כיצד ראוי לחשב את שווי זכאותם של יורשים לבית מגורים בקיבוץ, לפי שווי דירת תקן או לפי שווי שוק? / איתן מימוני, עו״ד

במרכז הדיון תביעה כספית בה עותרים התובעים לתשלום חלף זכויותיהם בדירה הממוקמת בקיבוץ נאות מרדכי (הנתבע). התובעים (להלן: "היורשים"), קיבלו את זכויותיהם בירושה מאמם ז״ל, אשר נמנתה על חברי הקיבוץ, ושאלת הערך של הזכויות להן זכאים היורשים בדירה, עומדת במוקד הדיון בתביעה דנן.

הרקע

בשנת 1998 אימצה האסיפה הכללית של קיבוץ נאות מרדכי, את החלטה 751 של מינהל מקרקעי ישראל הנוגעת לשיוך דירות (אשר הוחלפה בהחלטה 979 אך הייתה בתוקף לעת הרלוונטית לתביעה דנן), וקיבלה החלטה עקרונית המאפשרת העברת זכויות בתי המגורים, על שם החברים. לשם כך התאספה בשנת 2002 אסיפת הקיבוץ והחליטה על הכללים לביצוע שיוך הבתים, לרבות דרכי גביית ערכם ואומדן שוויים. בין היתר נקבע בהחלטה זו, כי מי שזכאי לשיוך דירה הוא מי שהיה חבר הקיבוץ נכון לתאריך קבלת ההחלטה באסיפה ("החלטת השיוך הראשונה"), ולכן בענייננו, לא הייתה מחלוקת כי המנוחה נכללה ברשימת החברים הזכאים לשיוך דירה, שכן היא הלכה לעולמה, כ- 5.5 שנים לאחר המועד הקובע. בשנת 2010 אישרה האסיפה הכללית של הקיבוץ, נוסח מעודכן של כללי רישום הדירות על שם מי שנמנה על חברי הקיבוץ ("החלטת השיוך השנייה"), אם-כי בהתאם לשתי החלטות השיוך הנ"ל זכאים היורשים, לבוא בנעלי המנוחה לצורך המשך רישום זכויות החכירה בדירה על שמם, ו/או זכאי הקיבוץ לקבל לידיו את הבית כנגד תשלום ערך זכויותיהם בדירה. המחלוקת בין הצדדים נותרה בשאלת הערך של הזכויות להן זכאים היורשים בדירה, כאשר סלע המחלוקת סב סביב השאלה, באילו גורמים ראוי להתחשב אגב קביעת ערך הזכות.

לטענת הקיבוץ, זכות היורשים מתמצה בזכות לקבל את שווי המבנה בלבד, אשר נקבע לפי ממוצע טבלת שמאויות של כלל הדירות ומחייב הן את כלל חברי הקיבוץ והן את התובעים בכללם. בהחלטות השיוך קבע הקיבוץ כי יורשיו של חבר שנפטר יהיו זכאים לקבל אחת משתי חלופות – פדיון ערך הזכאות או רישום זכויותיהם בדירה עצמה. במקרה דנן, בחר הקיבוץ בחלופה הראשונה, וטען ששוויו של אותו ערך הזכאות עומד על סך קבוע של 131,647 ₪ אשר נקבע בתקנון הקיבוץ ואף בהחלטות האסיפה השונות. סטייה מן השווי הקבוע הנ"ל לטענת הקיבוץ, תביא למעשה לשינוי כלל ההחלטות, החישובים, האיזונים וכיו"ב אשר נקבעו על ידו לאורך השנים, בהתבסס על הגדרת השווי כפי שהוגדרה בפועל ע"י השמאות מטעם הקיבוץ, וכן, כי תיגרם פגיעה למאות החברים והיורשים שהסתמכו על איזונים אלו.

היורשים מצדם טענו, כי זכאים הם להיכנס לנעליה של אמם ז"ל ולקבל את הזכות המלאה לה הייתה זכאית כחברת קיבוץ בימים ההם. לטענתם, אגב קביעת ערך הזכות, בנוסף לשקלול שווי המבנה יש להוסיף את שווי המגרש עליו קיימת הדירה, לרבות עלויות הפיתוח והתשתיות. הסכום אותו תבעו היורשים עמד על סך של 718,000 ₪, כך שכשמשווים את דרישתם להצעה אשר הציע הקיבוץ מנגד, בולט הפער הכלכלי המשמעותי בין ערך בית המגורים בלבד אותו מציע הקיבוץ, לבין ערך הזכאות לו טוענים היורשים.

דיון והכרעה

בפתח דבריו הזכיר בית המשפט כי אחת ממשמעויות ההחלטה לאפשר את השיוך, היא כי יבוסס בידי חבר הקיבוץ קניין פרטי ע"י כך שיוכל לחתום על הסכם חכירה ביחס לבית המגורים ישירות מול המינהל. "החלטה זו משמעה עשיית צדק עם חברי הקיבוצים, רבים מהם, מן הסתם רובם, ותיקים שהשקיעו נשמתם בקיבוץ משחר נעוריהם, ולהבטיח כי למצער בית מגוריהם יוכל - אם יחליט כך הקיבוץ - להפוך לנחלתם, כדי שיהוה להם עוגן קנייני כלכלי לעת זקנתם", וכן כי קניינם הפרטי "יעמוד לרשותם במקרה של עזיבה ולרשות יורשיהם במקרה של פטירה".

בית המשפט קבע, כי על אף שבאחד הסעיפים להחלטות השיוך "אפשר" הקיבוץ ליורשים לבחור בין שתי חלופות (פדיון ערך הזכאות או רישום הזכויות בדירה עצמה), יוצא כי הותיר בידו הקיבוץ את זכות הבחירה הבלעדית ואת הכוח לכפות על היורשים אחת משתיהן, וכך נוצר מצב בלתי ראוי; לא ייתכן מחד קיומו של פער כלכלי כה משמעותי בין שתי החלופות, ומאידך מתן זכות הבחירה בידי הקיבוץ לבדו.  לדבריו של בית המשפט אכן "ניתן להניח במידה רבה של וודאות, ששתי החלופות הנ"ל שוות בערכן הכלכלי, ולכל הפחות, מצופה מהקיבוץ כגוף ציבורי, ומי שמטרתו לחלק באופן שוויוני, שלכך התכוון". אולם בפועל, התוצאה אותה הציע הקיבוץ לפיה בהחלטות השיוך התכוון כי שווי ערך הזכאות (לכלל הזכאים) יעמוד על סך קבוע של 131,647 ₪, היא תוצאה בלתי שוויונית, ויתרה מכך אף לא משתמע מלשון החלטות האסיפה או התקנון, כי אכן נקבע מחיר מוסכם ומחייב לגבי ערך הזכאות אשר צומצם לערך המבנה בלבד. בית המשפט הזכיר את הקביעה לפיה תקנון הקיבוץ הוא הסכם המסדיר בין היתר את בין חברי הקיבוץ לבין הקיבוץ, וציין כי על אף שמדובר בחוזה מיוחד, חלים עליו כללי הפרשנות הרגילים הקבועים בחוק החוזים. לפיכך מאחר שבענייננו הנתבע (הקיבוץ) הוא שניסח את החלטות השיוך ועיצב תנאיהן, הרי שלפי סעיף 25 לחוק החוזים, ככל שנוצר ספק בעניין פרשנות הסעיף הכולל את שתי החלופות יש לפרשו לטובת התובעים (היורשים). מכיוון שבהחלטות השיוך עלו התייחסויות שונות אך מפורשות לערך הזכאות לבית מגורים, ככזה האמור להיות שווה לזכויות בבית המגורים כולל השטחים הצמודים להן לו נרשמו על שם היורשים, מתבקשת המסקנה כי בחישוב ערך הפדיון של הזכאות לבית מגורים, יש לקחת בחשבון הן את ערך המבנה והן את שווי הקרקע הצמודה.

סיכום

לאור האמור לעיל הגיע בית המשפט לכלל מסקנה, כי יש לקבל את עמדת היורשים לפיה מקום בו מחושבת שומה של ערך פדיון הזכות בבית מגורים, יש לחשבה ככוללת הן את הזכות לשיוך בית המגורים והן את הזכות לחכירת המגרש הצמוד בהתחשב בעלויות הפיתוח והתשתיות.

ת"א (שלום)(נצרת) 48019-12-17 פלונים נ' נאות מרדכי, פס״ד מיום 20/08/19