האם זכאי קיבוץ כפר מנחם לקבל פיצוי בגין ויתורו על המקרקעין נשוא התביעה לטובת המועצה האזורית יואב / איתן מימוני, עו״ד

פסק הדין עוסק בטיבם של ההסכמים שנכרתו בין הצדדים, לפיהם קיבוץ כפר מנחם הסכים לוותר על קרקע שהוחכרה לו, לטובת הקמת קריית חינוך אזורית בשטח המועצה האזורית יואב.

הרקע

השאלה המשפטית שעלתה בפסק הדין היא האם זכאי קיבוץ כפר מנחם לקבל פיצוי בגין ויתורו על המקרקעין נשוא התביעה לטובת המועצה האזורית יואב, ובמידה שכן מהו מנגנון הפיצוי בו יש לעשות שימוש. הקיבוץ טען כי יש לפצות אותו כספית לפי ערך הקרקע, ומאידך המועצה טענה כי יש לעשות שימוש במנגנון פיצוי לפי דיני ההפקעות בלבד.

מקור המחלוקת הוא בפרשנות תוכנם של ההסכמים שנכרתו בין הצדדים, לפיהם בשנת 2010 הסכים הקיבוץ לוותר על רצועת קרקע שגבלה בשטחי של המועצה, שהיוותה חלק מהמקרקעין שהוחכרו לו על ידי רשות מקרקעי ישראל, וזאת לטובת הקמת קריית חינוך אזורית בשטחי הנתבעת. על רקע הסכמת הקיבוץ להעביר את המקרקעין הגובלים לידי המועצה, נחתם הסכם שכותרתו "הסכם לפיצוי בגין הפקעת מקרקעין", בו סוכם כי המועצה תפקיע את המקרקעין בהתאם לתכנית שתאושר, ובכפוף לקבלת אישורים מרשות מקרקעי ישראל וממשרד הפנים יקבל הקיבוץ מקרקעין חלופיים.

כמו כן, הצדדים קבעו כי אם מסיבה שאינה תלויה במועצה לא ניתן יהיה להעביר לקיבוץ את המקרקעין החלופיים, תוך 3 שנים ממועד חתימת ההסכם, תעמוד לקיבוץ הזכות לקבלת "פיצוי מלא" בגין המקרקעין המופקעים. בשל סירובה של רשות מקרקעי ישראל להעביר את המקרקעין החלופיים לידי הקיבוץ, נחתם הסכם נוסף בשנת 2015, בו צוין כי בהסכם הקודם נקבע הסדר של פיצוי בדרך של העברת שטח אחר מהמועצה לקיבוץ, וככל שלא יוסדר הפיצוי באופן זה, יגיע לקיבוץ פיצוי כספי. על כן, נכתב בהסכם כי מאחר שלא הוסדר הפיצוי בעין, מגיע לקיבוץ פיצוי כספי מהמועצה.

בהמשך, מונה שמאי אשר תפקידו להכריע מהו סכום הפיצוי הכספי המגיע לקיבוץ, אך הצדדים היו חלוקים ביניהם ביחס לאופן בו על השמאי לחשב את הפיצוי הכספי. במקביל, ניתנה חוות דעת שמאית של המועצה לפיה אין מקום לתשלום כספי כלשהו לקיבוץ. הקיבוץ טען כי לא ניתן לחלץ מסקנה אחרת מלשון ההסכמים, וכי כל ניסיון מצד המועצה לפרש את ההסכמים באופן השולל פיצויים, לוקה בחוסר תום לב ובהפרת ההסכמים. יתרה מכך, טען הקיבוץ כי ההסכמים מבטאים את הטעמים שהובילו את הקיבוץ להסכים לוותר על המקרקעין הגובלים, וכי פרט לעילה החוזית ניתנה לקיבוץ הבטחה שלטונית שעל הרשות לקיים, בייחוד כאשר מוטלת עליה החובה לנהוג ביושר ובהגינות. לצד טענות ההפרה, הקיבוץ טען כי בכל מקרה הוא זכאי לקבלת הפיצוי גם בהתאם לדיני ההפקעות, הקובעים כי אין הפקעה ללא פיצויים.

מנגד, המועצה טענה כי ההסכם קבע שבמקרה בו לא יתאפשר להעביר לקיבוץ את המקרקעין החלופיים, יעמדו לקיבוץ זכויות המוקנות לו בדין, ומאחר שהפקעת המקרקעין הגובלים עמדה על שיעור 27% משטח החלקה, הרי שלפי דיני ההפקעות אין לקיבוץ זכות לקבלת פיצוי כלשהו.

טענה נוספת שהועלתה על ידי המועצה, היא כי מאחר שלמועצות האזוריות אין עתודות קרקע זמינות לטובת הקמת מבני חינוך ומבני ציבור, שכן בשל משטר הזכויות הנהוג ברשות מקרקעי ישראל השטחים הציבוריים שבתחומי היישובים הכפריים מצויים בידי האגודות החקלאיות השיתופיות, הפרקטיקה שנוצרה היא וויתור של אגודות שיתופיות בתחומי המועצה על שטחים ציבוריים שנועדו לבניית בתי ספר וגני ילדים.

דיון והכרעה

בפתח דבריו, בית המשפט מציין כי בפרשנות חוזה, יש להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי המשותף של הצדדים, המתבטא בלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו. לצד זאת, בית המשפט סובר כי יש תחילה לבחון את התכלית האובייקטיבית, שכן מדובר בחוזה רשות, כלומר לבחון את המטרות והאינטרסים הציבוריים שחוזי רשות מאותו סוג מיועדים להגשים.

תחילה, הניתוח המשפטי שמבצע בית המשפט מתמקד בהסכמת הצדדים כי אם לא ניתן יהיה לממש את פיצוי הקרקע, הקיבוץ יהיה זכאי לקבל את הזכויות המוקנות לו בדין, תוך שהוסיפו כי במקרה כזה הפיצוי יהיה מלא. לטעם בית המשפט, עיון בנוסח הסכם 2010 והסכם 2015 אינו יכול להתפרש ליותר מאשר מובן אחד ברור, לפיו הצדדים התכוונו שהקיבוץ יקבל תמורה כספית. לשון החוזה תוחמת את גבולות הפרשנות של הטקסט, וקיימת חזקה על הצדדים כי התכוונו למשמעות הפשוטה הכתובה בהסכם. אמנם, בסעיף לא נכתב מהו הדין מכוחו יהיה זכאי הקיבוץ לקבלת הפיצוי, אך נכתב בו כי הפיצוי יהיה מלא. מאחר שקיימת חזקה לפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב, יש לקבוע כי אומד דעתם הברור של הצדדים הינו כי לקיבוץ מגיע פיצוי מלא, על אף כי לא ניתן להתחקות אחר אומד דעתם באשר לעילה מכוחה ישולם הפיצוי. משכך, גם אם יימצא כי דיני ההפקעות אינם מאפשרים להעניק פיצוי בנסיבות המקרה, לא ניתן לשלול כי הצדדים התכוונו לכך שהקיבוץ זכאי לפיצוי מלא החורג מדיני ההפקעות, שכן התוצאה אינה יכולה להיות שהצדדים כתבו הסכם לשווא.

בית המשפט מבהיר, כי לא רק שמסקנה זו מתחייבת על מנת לקיים את החוזה, אלא שכל אמירה אחרת מחייבת לקבוע שכאשר המועצה חתמה על הסכם 2015, אשר דן במנגנון חישוב שיעור הפיצוי הכספי, היא פעלה בחוסר תום לב, זאת מאחר שהיא ידעה, או היה עליה לדעת כי דיני ההפקעות לא מאפשרים פיצוי. לדעת בית המשפט, אין עילה לפיצוי הקיבוץ מכוח דיני ההפקעות ומכוח מוסד ההבטחה השלטונית, אך קיימות עילות משפטיות אחרות, שמלמדות על זכותו של הקיבוץ לקבלת פיצוי.

עילה משפטית שכזו משתקפת בסעיף 26 לחוק החוזים, המעגן אפשרות להשלמת החוזה. התנערות המועצה מחובת התשלום שנקבעה בחוזה, מלמדת כי ראוי לחייבה בתשלום הסכום שהיה ראוי להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה, כלומר סכום התואם את שווי המקרקעין במועד ההפקעה. כאשר בית המשפט מגיע למסקנה כי בעניין מסוים לא גיבשו הצדדים רצון משותף ולא הסכימו לגביו, רשאי הוא להשלים את החוזה באופן ההולם את רצונם וכוונתם, זאת מאחר שהשלמה זו משקפת את ההסדר שהצדדים היו מסכימים לו אילו נתנו דעתם לפרט החסר, או שהיו מצפים לו כצדדים סבירים ותמי לב.

יתרה מכך, כלי נוסף שנמצא בידי בית המשפט הוא השלמה מכוח עיקרון תום הלב, המעוגן בסעיף 39 לחוק החוזים. בית המשפט מציין שבפסיקה ובספרות נקבע כי בכוחו של עיקרון תום הלב להשלים חסר בחוזה. ביישום לענייננו, בית המשפט פוסק כי לשון ההסכמים, תכליתם והנסיבות, מובילים למסקנה כי בין הצדדים סוכם שככל שהפיצוי הקרקעי לא יתאפשר, המועצה תעניק לקיבוץ פיצוי כספי מלא.

לבסוף, מציין בית המשפט כי הקיבוץ הסכים לוותר על המקרקעין בפרק זמן קצר שהעניק למועצה אפשרות לקבל מענק מהמשרד הממשלתי ולבנות את קריית החינוך, בין היתר על אותם מקרקעין. הקיבוץ לא הערים קשיים בדרך, לא הגיש התנגדויות בהליכי ההפקעה, ואין טענה כי לא חתם על המסמכים כנדרש. מנגד, המועצה הסכימה תחילה לעמוד בהתחייבויותיה לשלם לקיבוץ פיצוי כספי, עניין שאף עוגן בשני הסכמים. אף על פי כן, בשלב מסוים החליטה המועצה להתנער מהתחייבויותיה, תוך העלאת הטענה כי הסכמתה לשלם פיצוי כספי הייתה "לפנים משורת הדין", בגבולות דיני ההפקעה בלבד, לכן באופן מעשי המועצה אינה מוכנה לשלם לקיבוץ דבר. בית המשפט סובר, כי עם התנהלות זו אין להשלים.

סיכום

לאור האמור לעיל הגיע בית המשפט לכלל מסקנה, כי יש לחייב את המועצה לשלם לקיבוץ סך של 2,230,280 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 30.12.10, ובסך הכל 2,633,906 ₪. בנוסף, בשים לב לכך כי המועצה עמדה על ניהול ההליך המשפטי עד תומו, אף שבהסכמים התחייבה להעניק לקיבוץ פיצוי מלא, ולאורך כל ההליך הייתה מודעת לכך שניהול ההליך המשפטי יחייב את הקיבוץ לשאת בעלויות הרבות הכרוכות בכך, מצא בית המשפט לנכון לחייב את המועצה בהוצאות על סך 60,000 ₪.

סיכום

הערעור נדחה. הזוג יישאו בשכ"ט עו"ד של המשיבה בסכום של 10,000 ₪.

ת"א(ב״ש) 29254-06-17 – קיבוץ כפר מנחם נ' מועצה אזורית יואב, פס״ד מיום 18/08/2020