תשובת המגזר הכפרי ל"בועת הנדל"ן" - דיור סביר במחירים הוגנים

המונח "בועת הנדל"ן" התנחל עמוק בשיח הציבורי של השנה האחרונה. לא עזרו הנסיונות לעוקרו משם:

חלק מן המומחים טוענים שכלל אינו קיים.

רובם חלוקים על המנגנון שיצר בועה זו ועל הדרכים לצמצמו ולהעלימו. אולם המונח מסרב להעלם. כדי לפשט את הדיון בו נכנה אותו : עליה תלולה ומתמשכת במחירי הדירות ומחסור חמור ביחידות דיור במיוחד לצעירים ולאוכלוסיות חלשות.

מקובל לחשוב כי הסיבות העיקריות למחסור זה כרוך מחד בהיצע הנמוך של קרקעות זמינות לבניה והקמה של דירות בכלל ומאידך, בצד הביקוש, בצמיחת האוכלוסיה, ובגובה הנמוך של הריבית במשק. גובה זה מייצר לחץ שאין לעמוד בפניו של העברת נכסים כספיים ממסלולי חסכון בנקאיים בשיעור תשואה נמוך, למסלולי השקעה בנכסים מניבים יותר, כגון דירות מגורים. עודף ביקוש כנגד היצע מצומצם מייצר התייקרות. לעודף הביקוש המקומי מצטרף ביקוש של דיירים בעלי אמצעים מחו"ל.

יש רבים הסבורים כי המחסור ביחידות דיור במדינה נובע מצעדים מכוונים של הממשלה או בעלי קרקע הנמנעים לשווק את הקרקעות שברשותם, מייצרים מחסור מלאכותי, עליית מחירים, ומכירת הקרקע לבניה מאוחר יותר, במחירים גבוהים יותר.

ייתכן ובמשרד האוצר וברשויות המיסים רואים בעליית המחירים, הזדמנות רצויה לגבייה מוגברת על בסיס המחירים הגבוהים.

מעטים אף יסכימו להנחה כי "מושכי חוטים" ובעלי נכסים בנויים אינם מצטערים על התופעות הללו אשר בעטיין הופכים הנכסים שברשותם לנכסים יקרים יותר.

בפועל יש ניסיון ממשלתי עיקרי יחיד, עליו הוכרז עד היום – "הצפת" השוק בקרקעות מופשרות לבניה למגורים. ככל הנראה גם לפתרון זה יש מגבלות. לחלק מן הקרקעות אין תכניות בניה נדרשות, פרק הזמן הנדרש עד להשלמת בנייה למגורים ארוך מדי. חלק מן ההפשרות מייצגות כנראה, מיחזור של הפשרות קודמות שלא צלחו. חלק אחר אינו ב"אזורי הביקוש" ולכן לא יהפוך למגורים בטווח הנראה לעיין.

עד כאן העובדות ידועות, מפורסמות ומטופלות בתקשורת ובקרב מקבלי החלטות.

השפעת המדיניות הקרקעית של המדינה ומוסדותיה לגבי המגזר החקלאי- כפרי, על היווצרות הבועה, נדחקה כמעט לחלוטין לשוליים. כאשר הוזכרה עניין זה, היו הנתונים הכמותיים הקשורים במגזר זה תלושים מן המציאות. לא פעם אף אוזכרו הצעות לנקוט בדרך אלימה כלפי החקלאים ולהפקיע מהם קרקעות "שקיבלו בחינם והגיע הזמן להחזירם"

רשימה זו באה להציג זווית אחרת לדיון ולשיח הציבורי בנושא זה :

 התרומה האפשרית של שינוי המדיניות הקרקעית במגזר החקלאי- כפרי לפתרון המחסור במגורים לצעירים ולאוכלוסיות חלשות.

היקף התרומה האפשרית: עשרות אלפי יחידות דיור סבירות באזורי ביקוש ובאזורי פריפריה, במחירים הוגנים וברי השגה לאוכלוסיית היעד.

מה יהפוך "תרומה אפשרית" לתרומה ודאית:

1. מתן קרקע חליפית או פיצוי הוגן למחזיקי קרקע חקלאית עבור הפקעתה למטרות מגורים. כיום הפיצוי המוצע ואופן העברתו אינו סביר ואינו הוגן. הוא אינו מתייחס לנזקים והפסדים ישירים ועקיפים הנגרמים לחקלאים, ולא לפיצוי בגין השקעות ברכישה ,השבחה חקלאית, שמירה ותרומה לסביבה. הנושא נידון כבר קרוב לשש (!) שנים בביהמ"ש העליון ונציגי המדינה האמורים לייצג את מועצת מקרקעי ישראל, "סוחבים" ומשהים את הצעותיהם לפתרון כבר כמה שנים.

התוצאה: תהליכי שנוי הייעוד של קרקע חקלאית למגורים והפקעת קרקעות למטרה זו תקועים או איטיים.

2. הסרת חסמים לפרוייקטי הרחבות ועיבוי בישובים החקלאיים-כפריים.   והרי כמה מהם:

2.1. העברת היטלי השבחה ראויים (בגובה של 50% מערך ההשבחה) ממינהל מקרקעי ישראל למועצות האזוריות לטובת פיתוח תשתיות, מוסדות ציבור כמו חינוך, בריאות. כיום מועבר ע"י ממ"י "חלף היטל השבחה" בשיעור של כ-10% אשר אף הוא אינו מועבר בזמן ובהיקף מלא. בכך מועמס על המועצה האזורית עול שאינה מסוגלת לשאת.

2.2 הכרה בעלויות ריאליות של פיתוח מגרשים למגורים. העלויות המוכרות כיום הינן כמחצית מן העלויות המבוצעות בפועל. עלויות אלו מוטלות על היזם/מחזיק הקרקע.

2.3. חיזוק מעמדן של ועדות הקבלה.

2.4. בטול חסם כמות המשפחות המירביות לכל ישוב (על פי נספח 2 לתמ"א 35).

2.5. מתן אפשרות לקיום ופתוח מיגוון תעסוקות, לא בהכרח חקלאיות בשטח המגורים של ישובים כפריים.

2.6. ביטול מיידי של הקפאת איוש אלפי נחלות שעדיין לא אוישו בכל אזורי העדיפות.

2.7. הפשרת הבנייה לקליטת חברים בקבוצים ובמושבים (עבוי ישובים קיימים).

2.8. ביטול האיסור האבסורדי והמפלה על השכרת דירות בקבוצים, אשר בעיקרה הינה הסדר זמני למגורים עד יישום החלטה משופרת ומעגנת את זכויות החוכר החקלאי בשטח המגורים שבאחזקתו.

החלטה כזו תאפשר בדיוק מה שמתאפשר לחוכר עירוני: שיוך דירה ומגרש לחוכר, אפשרות להעמדת בטחונות למשכנתא ורשום הבעלות על שמו.

עיון קצר בחסמים אלו מראה כי כמעט כולם קשורים במדיניות הקרקעית של מועצת מקרקעי ישראל ובהחלטות והתנהלות מינהל מקרקעי ישראל בכל הקשור לקרקע חקלאית.

למדיניות זו יש מסורת של לכאורה ורק לכאורה של "צדק חלוקתי", מונחת בה הנחת יסוד לפיה החקלאים קיבלו בחינם ובתנאים מיטיבים קרקע מים ואמצעי ייצור אחרים. והעיקר - אימוץ גישה משפטית פורמלית השונה באופן קיצוני ממשטר ההבנות הבלתי פורמלי אך היעיל והמועיל להפליא שאפיין את יחסי הלאום,לפני הקמת המדינה, והמדינה בשנותיה הראשונות – עם המיגזר הכפרי חקלאי.

הגיע הזמן לומר ברור: החקלאים, ובמיוחד הותיקים מתוכם, הם שבפועל מסרו את הקרקע שנרכשה בכספם ובכספי העם היהודי לטובת המדינה שטרם הוקמה. הם ששמרו עליה, מימשו את הריבונות עליה, הגשימו את החזון הלאומי-ציוני של אבות התנועה הציונית בכל הקשור לפריסת ישובים, קביעת גבולות המדינה, בטחון, קליטת עלייה, יצירת חברה יצרנית בחקלאות, במלאכה ובתעשיה, יצירת חברה קואופרטיבית (הנלמדת, מאומצת ומתפתחת בארצות רבות בעולם), ויצרו עליה בסיס ביצועי למשימות השעה ולצרכי הלאום וכו'.

בהינתן הסרת החסמים המפורטים לעיל, ושינוי אמיץ וצודק היסטורי של המדיניות הקרקעית החקלאית, יוכלו החקלאים פעם נוספת להשתתף בפתרון בעייה חברתית-כלכלית בממדים לאומיים של מחסור מתמשך בפתרונות דיור ועליית מחירים בלתי סבירה של דירות למגורים.

כאמור היקף הפתרון יכול להגיע לעשרות אלפי יחידות דיור בטווח קצר ויותר מכך בטווח ארוך יותר.

לפתרון זה יהיו כמה תועלות נלוות:

הוזלה כמעט מיידית של מחירי הדירות.

היצע חדש ומוגדל של דיור סביר במחירים הוגנים ובהישג יד.

"מתיחת" מפת אזורי הבקוש לעמקים הצפוניים, צפון הנגב ואזורים אחרים במרכז הגליל וברמת הנגב.

חזוק דמוגרפי לישובים הכפריים חקלאיים.

פתרונות דיור בסביבת חיים נוחה ומוגנת.

האם תתמודד הנהגת המדינה עם אתגר זה?

דומה, כי ציון מלאת 100 שנים לתנועה הקבוצית ו 90 שנים לתנועה המושבית, מזמן ומאפשר לממשלת ישראל התמודדות אמיצה עם הצורך לא רק להעריך את תרומת החקלאים בשנים שעברו, אלא להערך ולאפשר את המשך קיומם ותרומתם גם לשנים הבאות.

                                                                                  באר