחדש או לקבוע הוראות בהסכם שהמוכר יבצע את "ההתחשבנות מחדש", בהתאם לאופי היחסים בין הצדדים בכל מקרה.

"דמי הסכמה" OUT "דמי רכישה" IN:

אחת ההשלכות המרכזיות והמשמעותיות ביותר שהתרחשו לאור כך שפורסמה ההודעה על המועד להתחשבנות מחדש היא, שחלף מעולמנו המושג "דמי ההסכמה" בגין חלקת המגורים (המוכר ימשיך לשלם דמי הסכמה בגין החלקות החקלאיות) ונכנס לעולמנו באופן סופי המונח:
"דמי רכישה".

בעלי נחלות שמוכרים נחלות החל מיום 10.4.18 ישלמו דמי רכישה לרמ"י (דמי הרכישה כוללים את דמי ההסכמה בגין החלקות החקלאיות) ולכך יש משמעויות רבות ביחסים בין מוכרים ורוכשים של נחלות עליהם נעמוד במאמרים הבאים.