"חריגות בניה ושימושים חורגים" אלו הנושאים שנמצאים כיום על סדר היום הציבורי כאשר לפתחנו עומד יישום החלטה 1311 העוסקת במעבר מ"בר רשות" ל"חכירה לדורות" והחלטה 1464 שמטרתה היוון חלקות המגורים בנחלות.
במהלך השנים אגודות חתמו על הסכמי משבצת מתחדשים (דו צדדי ותלת צדדי) שהקנו להן זכויות "בר רשות" בשטחי המשבצת כאשר בעלי הנחלות הינם "ברי רשות" של האגודה ביחס לזכויות בנחלות.
המטרה במסגרת יישום ההחלטות שלעיל הינה, בשלב ראשון, להפוך את בעלי הנחלות לבעלי זכויות "חכירה לדורות" במסגרת חתימה על הסכמי חכירה (אין עלות בשלב זה) ובשלב שני, כל בעל נחלה יוכל לבחור אם ליישם על הזכויות בנחלה את החלטה 1464 במסגרת "דמי כניסה" לפי שווי של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים או בתשלום "דמי רכישה" לפי שווי של 33% + מע"מ מחלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה קיימות ופוטנציאל עתידי ובכך להתנתק סופית מכבלי רמ"י בחלקת המגורים.
התנאים ליישום ההחלטות:
- רישום חלקות א' בשלמות בטאבו (בהחלטה 1464 ניתנה הקלה וניתן להציג לרשות כי מתבצע הליך תצ"ר).
- תשלום חובות עבר (דמי שימוש, דמי היתר, דמי חכירה).
- הסדרת שימושים לא מוסדרים.
- חתימת האגודה על התחייבות שלא לקדם תכניות מעבר לקיבולת יחידות הדיור לפי תמ"א 35.
בימים אלה נחתם על ידי המועצה הארצית לתכנון תיקון 1/ב לתמ"א 35 אשר עבר לאישור הממשלה. התיקון עוסק בהגדלת קיבולת יחידות הדיור ביישובים כפריים הכלולים בלוח 2 ונקבע בו, כי בישובים במרכז הארץ תינתן תוספת יחידות עד להשלמה לתקן הנחלות ובפריפריה תינתן תוספת לפי תקן הנחלות ללא קשר לקיבולת החסרה לניצול שלוש יחידות.
בשלב זה, אגודות ובעלי נחלות נדרשים לעסוק ברצינות רבה בהסדרת השימושים בשטחי המשבצת ובשטחי הנחלות. שימושים לא מוסדרים בשטחים המשותפים יהוו מכשול להתקדם ביישום ההחלטות. נוכח העובדה כי יישום ההחלטות קרוב מאוד (נעיז לומר כי מדובר על רבעון ראשון של 2017), גברו פעולות האכיפה מצד רמ"י ומצד רשויות התכנון.
נשתף אתכם כי במספר מקרים טיפלנו במושבים אליהם הגיעו פקחים מטעם רמ"י שפעלו במשך כחודש, בחנו כל נחלה במושב והגישו דו"חות פיקוח בהתאם לממצאים. נוכח העובדה שנמצאו שימושים לא מוסדרים רבים לרבות בשטחים המשותפים, הוצאו מכתבי התראה, תביעות להריסה, ותביעות לדמי שימוש לעשרות בעלי נחלות. תהליך זה גרם לבהלה רבה והמסקנה המתבקשת היא כי אגודות ובעלי נחלות נדרשים להקדים תרופה למכה ולפעול להסדרת השימושים במסגרת תב"ע חדשה.
התב"ע החדשה תאפשר יישום מיטבי של החלטות רמ"י, לרבות בנושא פל"ח, שימושים נילווים לחקלאות, איוש נחלות פנויות, סימון פיצול מגרשים מנחלות בתב"ע, הסדרת דרכי גישה למגרשים שיפוצלו, הסדרת תשתיות ודרכים לבית השלישי בנחלות, הגדלת זכויות הבניה, הגדלת חלקות המגורים ל- 2.5 דונם, הסדרת מבנים בשטחי המשבצת ושימושים למסחר בהתאם להחלטות.
הסיכון שעומד לפתחו של בעל נחלה בשימושים לא מוסדרים הינו תשלום "דמי שימוש" עבור תקופת העבר. התביעות אף לא פוסחות על הדור השלישי ונביא בפניכם סיפור על מנת להמחיש את צוק העיתים להסדרה בו אנו נמצאים.
"דמי שימוש" בדור השלישי:
דני הנכד של סבא אהרון קיבל את הזכויות מסבא בנחלה. הסב ערך צוואה וקבע כי דני יקבל את מלוא הזכויות בנחלה ולא יידרש לפצות מי מילדיו של סבא אהרון. לאחר שהסב הלך לעולמו, ניהל דני מאבק מול הדודים ביחס לזכויות בנחלה. בסיום ההליך פנה דני לרמ"י בכדי לרשום את הזכויות בנחלה על שמו. רמ"י שלחה פקח כפי שהיא עושה ברוב המקרים בהם היא נדרשת לתת שירות של העברת זכויות (במכירה, בירושה, במתנה, בגירושין וכו'). הפקח גילה כי בנחלה קיימים שני קרוואנים שמשמשים למגורים וכן מחסן שמשמש לאחסנה. לאחר שדו"ח הפיקוח הגיע למחלקה הוצאה לדני דרישה לדמי שימוש בסך של תשע מאות אלף ₪. דני ההמום הסביר כי הוא קיבל את הזכויות מהסבא והוא מתכוון להסדיר את השימושים. ברמ"י לא התרגשו מהרצון של דני להסדיר ועמדו על הדרישה ולאחר שדני לא שילם הוגשה כנגדו תביעה לדמי שימוש. בסופו של הליך השומה הופחתה משמעותית ועמדה על מאה וחמישים אלף ₪ אותה דני נאלץ לשלם בכדי שיוכל להעביר את הזכויות על שמו.
עיניכם רואות כי רמ"י לא פוסחת על הדור השלישי ולכן אנו חוזרים ומדגישים כי בעת עריכת צוואה יש לפעול ולהסדיר את החריגות על מנת שלא להעביר "שרצים" לדורות הבאים בגינם הם יידרשו לשלם תשלומים של מאות אלפי שקלים ולעיתים יותר.
בת שמונים מבקשת הלוואה:
במקרה אחר אישה בת שמונים שביקשה לקבל הלוואה והציגה את מסמכי הבנק לחתימה מצאה ביום למחרת פקח בנחלה שגילה כי הגברת עושה שימוש במחסן בשטח אלף מ"ר שהוסב למגורים לצרכי השכרה למשרדים. הגברת הנחמדה קיבלה שומה לתשלום של כשני מיליון ₪ ובימים אלה היא ככל הנראה תיאלץ למכור את הנחלה.
15 יחידות דיור בנחלה אחת:
במקרה נוסף הגיע למשרדנו בעל נחלה שפרס על השולחן תשריט מדידה עדכני. הבחנו כי על גבי התשריט מסומנים מבנים רבים ובתחילה לא היה ברור במה מדובר. המבנים התפרסו על חלקת המגורים ועל החלקה החקלאית. במהלך הפגישה הבנו כי בעל הנחלה הסב מחסנים למבני מגורים בשטח של כ- 700 מ"ר בחלוקה של לא פחות מ- 15 יחידות דיור! בעל הנחלה מקבל בכל חודש מדמי שכירות סך של כ- 60,000 ₪ ונמצא כי הוא "שכח" כי צריך לשלם מס הכנסה על דמי השכירות ולא מדווח כל ההכנסות. חישבנו את דמי השימוש שבעל הנחלה צפוי להיות מחוייב בהם במקרה של ביקור פקח רמ"י ומצאנו חשיפה לתשלום של 1.8 מיליון ₪ עבור שבע שנים. בעל הנחלה הסביר כי הוא מתפרנס מהמבנים וסגירתם תגרום לו לפשיטת רגל. הסברנו לו כי הסיכון בקנס הוא מכירת את הנחלה שלא לומר הסיכון באי דיווח על הכנסות שמהווה עבירה פלילית, אך הוא החליט לקנות את הסיכון. לאחר כחצי שנה הגיע הלקוח עם כתב תביעה מרמ"י על סך של כמיליון וחצי ₪. הלקוח שבור ואובד עצות לא יודע את נפשו מרוב בהלה וצער וביקש עזרה. אנו לא נוהגים לומר ללקוח "אמרנו לך" אלא מבקשים לסייע גם במקרה של "שור מועד" שלא מוכן להקשיב. נזכיר, כי במקרה זה לרבות אין טענות הגנה אלא רק ניסיון להפחית את הקנס בטענות משפטיות ושמאיות. בסופו של יום בעל הנחלה שילם לרמ"י שש מאות וחמישים אלף ₪ באמצעות כספים של אחד מילדיו שקיבל את הנחלה בהעברה מאביו.
המסקנה המתבקשת היא, כי יש לפעול בהקדם להסדיר חריגות בהתאם להחלטות רמ"י שמאפשרות פתרונות יצירתיים, בכדי שלא תיתפסו ותידרשו לשלם קנסות.
תבינו היטב, שימושים לא מוסדרים והשכרתם זוהי "הכנסה לצורך הוצאה" כאשר המסך ירד בסופו של יום על כל אחד ואחד והסיכון גדל ככל שאנו מתקרבים למועד יישום החלטה 1464 ומעבר לעידן הנחלה המהוונת.
