הסדרת שימושים בנחלות ובמשבצת האגודה בכניסה ל"עידן הנחלה המהוונת"/ אביגדור ליבוביץ, עו״ד ושניר שער (רו"ח), עו״ד

עידן הנחלה המהוונת" החל בימים אלה להיות מיושם ברשות מקרקעי ישראל, כך שכל המרחבים יודעים לקלוט בקשות לתשלום "דמי כניסה" (3.75%) ו- דמי רכישה (33%) לפי החלטה 1464.

בכדי להגיע מוכנים, יש להסדיר את הנחלה למעבר הבין דורי בהתחשב בכך שניתן יהיה לפצל שני מגרשים מהנחלה (לעיתים אף יותר בהתאם לתב"ע ולקיבולת יחידות הדיור לפי תמ"א 35) וכן לבצע פעילות של פל"ח בחלקת המגורים, לרבות מבני קייט, מבנים לשימוש עם אופי חקלאי, מבנים לשימוש של משרד, קליניקה, גן ילדים, בית קפה, גלריה וכו', כל מושב בהתאם לאופיו והשימושים שהוא מבקש לאפשר לבעלי הנחלות עם מבט קדימה לדור הבא.

חברי הוועדים מתבקשים לשים לב היטב לשינויים המתרחשים בהחלטות רמ"י ולהתחיל לפעול ליישום ההחלטות לרבות במסגרת, הסדרת תב"ע חדשה למושב, הסדרת שימושים במשבצת האגודה ליזמויות בהתאם להחלטה מועצת מקרקעי ישראל 1455, הסדרת משבצת האגודה לרבות קרקעות עודפות, שימושים חורגים וחריגות בניה במשבצת וכן להביא לידיעת ציבור בעלי הנחלות את החשיבות בהסדרת המבנים בנחלות לצורך יישום החלטה 1464 והחלטות נוספות שפורטו לעיל, בכדי לבצע את הכניסה ל"עידן הנחלה המהוונת" בהצלחה.

שימושים חורגים בעת מכירת נחלה ב"עידן הנחלה המהוונת":

בעת מכירת נחלה יש לשים לב היטב לכמות יחידות הדיור הקיימות בפועל בנחלה ולדיווח המועבר לרשות המיסים במסגרת המכירה וזאת בכדי לא להיקלע למצב של דיווח כוזב לרשות על כל המשתמע מכך.

מדובר בסוגייה שרשות המיסים שמה עליה דגש מיוחד ובכדי להעמיד את הדברים על קרקע המציאות נביא מקרה שפורסם לאחרונה באתר רשות המסים שבו נמכר בית צמוד קרקע שפוצל
ל- 6 דירות, כאשר המוכרים ביקשו פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים יחידה.

מדובר בבית מגורים צמוד קרקע בגבעת שמואל שנמכר תמורת הסך של 3,100,000 ₪. הבית פוצל בפועל לשש יחידות!!! יחידות דיור הכוללות חיבורים נפרדים למונה חשמל, מים, מטבח שירותים, מקלחת וכניסה נפרדת לכל יחידה. בדיווח לרשות המיסים בגין המכירה ביקש המוכר לקבל פטור ממס שבח הקבוע בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה) בגין מלוא סכום התמורה וזאת למרות שבפועל בית המגורים לא שימש כיחידה אחת אלא כשש יחידות דיור.

נזכיר, כי בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין, לצורך קביעת כמות יחידות הדיור הקיימות יש לבחון מה מצב הדברים בפועל ולא מה נבנה לפי היתר הבניה או מה קובעת התב"ע שחלה על הנחלה. לכן באותו המקרה רשויות המס שללו את הפטור ממס שבח לדירה יחידה וחייבו במס מלא את כל תמורת המכירה. בנוסף, פתחו רשויות המס גם בחקירה פלילית נגד בעל הקרקע בחשד להצהרה כוזבת וגם כנגד עורכי הדין בחשד שסייעו לבעל הקרקע להתחמק מתשלום המס.

כך יש לשים לב היטב, במקרה שבו בנחלה יש בית מגורים אחד בהיתר ועוד 3 יחידות מגורים (בית שני בנחלה שנבנה ללא היתר בניה כדין, ועוד 2 מבנים חקלאים שהוסבו למגורים), הרי שבמקרה זה בעת מכירת הנחלה נמכרת נחלה הכוללת ארבע יחידות דיור ולא יחידת דיור אחת למרות שהיתר הבניה קובע כי מדובר ביחידת דיור אחת. לכן בעת המכירה, המוכר לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח בגין דירה יחידה מה שישנה באופן מהותי את כל תמונת המס וישפיע על סכום הנטו שיוותר בידי בעל הנחלה.

במקרה ששבו נמכרת נחלה, בעל הנחלה יידרש להגיש הצהרה לרשויות המס על מכירת הנחלה ולדווח על מכירת נחלה הכוללת ארבע יחידות דיור, והחשוב ביותר הוא, כי הוא לא יוכל לבקש את הפטור ממס שבח לדירה יחידה.

ככל ובעל הנחלה ידווח על יחידת דיור אחת, מדובר בדיווח כוזב שגורר בעקבותיו הטלת קנסות אזרחיים (קרן, ריבית והפרשי הצמדה) וכן נקיטת הליכים פליליים בגין דיווח כוזב והתחמקות מתשלום מס.

עוד נבהיר, כי במקרה שבו יש בנחלה מספר רב של יחידות דיור שמושכרות למגורים, עשוי הדבר לגרור גם חבויות במס הכנסה בגין ההכנסות מדמי השכירות. כך, רק אם ההכנסות מדמי השכירות אינן עולות על כחמשת אלפי ₪ לחודש (מכל יחידות הדיור יחדיו) דמי השכירות יהיו פטורים ממס הכנסה ואם ההכנסה עולה על כחמשת אלפי ₪ ההכנסה תהיה חייבת במס למגורים כאשר רשות המיסים תבחן את מספר יחידות הדיור לפי מצבם בפועל.

לדברים האמורים יש משמעות הן לגבי החבות במס הכנסה בגין ההכנסות מדמי השכירות למגורים והן לגבי שלילת הפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה בעת מכירת הנחלה.

נדגיש עוד, כי בעת מכירת נחלה הכוללת יחידות דיור ללא היתר או שימושים חורגים אחרים, תשית רשות מקרקעי ישראל על בעל הנחלה תשלום דמי שימוש (בשלב זה רק שבע שנים אחורה) בגין שטח השימוש, סוג השימוש ותקופת השימוש וכן ייתכן גם הגשת כתב אישום מצד הועדה המקומית לתכנון ובניה או הועדה המחוזית ותשלום קנסות כבדים.

בנוסף חשוב לדעת כי לא ניתן יהיה להשלים את העסקה ולהעביר את הזכויות ע"ש הקונה כך שהמוכר יכול להימצא גם במצב של הפרה יסודית ותשלום פיצוי מוסכם לטובת הקונה וגם בהתמודדות מול תביעות מצד הרשויות.

מכל בחינה הן מיסויית והן משפטית והן כלכלית שימושים חורגים וחריגות בניה הן חרב פיפיות שעשויה להביא את בעל הנחלה לתקלה ועל כן יש לתכנן היטב את המכירה הרבה לפני החתימה על ההסכם.

שימושים לפל"ח ב"עידן הנחלה המהוונת":

נבהיר, כי כיום ניתן באמצעות החלטות מועצת מקרקעי ישראל העוסקות בנושאים של פל"ח (החלטה 1458) ושימושים נלווים לחקלאות (החלטה 1316) להסדיר מבנים קיימים בנחלה או לבנות מבנים חדשים, כאשר החלטה 1458 קובעת כי המבנים יהיו בתחום חלקת המגורים (2.5 דונם) ואילו החלטה 1316 מאפשרת הסדרת של מבנים לפי השימושים הקבועים בהחלטה, בשטח חלקה א' של הנחלה.

בנוסף, בהחלטה 1458 קיימים שימושים עם אופי חקלאי הניתנים להשכרה לצד ג' בעוד בגין יתר השימושים, קיימת חובה כי בעל הנחלה או קרובו יפעילו את הפעילות של הפל"ח.

אנו עושים במקרים רבים שימוש בהחלטות האמורות לעיל לצורך הסדרת מבנים במסגרת כתבי אישום מצד הוועדות וכן בתביעות מצד רשות מקרקעי ישראל, על מנת שלא לבצע הריסה של המבנים בנחלה.

כאשר בעל נחלה עומד מול תביעה להריסה או הסדרה בהיתר או השבה למצב ההיסטורי של ההיתרים עומדת בפניו דילמה - האם להרוס את המבנה או להסדיר אותו בהיתר?

המבנים במקרים האמורים עברו שינוי מהותי והוסבו לשימוש אחר לגמרי מהשימוש בהיתר הבניה (לעיתים עבור מבנים חקלאיים לא נמצאו היתרים לרבות מבנים שניבנו לפני 1965).
בעל הנחלה השקיע כספים בהסבה של המבנה לשימוש בו הוא משמש כיום והריסת המבנה תגרום לבעל הנחלה הפסדים ועגמת נפש רבה ועל כן הוא מבקש למצוא את הדרך הנכונה והזולה להסדרת המבנים.

לעיתים בעל הנחלה יבקש להסדיר את המבנה בהיתר אך הוא ייתקל בקשיים לקבלת ההיתר.
כאשר מדובר במקרה שבו הוגשה תביעה ובעל הנחלה מבקש לבחור בדרך של הסדרה, ניתן יהיה להסדיר את המבנה בהיתר רק אם הוא עומד בהוראות החלטות רמ"י ובהוראות התב"ע החלה על המושב. במקרים בהם המבנה משמש לפל"ח ובעל הנחלה מבקש להוציא בגינו היתר בניה אך המבנה לא נמצא בשטח חלקת המגורים של ה- 2.5 דונם - לא ניתן יהיה לקבל בגינו היתר בניה לפל"ח מצד רמ"י וצריך יהיה לבחון פתרון בדמות "תיקון קו צהוב" או הסדרה לפי החלטה 1363 - שימושים נלווים לחקלאות.

במספר מקרים בעלי נחלות שהוגשו כנגדם כתבי אישום ביקשו להסדיר מבנים לצרכי מבני קייט והתב"ע אכן אפשרה בניית מבני קייט בקיבולת של ארבע מבנים בשטח של 40 מ"ר כ"א.  
התביעות הוגשו על ידי רשות מקרקעי ישראל בגין "דמי שימוש" ועל בעלי הנחלות הושתו דמי שימוש בסך של מאות אלפי ₪ בגין שבע שנים אחורה. בנוסף לתשלום דמי השימוש, בעלי הנחלה נדרשו לשלם "דמי היוון" עבור הוצאת ההיתר, בסך של כ- 2,000 ₪ למ"ר ובמקרה שבו הוסדרו 160 מ"ר זכויות בנייה למבני קייט שולם סך של כ- 400,000 ₪ כולל מע"מ.

כלומר בעל הנחלה נדרש לשלם דמי שימוש עבור תקופת השימוש אחורה ודמי היוון עבור ההסדרה של היתר הבניה.

המסקנה המתבקשת היא - שיש להקדים ולהסדיר את המבנים בטרם רמ"י תגיע לנחלות בכדי שלא לשלם דמי שימוש אחורה.

כספים אלו הם בגדר קנס ולא מקוזזים מתשלום דמי ההיוון עבור הסדרת המבנים בהיתר.        
על כן אנו חוזרים ומדגישים, כי השכרת מבנים ללא היתר לשימוש של מגורים או מסחרי או שי שימוש אחר, אלו הם "הכנסות לצורך הוצאות".

עדיף לשלם כספים עבור הסדרת הנחלה מראש, במקום לשלם כספים עבור קנסות ולאחר מכן להסדיר ולשלם כספים נוספים עבור ההסדרה.

חברים שימוש לב! האכיפה מצד רמ"י מתגברת כל העת ולמרות שאנו מוחים על המדיניות והאפליה של המגזר החקלאי ולמרות שניתן להפחית את השומות במסגרת הליכי עיון חוזר - מדובר במאות אלפי ₪ ולעיתים אך במיליונים שנכון יותר להשקיע אותם בנחלה.