הסדרת חריגות בניה בהחלטה 1523? / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

בעלי הנחלות נדרשים לפעול בהקדם להסדיר שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלות וכן בתחום משבצת האגודה, בטרם ביצוע תהליך כלשהו מול רמ"י ובייחוד בעת יישום החלטה 1523. החלטות רמ"י מאפשרות הסדרה של חריגות ושימושים אך יחד עם זאת, תהליך היישום של ההחלטה מטיל על בעלי הנחלות תשלומים של דמי שימוש ודמי היוון, אותם יש לבחון בטרם הגשת הבקשה לרמ"י.

חשוב להבין, כי הכנסות משימושים חורגים הן "הכנסות לצורך הוצאות"! ובימים אלה מתקיימים הליכי אכיפה משמעותיים וריבוי התביעות נותן את אותותיו בשטח. כדאי להקדים את הליכי האכיפה ולבצע בחינה של המצב התכנוני והסדרה באמצעות הוצאת היתרים או השבת המבנה למצב ההיסטורי בהתאם להיתר או הריסה. כל מקרה נבחן לגופו בהתאם לעובדות, לצרכים ולהיתכנות ההסדרה ובהתאם לכך ייבחר המסלול המתאים.

החלטות רמ"י קובעות שבנחלה לא ניתן להשכיר לצד ג' מבנים או יחידות או בתי מגורים גם אם הם בנויים בהיתר. השכרה של מבנים היא עבירה על הוראות הסכם המשבצת ו/או הסכם החכירה, דבר שמשית על בעלי הנחלות תביעות לפינוי והריסה ותשלום דמי שימוש עבור שבע שנים אחורה (החלטה לגבייה בגין 7 שנים בתוקף עד 31.12.19) וכן כתבי אישום מצד הועדות המקומיות לתכנון ובניה.

נכון יותר להתמודד עם טענות מצד הרשות בגין שימושים חורגים וחריגות בניה, כאשר השימוש הוסדר או הוסר או הושב המצב לקדמותו בהתאם להיתרים. כל בעל נחלה נדרש להכיר היטב את המצב התכנוני בנחלה, לקבל את היתרי הבניה מהועדה המקומית לתכנון ובניה ולבצע השוואה בין מצב ההיתרים לבין מצב המבנים הבנויים בפועל ולהתחיל ולבנות תכנית הסדרה בהתאם.

תנאי הסף ליישום החלטה 1523:

1. הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה.
2. תשלום חובות עבר (דמי שימוש, דמי היוון, דמי חכירה).
3. רישום חלקה א' כיחידה נפרדת בשלמות או תהליך תצ"ר במושב או הזמנת תצ"ר פרטני.

שאלות מרכזיות בתהליך יישום החלטה 1523:

בתהליך יישום החלטה 1523 עולות שאלות מרכזיות הקשורות להסדרת שימושים חורגים וחריגות. השאלה המרכזית עליה נבקש לתת מענה היא:        

האם ניתן להסדיר שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה באמצעות יישום החלטה 1523?

עמדת רמ"י היא שיישום החלטה 1523 לא מקנה אפשרות להכשרת "עיזים" בנחלה ויידרש תשלום של דמי שימוש בעת הגשת הבקשה ליישום ההחלטה. כלומר, העמדה היא שיחול תשלום של "דמי שימוש" וכן תשלום של "דמי היוון" בעת יישום ההחלטה גם אם קיבולת הבניה לא חורגת מסך של 375 מ"ר בעת הגשת הבקשה.

נסביר את עמדת רמ"י בדוגמא מהחיים:

יוסי בעל נחלה במרכז הארץ ששוויה 6 מיליון ₪. בנחלה בנויים בית מגורים ראשי בשטח של
250 מ"ר ובית שני בשטח של 100 מ"ר. בבית המגורים הראשי קיימת חריגת בניה של 100 מ"ר והבית השני הוא מחסן חקלאי שהוסב למגורים ללא היתר. יוסי מעוניין לבצע תהליך של פיצול הבית השני מהנחלה ולצורך כך הוא מבקש ליישם את החלטה 1523 בכדי לשלם דמי היוון בגין הפיצול בסך של 33% + מע"מ מערך המגרש שיפוצל מהנחלה.

הבעיות:

1. בנחלה קיימות חריגות בניה והחלטה 1523 קובעת כי היישום של ההחלטה אפשרי רק לאחר שהוסדרו בנחלה כל השימושים והחריגות ושולמו דמי שימוש - האם יוסי נדרש ראשית להסדיר שימושים ורק לאחר מכן ליישם את ההחלטה או שניתן לבצע במקביל?
2. תהליך הסדרת חריגות ושימושים אורך זמן רב ויוסי מעוניין לקדם את התב"ע לפיצול - כיצד עליו לנהוג בכדי לקדם את התהליך?
3. רמ"י לא תחתום על התב"ע לפיצול עד אשר יוסדרו החריגות בנחלה - מה כדאי ליוסי לבצע בשלב ראשון בכדי לקצר תהליכים?
4. האם יוסי יידרש לשלם "דמי שימוש" עבור תקופת העבר בלבד או שיידרש לשלם גם "דמי היוון" עבור קיבולת הבניה בחריגה בבית המגורים הראשי?

עמדת רמ"י:

1. במקרה של יוסי תטען רמ"י כי ניתן יהיה ליישם את ההחלטה רק לאחר שיוסדרו החריגות בבתי המגורים וישולמו "דמי שימוש" עבור תקופת העבר וכן "דמי היוון" עבור קיבולת הבניה העודפת מעבר ל- 160 מ"ר בבית הראשי.
2. רמ"י תדרוש את התשלום עבור "דמי שימוש" בגין 7 שנים עבור הבית הראשי בהתייחס לתוספת הבנייה ללא היתר מעבר ל- 160 מ"ר, בסך של 90 מ"ר, לפי שווי ערך למ"ר בסך של 7,000 ₪ (כולל מע"מ) סך של 260,000 ₪.
3. רמ"י תדרוש דמי שימוש עבור הבית השני בגין שנה אחת בלבד סך של 40,000 ₪.
4. רמ"י תדרוש תשלום דמי היוון עבור 90 מ"ר מעבר ל- 160 מ"ר בסך של 630,000 ₪.
5. לאחר תשלום דמי השימוש ודמי ההיוון יוכל יוסי לקדם את תהליך יישום החלטה 1523 ותהליך התב"ע לפיצול הבית השני מהנחלה.
6. יוסי ישלם "דמי כניסה" בסך של 3.75% + מע"מ הנאמדים בסך של 180,000 ₪ וכן השלמה לשווי המגרש שיפוצל מהנחלה (השומה תומצא לאחר שהתב"ע לפיצול תקבל תוקף), בסך של 29.25% + מע"מ עד לסך של 160 מ"ר וכן 33% + מע"מ בגין זכויות הבנייה מעבר
   ל- 160 מ"ר בצירוף מלוא הפוטנציאל התכנוני במגרש. במקרה זה התוספת נאמדת בסך של 400,000 ₪ (נזכיר כי בנוסף ישולם היטל השבחה ומס רכישה 6%).
7. העלות הכוללת של יוסי לרמ"י בתהליך יישום החלטה 1523 והסדרת החריגות ופיצול המגרש: 260,000 ₪ + 40,000 ₪ + 630,000 ₪ + 580,000 ₪ = 1,510,000 ₪.

עמדתו של יוסי:

1. יוסי מבקש לשלם לרמ"י את דמי השימוש (לאחר הגשת הליכי עיון חוזר) ומיד לאחר מכן לשלם את דמי הכניסה להחלטה שמקנים לו קיבולת בניה של 375 מ"ר. הואיל ובנחלה בנויים שני בתים בשטח כולל של 350 מ"ר, לאחר תשלום דמי הכניסה יוסי לא יידרש לשלם תשלום נוסף עבור קיבולת הבניה העודפת שכן היא נכללת בתוך "המחסנית" של 375 מ"ר.
2. יוסי מסביר לרמ"י כי תשלום דמי היוון בסך של 640,000 ₪ לא אפשרי מבחינתו והרי החלטה 1523 מטרתה להיטיב עם בעלי הנחלות ולא "להעניש" בעל נחלה שמבקש להסדיר מבנים ולבצע תהליך פיצול.
3. ככל ורמ"י תעמוד על דרישתה לתשלום דמי היוון יוסי לא יוכל ליישם את ההחלטה ותימנע ממנו האפשרות לבצע את תהליך הפיצול של הבית השני מהנחלה.
4. הבעיה של יוסי היא שאם הוא יבקש לבצע את התהליך מול רמ"י ולמרות ההסבר הכלכלי ההגיוני והברור כי תשלום דמי כניסה מקנים ליוסי מחסנית של זכויות בניה לחלק בין המבנים בנחלה בסך של 375 מ"ר והוא לא עובר את הקיבולת ועל כן אין להטיל עליו תשלום נוסף מעבר לתשלום של דמי הכניסה, הוא יעמוד בחשיפה מול רמ"י להגשת תביעה להריסה של השטחים העודפים ככל והם לא יוסדרו או לתשלום דמי היוון בגין השטחים העודפים ככל ויוסי יבקש להותיר אותם בנויים, מה שישית עליו עלויות דמי היוון שאין באפשרותו לשלם.
5. עמדת רמ"י תביא לכך שהתהליך יארך זמן רב שכן יוסי יידרש לבצע הליך הסדרה של החריגות באמצעות הוצאת היתר בניה ורק לאחר קבלת ההיתר הוא יוכל להתחיל ביישום החלטה 1523.
6. יוסי נמצא במבוי סתום – מצד אחד, הוא רוצה להסדיר חריגות בניה בנחלה ולבצע הליך פיצול וליישם את החלטה 1523, אך מצד שני, הוא חושש שהבקשה שהוא יגיש ליישום ההחלטה תכניס אותו לחבות כספית שאין באפשרותו לעמוד בה – מה ייעשה יוסי בכדי לצאת ממעגל האימה שהוא נתון בו?

הדרך המוצעת:

1. יוסי יבקש ליישם את החלטה 1523 ויגיש לרמ"י את כל המסמכים הנדרשים ליישום ההחלטה.
2. במפה המצבית יוסי יסמן את המבנים בהתאם למצב הבנוי בפועל.
3. יוסי יתחייב לשלם את דמי השימוש וככל ויידרש ימציא ערבות בנקאית על החשבון, בכדי שניתן יהיה לקדם את הבקשה להיתר והתב"ע לפיצול, לאור כך שתהליך המצאה של שומה לדמי שימוש אורך מספר חודשים.
4. יוסי יגיש באופן מיידי בקשה להיתר בניה להסדרה של החריגות בבתי המגורים.
5. יוסי יגיש תב"ע לפיצול הבית השני מהנחלה.
6. כאשר תומצא השומה לדמי שימוש, ובכפוף להגשת הליכי עיון חוזר, יוסי ישלם את דמי השימוש לרמ"י.
7. לאחר שיוסי ישלם את דמי השימוש רמ"י תחתום על הבקשה להיתר להסדרת חריגות הבניה וכן על התב"ע לפיצול.
8. לאחר שתומצא שומה לדמי כניסה בסך של 3.75% + מע"מ (כיום יש החלטה פנימית כי השומות יומצאו בתוך 4 חודשים ממועד הגשת הבקשה), יוסי ישלם את דמי הכניסה בכפוף להגשת הליכי עיון חוזר ככל ויידרש.
9. יוסי יחתום על הסכם חכירה לדורות בהתאם להחלטה 1311 (ככל וקיים תצ"ר רשום ובמקרה שלא קיים תצ"ר רשום החתימה על ההסכם תתבצע לאחר רישום התצ"ר).
10. יוסי יחתום על נספח בהתאם להחלטה 1523 לפי מסלול "דמי כניסה" ויקבל את ההטבות בגין "דמי כניסה": ביטול רצף בין דורי, קיבולת בניה של 375 מ"ר לחלוקה בין המבנים ללא תשלום בגין תוספת בניה מעבר ל- 160 מ"ר ועד לסך של 375 מ"ר, פיצול מגרש מנחלה בסך של 33% + מע"מ.
11. רמ"י תחתום על הבקשה להיתר בניה ויוסי לא יידרש לשלם תשלום נוסף מעבר לדמי הכניסה בגין דמי היוון.
12. רמ"י תחתום על התב"ע לפיצול המגרש מהנחלה.
13. לאחר שהתב"ע תקבל תוקף יוסי יגיש בקשה לרמ"י לבצע עסקה בגין המגרש שפוצל ויבקש לרשום את הזכויות ביחס למגרש על שמו או ע"ש אחד מילדיו או שהמגרש יימכר לצד ג'.
14. רמ"י תבצע שומה על המגרש המפוצל ויוסי יידרש לשלם את התוספת בגין דמי היוון עבור פיצול המגרש בסך של 400,000 ₪ (לאחר מכן יחולו תשלומים בגין היטל השבחה ומס רכישה 6%).
15. ייחתם הסכם חכירה מהוון בגין המגרש שפוצל מהנחלה ע"ש מי שיוסי הגיש בקשה לרשום על שמו את הזכויות.

מסקנות:

בעל נחלה שמבקש להסדיר חריגות בניה או שימושים חורגים במסגרת יישום החלטה 1523 צריך לבחון היטב את התשלומים שיהא עליו לשלם במסגרת יישום ההחלטה ולאור העמדה של הרשות המוצגת לעיל.

פנייה לרמ"י תיעשה רק לאחר בחינה של העלויות בהתאם למסלול שנבחר ליישום ההחלטה ולאחר שבעל הנחלה בחר במתווה ההסדרה המתאים: הוצאת היתר, השבה למצב ההיתר ההיסטורי, הריסה.

נכון להיום, קיימות שומות לדמי כניסה ודמי רכישה ומספר תיקים שנמצאים בטיפול לביצוע התחשבנות מחדש במסגרת הליך רכישה (בקשות שהוגשו על ידי רוכשים שביצעו עסקאות לאחר 9.6.11) ובקשות ליישום ההחלטה בסך של 20% בגין דמי רכישה (עסקאות שבוצעו לאחר 1.1.93 ועד 9.6.11) וכן התחשבנות מחדש בגין פיצול מגרש מנחלה שבוצע לאחר 9.6.11 כולל הנחת אזור עדיפות לאומית.

נוהל העבודה ליישום החלטה 1523 עדיין בתהליך התהוות בתקווה כי יומצא לציבור בהקדם.