אביגדור לייבוביץ, עו״ד

אביגדור לייבוביץ, עו״ד

משרד עורכי דין ליבוביץ מתמחה באגודות שיתופיות ומיסים.

דוא״ל: avigdor@lieblaw.co.il

דוא"ל: This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

בחודש פברואר 2020, עדכנו כי מתחוללת דרמה מול רשות מקרקעי ישראל בנושא ביצוע הליך של "התחשבנות מחדש" במושבים שהגישו תביעות לזכויות היסטוריות.

מה הקשר בין תביעות בעלות ל"התחשבנות מחדש"?

התשתית להגשת תביעות בעלות הונחה בסעיף 34 בבג"ץ "הקשת המזרחית" בשנת 2002 שקבע כי ייתכנו מקרים בהם החוכרים השתתפו בתמורה ששולמה עבור רכישת הקרקע שנרשמה ע"ש קק"ל וייתכן כי במקרים אלה לחוכרים יש זכויות משפטיות העולות על אלה הקיימות בהסכמי החכירה.

על בסיס זה, הוגשו תביעות בעלות ע"י אגודות שהשתתפו ברכישת הקרקע במטרה כי בית המשפט יצהיר על הזכויות הקנייניות שלהם בקרקע.

"בניסן נגאלנו ובניסן עתידין ליגאל". עם ישראל יושב בבית בימים אלה ומתכונן לחג הפסח כאשר ברקע משבר הקורונה שינה לכולנו את המציאות. בפתח יש לנו הזדמנות, קוראים לה "חודש ניסן" שמאפשר לנו לחדש את המערכת ולבצע שינוי משמעותי בחיים. אלו רגעים שבהם נוכל להצמיח מקומות חדשים, אם נבין שהמשפחה היא השורש לכל השמחה בחיים שלנו, זהו המקום הכי בטוח לחזור אליו ברגעים שאנחנו צריכים חיבוק וחיוך אמיתי, להרגיש מישהו שבאמת אכפת לו מאיתנו, זו המשפחה.

לפני מספר ימים התקבל פסק דין בתיק שניהלנו במשך ארבע שנים. ייצגנו אבא בתביעת פינוי מול הבן, סיפור קשה וכואב, שאני עומד לגולל בפניכם בכדי שיעזור לי להדגיש את המקום שאני מבקש לכוון אליו - המשפחה היא מעל הכל!

הפסוק הכי חזק שיכול לתאר את המקרה עליו אנחנו מדברים נאמר בישעיהו פרק א' פסוק ב': "שמעו שמים והאזיני ארץ כי ה' דיבר בנים גידלתי ורוממתי והם פשעו בי".

"סוף עידן משטר הנחלות" שהחל עם אישור החלטה 979 במספרה ההיסטורי וכיום מוסדר בפרק משנה 8.3 סעיף ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, מקבל ביטוי הלכה למעשה בעת שאנו מבצעים פעולות בנחלה במסגרת הכללים החדשים שמשנים באופן מהותי את המצב המשפטי של חלקות המגורים בנחלות.

אחד מכללי היסוד המרכזיים ב"משטר הנחלות" הוא שאת הנחלה ניתן לרשום ע"ש יחיד או בני זוג בלבד.

בנוהל עבודה B37.02 "העברת זכויות בנחלה, משקי עזר, שטחי עיבוד ותעסוקה", נקבע בסעיף 2.3, כי התנאי לאישור העברת זכויות בנחלה הוא כי הבקשה להעברת זכויות היא עבור אדם בודד או בני זוג בלבד.

המטרה של ההוראה לפיה יש לרשום את הנחלה ע"ש יחיד או בני זוג בלבד, נקבעה בהחלטה מס' 1 של רשות מקרקעי ישראל משנת 1965, והמטרה היתה, להביא לכך שהנחלה תישאר יחידה אחת בשלמות ובעגה של רמ"י, לשמור על "שלמות הנחלה".

עיקרון "שלמות הנחלה" הוא אחד מהיסודות המרכזיים של "משטר הנחלות". הוראה זו קיימת עד היום בהחלטות רמ"י ומקבלת ביטוי במסגרת קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל בפרק משנה 8.3 שכותרתו "החכרה לדורות במושבים".

מדינת ישראל נלחמת על חייה, המציאות והשגרה של כולנו התהפכו מהקצה אל הקצה, ביום אחד כל מה שידענו הפך לחלום. אומרים לנו ש"הגל" עוד לפנינו וכדאי שנחזיק חזק כי לאף אחד אין מושג ירוק מתי הכל עומד להיגמר.

בימים אלה אני עורך פגישות וידאו עם "זקני הכפר", אלו שהיו כאן עוד לפני שהוקמה המדינה וגם הם מדברים על המשבר הנוכחי כמשהו שלא היה כמותו, מציאות שהם לא הכירו גם ברגעים הקשים ביותר שהמדינה הזו ידעה.

אני מוצא שהמבוגרים בינינו לא פוחדים לסיים את חייהם במחלת הקורונה (לפחות אלו שאני פוגש), אלא שהם מבטאים משהו שיוצא ממקום עמוק ושורשי, כשמדובר במי שראו במו עיניהם את הדרך ולא שמעו סיפורי גבורה אלא שהם בעצמם גיבורי הסיפור.

אז מה הסיפור שלכם בימים אלה אני שואל אותם? והתשובה שאני מקבל מהם היא, שמה שקורה מסביב גורם להם לתחושות קשות של אכזבה, תחושה של החמצה, לא לילד הזה פיללנו, דיבורים שיוצאים עם הרבה כאב ומותירים אותך חסר אונים מול אלו שהיו כאן ועוד מעט יעברו מן העולם.

אני שואל את עצמי - האם זו המציאות שראו לנגד עיניהם מי שבנו כאן מדינה, אלו שחרפו נפשם ואיבדו את חייהם על תקומת המדינה? והתשובה שאני נותן לעצמי היא שמשיהו כאן איבד את הדרך.

בימים אלה מתחוללת דרמה מול רשות מקרקעי ישראל בנושא ביצוע הליך של "התחשבנות מחדש" במושבים שהגישו תביעות לזכויות היסטוריות.

אחד מתנאי הסף ליישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ ההחלטות הוא, כי לא הוגשה תביעת בעלות ע"י האגודה או ע"י חבריה.

מה הקשר בין תביעות בעלות ל"התחשבנות מחדש"?

התשתית להגשת תביעות בעלות הונחה בסעיף 34 בבג"ץ "הקשת המזרחית" בשנת 2002 שקבע כי ייתכנו מקרים בהם החוכרים השתתפו בתמורה ששולמה עבור רכישת הקרקע שנרשמה ע"ש קק"ל וייתכן כי במקרים אלה לחוכרים יש זכויות משפטיות העולות על אלה הקיימות בהסכמי החכירה.

על בסיס זה, הוגשו תביעות בעלות ע"י אגודות שהשתתפו ברכישת הקרקע במטרה כי בית המשפט יצהיר על הזכויות הקנייניות שלהם בקרקע.

 

"משטר הנחלות" קיבל ביטוי בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל בשנת 1965, "נולד" לאור התנאים ששררו באותה עת שבה הוקצו נחלות למתיישבים. המטרה היתה "מגורים" ו"עיבוד" החלקות החקלאיות של הנחלה, צמיחה של החקלאות במדינת ישראל שהיתה בראשית דרכה ופיתוח ההתיישבות העובדת. במשך עשרות שנים חקלאים במושבים וקיבוצים עבדו קשה מאוד בכדי לפתח את ענף החקלאות בתקופות מאוד קשות שעברו על מדינת ישראל. למרבה הצער עם השנים חלו שינויים ביחס של הממשלות לענף החקלאות, כך שהקשיים שהערימו על החקלאים בכל תחום, הביאו לכך שרבים וטובים עזבו את ענף החקלאות וחיסלו ענפים שעברו דורות במשפחה.

"הנחלה המשפחתית" שינתה את פניה עם השנים כולל הצרכים של בעלי הנחלות. בצד זה, שנים רבות מקבלי ההחלטות ברשות מקרקעי ישראל, לא התאימו את ההחלטות למציאות המשתנה מה שהביא לכך שנוצר מצב של "אי התאמה" ברמה של "אבסורד" (מצב שלא מתיישב עם ההיגיון והשכל הישר) בין המציאות של עולם הנחלות לבין ההחלטות.

מהמקום הזה נולד הצורך להביא שינוי "במשטר  הנחלות" ולהתאים את הוראות ההחלטות למציאות של מדינת ישראל בשנת 2020 ולצרכים של בעלי הנחלות.

בפרשת השבוע "וירא" אברהם איש החסד פוגש את המלאכים שמגיעים "לביקור" לאחר שהוא עבר ברית מילה כשהוא נח בפתח האוהל. אברהם עוזב את כל עיסוקיו רץ לקראתם ומארח אותם כיד המלך. אברהם שידוע כאיש של "נתינה" איש "חסד" ללא גבול עומד מול ניסיון שנראה בלתי אפשרי "עקידת יצחק". אברהם נדרש על ידי בורא עולם לקחת את הבן היחיד שנולד לו משרה אשתו שהיתה עקרה ולעקוד אותו על המזבח ומבלי לשאול שאלות הוא קם בבוקר ויוצא לדרך... .

"חסד" ו- "דין", "נתינה" ו- "גבולות" אלו המידות שאני אדבר עליהן ברשימה זו, במסגרתה אני אבקש לבחון כיצד מידות אלו באות לידי ביטוי במערכת היחסים בין הורים וילדים כאשר במרכז עומדת הנחלה המשפחתית.

בהורים טבוע מראשית הבריאה הרצון לגרום אושר ושמחה לילדים ולתת להם את כל הטוב שבעולם. הורים משקיעים חיים שלמים בגידול וטיפוח של הילדים, במטרה ליצור סביבם עולם אוהב  מחבק ותומך - אלו הן מידות של חסד ונתינה ללא גבול. מצד שני, הורים נדרשים להיות "מובילים" ולא "מובלים" ולהעמיד לילדים "גבולות" ברורים וללמד אותם להבחין בין "טוב" ו"רע" בכדי שידעו להתמודד עם הרבה מצבים מורכבים שהחיים מזמנים.

"חסד ללא גבול" הוא מתכון מצוין לגרום לילד להפוך בבגרותו לאדם שלא מתחשב בזולת, שאינו יודע סיפוק ופועל בהתאם לתאוות ורצונות משתנים. מידות אלו יהיו שורש ממנו יגדלו ילדים שיאבקו מול ההורים ולאחר מכן מול היורשים על כל רצון שלא יתממש עבורם. לעומת זאת ילד שיגדל בבית עם "גבולות" ואיזון בין "חסד" ל"דין" ידע את מקומו, יהא בעל שיקול דעת, פתוח לקבל, מתחשב בזולת, עם כבוד להורים וסובלנות לאחיו, נח לבריות ויודע להתפשר על מנת לשמור על שלמות המשפחה.

במסגרת תהליך השינוי בהוראות "משטר הנחלות" נדרשים תיקונים בהוראות המוסדרות בפרק משנה 8.3 סימן ז' (להלן: "ההחלטה") לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "קובץ ההחלטות"), כפי שיובהר בהרחבה להלן.

ההחלטה מקנה לבעלי הנחלות אפשרות ליישם את הוראותיה במסגרת מספר מסלולים:
דמי חכירה (3.75% + מע"מ), דמי רכישה (33% + מע"מ), דמי רכישה עבור עסקאות שבוצעו אחרי 1.1.93 (20% + מע"מ), עסקאות שבוצעו עד 1.1.93 (הנחה עד 20% משווי חלקת המגורים), פיצול מגרשים מחלקת המגורים, רכישה של זכויות בחלקת המגורים מעבר ל- 2.5 דונם, "התחשבנות מחדש".

היישום של ההחלטה החל ביום 10.4.18 והחל ממועד זה ועד היום בוצעו עסקאות רבות במסלולים השונים שהסתיימו ונרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

בתהליך העבודה ליישום ההחלטה מצאנו כי קיימים פערים בין תנאי החכירה שמקבלים ביטוי בהסכם החכירה וההטבות שניתנות המפורטות בנספח להסכם החכירה לפי המסלול הנבחר, לבין היישום בפרקטיקה של ההחלטה בחיי היומיום של בעלי הנחלות.

המסקנה אליה הגעתי לאחר יישום של ההחלטה במספר רב של מקרים, כי אין מנוס מלקבוע שלאור העובדה שרמ"י החלה ביישום ההחלטה ולאור הוראותיה, כי ההוראות שנקבעו בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965 היודעות בכינוין "משטר הנחלות", בוטלו "הלכה למעשה" בהוראות ההחלטה ויש להורות על תיקון הוראות ההחלטה בהתאם.

בתהליך העבודה ליישום ההחלטה המוסדרת בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "ההחלטה") בוחנים ברמ"י כי בעלי הנחלה עומדים בארבעה תנאי סף:

  1. רישום חלקה א' של הנחלה בשלמות בלשכת רישום המקרקעין - ניתן לבצע את התהליך גם במקרה בו המושב נמצא בתהליך רישום תצ"ר או הוכחה של ביצוע תהליך רישום תצ"ר פרטני.
  2. תשלום חובות עבר - יש לשלם לרמ"י חובות עבר בגין דמי חכירה שנתיים, דמי היתר, דמי שימוש וכו'.
  3. הסדרת חריגות בניה ושימוש חורגים בנחלה.
  4. לא הוגשה תביעה לזכויות היסטוריות.

במסגרת התהליך לשינוי משטר הנחלות שמתרחש בימים אלה, נוכח הכניסה לעידן הנחלה המהוונת, במסגרתו אנו דורשים לבטל את האיסור על השכרת בתים בהיתר בנחלות, לבטל את חובת ההתגוררות בנחלה במקרים מיוחדים ולערוך שינויים מהותיים בגזירות לגביית דמי שימוש בנחלות והסדרה של נהלי עבודה שיאפשרו לבעלי נחלות להסדיר את המבנים בנחלות, ברשימה זו נבקש לדון בסוגיית ההתגוררות של אחים בנחלה שכידוע החלטות רמ"י אוסרות מגורים של אחים בנחלה לאחר פטירת ההורים.

המטרה שלנו היא להראות כי ההוראות שנקבעו בהחלטה מס' 1 מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965 היודעות בכינוין "משטר הנחלות", בוטלו בהחלטות רמ"י התקפות כיום כאשר מיישמים אותן בפרקטיקה, למרות שהדבר לא מקבל ביטוי בנוסח ההחלטות.

הדרך שבחרנו לנקוט בה על מנת להביא לידיעת מקבלי ההחלטות את העובדה שהחלטות רמ"י הן אלו שיצרו את השינוי במשטר הנחלות והביאו לכך שהוא לא רלוונטי לימינו - היא באמצעות "מקרים מהחיים" שמציגים את האבסורד בצורה הטובה ביותר.

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237