האם מושב שיתופי או קיבוץ מחויבים לחלוקה של מגרשים שווים בגודלם בין חברים בעת שיוך בתים?

סוגיה זו עלתה, בין היתר בתביעה שנדונה לאחרונה בפני עו"ד דנה ביאלר, ממשרד רשם האגודות השיתופיות (אשר בימים אלו פרשה לשמש כרשמת בית משפט) של זוג חברי אגודת מושב שיתופי כנגד אגודת המושב. נציין כי ככלל, מבחינת הליכי שיוך הבתים, מושב שיתופי מתנהל באופן דומה לקיבוץ. התובעים דרשו, בין היתר, הקצאה שווה או, לחילופין, פיצוי בשיעור ההפרש שבין שווי מגרש מוגדל לזה שהוקצה להם בפועל.

בקיבוץ ובמושב שיתופי, שיוך דירות נעשה גם ביחס לבתים בנויים המצויים על גבי מגרשים קיימים. לעיתים קרובות, מדובר בבניה ותיקה שלא לקחה אפשרות שבעתיד הבתים והקרקע שעליהם ישויכו לחברי האגודה. לכן, יש שוני, ולעיתים שוני גדול, בין המגרשים המשויכים ובין הבתים הבנויים עליהם.

קיבוצים ומושבים שיתופיים שונים בחרו לשמור על השוויון בין החברים, למרות השוני בנכסים המשויכים, בדרך של מנגנון איזון בין החברים. האגודה קבעה "תקן" לבית ו/או למגרש. חברים שהשווי השמאי של הנכס ששויך להם גבוה מערך התקן משלמים את ההפרש לקופה משותפת, וחברים שהשווי השמאי של הנכס ששויך להם נמוך מערך התקן יקבלו את ההפרש מהקופה המשותפת.

ב- 30 לדצמבר 2020 אישרה ועדת הכספים את הצו לעידוד השקעות הון (קביעת תחומי אזורים מיוחדים לעניין מפעלי תיירות), תשפ"א-2021, המגדיר את מפת העדיפות לענף התיירות.

תוקפו עד יום י"ט בטבת התשפ"ד (31 בדצמבר 2023).

השוואה עם מדינות ה OECD ומול מימצאי סקר עמדות של חברות וחברי הקיבוצים והמושבים.

דו"ח מחקר – מהדורה שלישית, מרץ 2021.

תקציר מנהלים

על פי חוק סדר דין פלילי בעבירות חוקי תכנון ובניה עומדת לנאשם זכות לטעון הגנה מן הצדק ובהתקבל הטענה, לבית המשפט סמכות להורות על ביטול כתב האישום.

על פי סעיף 149 (10) לחוק סדר דין פלילי [נוסח משולב], תשמ"ב 1982, רשאי נאשם  "לאחר תחילת  המשפט" ואם לא בשלב זה, בכל שלב אחר של המשפט - להעלות טענה לפיה הגשת כתב האישום או ניהול ההליך הפלילי  נגדו עומדים בסתירה מהותית לעקרונות של צדק והגינות משפטית.   זוהי טענת הגנה מן הצדק.

ב"הגנה מן הצדק" הנאשם הוא במרכז התמונה.  הגנה מן הצדק אינה ניתנת ליישום באופן אוטומטי גם בהתמלא עקרונות היסוד המנחים בבסיסה ובית המשפט ישתמש בסמכותו רק לאחר שיבחן את המשמעות המצטברת של מכלול הנתונים מול האינטרסים העומדים מולו להלן:

מצד אחד – האינטרס הציבורי, שמירת שלטון החוק, חשיפת האמת, אכיפת הדין, אינטרס הציבור לשמירת שלטון החוק ולבוא חשבון עם מפרי החוק, מתוך הצורך בקיום החוק ושמירה על אמינות השלטון.

 מצד שני - אינטרס שמירת זכותו של הפרט בהליך הוגן בנסיבות חריגות בהן התנהגות הרשות היא כדי "התנהגות בלתי נסבלת" שיש בה משום רדיפה ו/או דיכוי והתעמרות בנאשם, רשאי בית המשפט מכוח סמכותו הטבועה, לבטל את כתב האישום.

חברים הגיע העת לעשות! לא נוכל להמשיך ולשבת בחיבוק ידיים ללא מעש ולהמתין לוועדות שאולי יעשו עם המגזר החקלאי "חסד" ויאפשרו השכרה של בתים בנחלות. זה הזמן לצאת לדרך ולדרוש את הזכות הבסיסית שמגיעה לבעלי הנחלות בזכות ולא בחסד - השכרת בתים בנחלות.

בחלק א' של הסדרה על השכרת בתי מגורים ומבנים לפל"ח הוסברו ההחלטות עליהן מבוסס האיסור ההיסטורי, כי בנחלה לא ניתן להשכיר בתי מגורים ומבנים לפל"ח שנבנו בהיתר כדין ושולמו בגינם דמי היוון לרמ"י.

המסקנה העיקרית שעולה מהדיון הארוך שערכנו בחלק א' היא - שלבעלי הנחלות קיימת זכות משפטית "מכללא" להשכיר בתי מגורים ומבנים לפל"ח בנחלות לאחר ששולמו לרמ"י דמי היוון בגין קיבולת בניה בסיסית במסלול "דמי חכירה" בעת כניסה להחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' ולאחר תשלום "דמי היוון" עבור מבנים לפל"ח.

העובדה כי הזכות להשכרה לא קיימת בהחלטה מקורה בטעות היסטורית שממשיכה להתגלגל לפתחנו למרות שבכל הקשור לזכויות בחלקת המגורים בנחלות, בוצע שינוי דרמטי לאחר יישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז', אך למרבה הצער, ההחלטה לא הטמיעה לתוכה את השינוי והותירה את האיסור על השכרה.

לעניות דעתי, קיים בסיס משפטי איתן לתקוף את ההחלטה האוסרת השכרה לאחר שמשולמים לרמ"י דמי היוון בגין זכויות הבניה הבסיסיות, כאשר בעל הנחלה מבקש להשכיר בית מגורים שנבנה בהיתר ולאחר ששילם בגינו דמי היוון, היטל השבחה, היטל ביוב, אגרות בניה, ארנונה וכיוצ"ב.

הבהרתי היטב, כי לא קיים אח ורע לאיסור ההשכרה כפי שאנו מכירים במגזר החקלאי!     
במגזר העירוני בעל זכויות בנכס זכאי להשכיר גם אם מדובר בנכס לא מהוון ואין כל בסיס משפטי לאבחנה שקיימת בהחלטות רמ"י בין המגזר החקלאי לעירוני. הטענה האמורה מקבלת משנה תוקף, כאשר בעל הנחלה מבצע יישום של ההחלטה ומשלם עבור קיבולת הבניה הבסיסית למגורים, כך שלאחר היישום של ההחלטה, לא ניתן לאסור את ההשכרה.

מפאת שינויים מהותיים שחלו בשנים האחרונות להלן הבהרות בעניין הקצאת קרקע לתיירות באזורי עדיפות לישובים חקלאים:

שיעורי דמי חכירה מהוונים ושיעורי דמי שימוש החל מ  20.10.2020 ו- מכסת שטח לתיירות לישוב חקלאי מ – 28.10.2018

בשנת 2020 חלו שינויים דרמטיים וחשובים בכל הקשור ל"משטר הנחלות" החל על חלקת המגורים. המטרה לשמה נדרשו השינויים, היא להתאים את ההחלטות למציאות המשתנה בחלקת המגורים, כפי שהיא מקבלת ביטוי בהחלטות החדשות של רמ"י, כאשר קיימת  "אי התאמה" מהותית בין נוסח ההחלטות והמטרות לשמן הן באו לעולם, למול היישום של המדיניות במרחבי רמ"י.

שינויים דורשים עבודה מאומצת בכדי לשבור סדקים בקירות אטומים ובחומות בצורות שנבנו במשך שנים רבות ויצרו תהליכי עבודה שבלוניים שלא מתאימים למציאות העכשווית. השינויים בהחלטות בוצעו לאחר שהובאו בפני רמ"י מקרים מהחיים שהצביעו על "לאקונות" בהחלטות ובהתאם לכך בוצעו השינויים ועל כך יש לברך.

יחד עם זאת ובהמשך לשינויים החשובים שחלו בהחלטות, יש לפעול בנחישות ולדרוש את השינוי המרכזי והמהותי ביותר שמקורו בהחלטה אשר פוגעת באופן יסודי בזכויות הקניין של בעלי הנחלות והוא - השכרת בתי מגורים ומבנים לפל"ח שנבנו בהיתר בנחלות וכפי שאבהיר בהרחבה להלן.

לפני כעשור, בשנת 2011, נכנס לתוקפו תיקון מספר 8 לפקודת האגודות השיתופיות, הידוע גם בכינויו "חוק ועדות קבלה".

תיקון זה קבע, כי הקצאת קרקע ביישוב קהילתי בנגב או בגליל תעשה רק לאחר אישור ועדת קבלה. "יישוב קהילתי" הוגדר כישוב קהילתי המאוגד באגודה שיתופית המסווגת כישוב קהילתי כפרי או כאגודה שיתופית להתיישבות קהילתית, וכן להרחבה של קיבוץ, מושב שיתופי, מושב עובדים או כפר שיתופי, המאוגדת גם היא כאגודה שיתופית המסווגת כישוב קהילתי כפרי או כאגודה שיתופית להתיישבות קהילתית, ובעל מאפיינים מסוימים מבחינת מספר בתי האב בו.