במהלך יישום החלטה 1591 וקודמתה החלטה 1553 נתקלנו במספר נושאים שדרשו הבהרות מול הנהלת רמ"י וכיום לאחר שהתקבלו שומות והבהרות לסוגיות שהועלו, נבקש לשתף את הציבור באחת הסוגיות המרכזיות שעלתה על מנת שהציבור יוכל לעשות שימוש במידע בעת ההתנהלות מול רמ"י.
הסוגיה לדיון:
בעל נחלה מבקש לבצע פיצול של שני מגרשים מהנחלה לאחר שהתב"ע החדשה שתחול על המושב תאושר ותאפשר בניה של שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים בחלקת המגורים בנחלה.
השאלה:
האם יש כדאיות כלכלית לבצע היוון של מלוא הזכויות בחלקת המגורים במסלול "דמי רכישה" בתשלום 33% + משווי חלקת המגורים כולל הפוטנציאל או לשלם דמי כניסה" בסך 3.75% + מע"מ ולהשלים את הסך של 33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל עבור כל מגרש?
הממצאים:
לאחר שבחנו את הכדאיות הכלכלית באזורי עדיפות לאומית כולל במרכז הארץ, מצאנו כי באזורי עדיפות לאומית ב' ובמרכז הארץ, כאשר בעל הנחלה יבקש לבנות בית שלישי בנחלה ולבצע פיצול שני, יש כדאיות למסלול דמי רכישה.
באזור עדיפות לאומית א', אין כדאיות לבצע בנייה של יחידה שלישית ולבצע שני פיצולים במסלול דמי רכישה אלא במסלול דמי כניסה, לאור כך שבדמי רכישה קיימת הנחת אזור עדיפות לאומית עד תקרה של 900,000 ₪ והתוצאה היא שומה לדמי רכישה מאוד גבוהה לעומת שווי הנחלות באזור נכון להיום.
מדיניות רמ"י:
בהתאם למדיניות רמ"י בעת יישום החלטה 1591 ניתן לבצע פיצול של מגרש 1 בלבד במסלול דמי כניסה וכאשר בעל הנחלה יבקש לבצע פיצול של מגרש שני עליו להיכנס למסלול של דמי רכישה.
הבעיה:
באזור עדיפות לאומית א' בעלי נחלות לא ישלמו את דמי הרכישה לאור עלויות גבוהות מאוד דבר שימנע מהם לבצע את הפיצול השני במסלול דמי כניסה.
הפתרון:
לאחר שהעלינו את הסוגיה מול הנהלת רמ"י והצגנו את החישובים ואת הכדאיות הכלכלית בהתייחס לאזור עדיפות לאומית א', רמ"י שינתה את המדיניות וכיום ניתן לבצע פיצול של מגרש שני מנחלה במסלול "דמי כניסה" ואין צורך לשלם עבור "דמי רכישה".
אזורי עדיפות לאומית:
הכדאיות הכלכלית לבצע יישום של החלטה 1591 במסלולים השונים (6 מסלולים), משתנה בהתאם לאזורי עדיפות לאומית. מצאנו בשומות שהתקבלו מרמ"י, כי באזור מרכז הארץ וברוב האזורים בעדיפות לאומית ב' (הנחת אזור 51%) הכדאיות היא דומה בהרבה מאוד מקרים.
אזור עדיפות לאומית "קו עימות" הוא האזור האטרקטיבי ביותר כיום ביישום החלטה 1591 שכן לאחר תשלום "דמי כניסה" בסך 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת את זכויות הבניה הבסיסיות (375 מ"ר), בעל הנחלה מקבל את כל הזכויות בגין מסלול "דמי רכישה". כלומר, היוון של כל זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בנחלה.
מומלץ בהחלט, לפעול בהקדם ולבצע יישום של החלטה 1591 באזורי עדיפות "קו עימות", לאור שינויים באזורי עדיפות לאומית שמושפעים מהחלטות ממשלה והמצב הביטחוני וכן שינויים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל שמושפעים ממדיניות של הממשלה וכעת באווירת הבחירות עשויים להיות שינויים שירעו את מצבם של אזורי העדיפות.
אזור עדיפות לאומית א' נהנה מהנחת אזור של 31% (תקרת ההנחה היא עד 900,00 ₪ ובאזורים בהם אושרה תב"ע לשלוש יחידות נפרדות עד 1,350,000 ₪ - הנחה בגין 3 יח"ד ניתנת באופן זמני ולא ברור אם תינתן לאורך זמן). בגין השווי מעבר לתקרה ההנחה משולמים דמי היוון בסך 33% + מע"מ.
מצאנו שיש אטרקטיביות באזורי עדיפות לאומית א' (צפון ודרום) בהם שווי מ"ר מבונה עדיין לא הושפע מהחלטה 1591 ונותר כשהיה (בינתיים), דבר שמשפיע לטובה על גובה השומות שעדיין עומדות על שווים סבירים בהחלט בעת יישום החלטה 1591 ביחס להטבות שמתקבלות במסלול "דמי רכישה".
בהתאם להסבר שהובא לעיל בהתייחס לאזורי עדיפות לאומית, אבקש לנתח את הסוגיה שהעלנו לדיון עבור שני אזורים: "מרכז הארץ ו- "אזור עדיפות לאומית א'".
הליך פיצול מגרש מנחלה מתבצע בשני שלבים:
שלב התכנון -
- עריכת תב"ע לפיצול המגרש/בית מהנחלה.
- התב"ע תחתם על ידי האגודה, ועדה מקומית, רשות מקרקעי ישראל ובסוף הדרך תקבל תוקף בועדה המחוזית לתכנון ובניה.
- בתכניות החדשות עליהם עובדים במועצות אזוריות ובמושבים, הוכנסו סעיפים שמאפשרים ביצוע של פיצול מגרש מנחלה בתשריט חלוקה בסמכות ועדה מקומית, דבר שיוזיל את העלויות ויקצר תהליכים.
יישום החלטה 1591:
- במקביל לביצוע תהליך אישור התב"ע לפיצול, יש לפעול ולהגיש את המסמכים הנדרשים ליישום החלטה 1591 ובין היתר מפה מצבית עליה יסומן גבול חלקת המגורים של הנחלה בסך 2.5 דונם וככל וחלקת המגורים גדולה יותר (בתב"ע בתוקף עד 27.3.07), יש לקבל החלטה אם לרכוש את הזכויות מעבר ל- 2.5 או לסמן את גבול 2.5 דונם ויתרת חלקת המגורים המאושרת בתב"ע מיום 27.3.07 תסומן כחלקת חצר.
- לאחר שכל המסמכים יוגשו ויאושרו על ידי רמ"י יגיע לנחלה פקח שיבחן את השימושים וחריגות הבניה במבנים בנחלה.
- לאחר שהפקח יאשר כי כל המבנים בנחלה בנויים ללא כל חריגה ואין שימושים חורגים, יישלח על ידי רמ"י שמאי לנחלה שיקבע גובה דמי הכניסה בסך 3.75% + מע"מ ו/או דמי הרכישה בסך 33% + מע"מ.
שלב הקניין -
- לאחר שהתב"ע תקבל תוקף ולאחר יישום החלטה 1591 במסלול "דמי כניסה", בעל הנחלה יבקש לרשום את הזכויות ביחס למגרש שיפוצל מהנחלה, על ידי המצאת התב"ע לרמ"י ביחד עם בקשה להקצות את הזכויות על שם בעלי הנחלה או אחד הילדים או ע"ש קונה.
- רמ"י תשלח בקשה לשמאי לבחון את שווי ערך המגרש לגביו מבוקשת העסקה ובהתאם תבוצע השומה ולאחר מכן יומצא החשבון לתשלום "דמי היוון" בגין המגרש שפוצל מהנחלה.
- גובה דמי ההיוון הם בסך של 29.25% + מע"מ עבור זכויות הבניה עד 160 מ"ר ובנוסף 33% + מע"מ עבור זכויות הבנייה מעבר ל- 160 מ"ר לרבות כל הפוטנציאל התכנוני ("הפוטנציאל התכנוני" הוא קיבולת זכויות הבנייה שניתן יהיה לבצע במגרש בד"כ כ- 250 מ"ר עיקרי +שירות).
- לאחר שישלח מפרט כספי וישולמו דמי ההיוון ייחתם הסכם חכירה מהוון ביחס למגרש לתקופה של 49 שנים + 49 שנים.
- זכויות הבנייה במגרש שיפוצל מהנחלה יקבעו בתב"ע, כאשר רמ"י גובה את דמי ההיוון עבור מלוא הפוטנציאל במגרש ללא קשר לזכויות שיוצמדו בתב"ע.
כיצד נבחר את המסלול המתאים בהחלטה 1591 בנחלות במרכז הארץ:
באזור מרכז הארץ מצאנו עדיפות ברורה לביצוע יישום של החלטה 1591 במסלול "דמי רכישה" כאשר בעל הנחלה מבקש לבצע בנייה של בית שלישי בנחלה ופיצול של מגרש אחד או שניים מהנחלה.
במסלול "דמי רכישה" בעל הנחלה יקבל את זכויות הבנייה העתידיות בחלקת המגורים ללא כל הגבלה, גם אם יאושרו בעתיד לבנייה ארבע או חמש או יותר יחידות. המגמה העתידית שאנו מזהים לאור הפקעות (לא אחראיות יש לומר במבט עתידי) של שטחים חקלאיים במשבצות של אגודות, היא הגדלה של הזכויות בחלקות המגורים וכן הגדלה של מספר היחידות באמצעות תיקון לוח 2 בתמ"א 35 ובמבט לעתיד לתקופה של עשרים שנה לפחות, ניתן בהחלט לומר שבחלקת המגורים בנחלה ניתן יהיה לבנות מספר יחידות גדול יותר מהמוכר לנו כיום, לפחות יח"ד 1 לכל חצי דונם וביצוע מספר פיצולים בהתאם, כאשר בחלקת המגורים בנחלה תיוותר יח"ד 1.
הגדלה של מספר יחידות הדיור בחלקות המגורים לא תמיד מתאימה או נכונה לכל מושב.
הליך גדילה מואץ עשוי לגרום לבעיות חברתיות, איבוד הזהות, בעיות תחבורה, תשתיות, מתחים בין האגודה לתושבים לאור כך שיבוצעו עסקאות ללא ועדת קבלה במגשים המפוצלים וכו'.
על כן, יש לבחון את העובדות ביחס לכל מושב באופן פרטני, תקן הנחלות, מיקום המושב, אפשרויות ניצול הקרקע של משבצת האגודה בייחוד לייזום בהתאם להחלטות רמ"י, מדיניות התכנון של המושב והרצון לבצע צמיחה דמוגרפית מתוך היישוב תוך השבה של בנים לגבולם ובהתאם לכך לקבל החלטות ביחס לתכניות עתידיות שהמושב מבקש לאשר.
המסקנה היא ברורה - בעל נחלה שיבקש בעתיד לבצע שני פיצולים יבחן היטב את מסלול "דמי רכישה" ואת האפשרויות שעומדות בפניו לשלם את הסכום שכיום נראה גבוה אך יש לשים לב - כי בתשלום "דמי רכישה" בעל הנחלה רוכש את כל הזכויות העתידיות בשווי נכון להיום ויש לכך יתרון כלכלי משמעותי במרכז הארץ גם לאור מגמה של הגדלת הזכויות בחלקת המגורים.
מסלול הנחה 20% - הכדאיות הגבוהה ביותר ליישום מסלול "דמי רכישה" במרכז הארץ עומדת לפתחם של בעלי נחלות שרכשו את הנחלה החל מיום 1.1.93. בעלי נחלות אלה זכאים למסלול הנחה 20% כך שהם יקבלו הנחה של 13% בדמי רכישה. במקרים אלה, גם אם בעל הנחלה יבצע רק פיצול עתידי אחד - יש כדאיות לבצע "דמי רכישה" ולא "דמי כניסה" ועל כן מומלץ לבדוק את המסלולים היטב בטרם יישום ההחלטה.
דוגמא:
בעל נחלה רכש את הנחלה בשנת 1998.
בשנת 2019 בעל הנחלה מבקש לבנות בית שלישי ולבצע פיצול של בית שני מהנחלה שכבר בנוי בנחלה.
עלויות בחלוקה למסלולים:
מסלול דמי כניסה 3.75% - ישלם בעל הנחלה סך של 180,000 ₪. שווי הנחלה הוא 6 מיליון ₪.
בגין דמי הכניסה יקבל בעל הנחלה זכויות בניה בסך 375 מ"ר לחלוקה בין המבנים ללא תשלום בגין ההפרש בין 160 מ"ר ועד 375 מ"ר. מעבר ל- 375 מ"ר ישולם 91% בגין דמי היוון עבור כל מ"ר המבוקש בהיתר הבניה. במושב המדובר סך של 1 מ"ר מעבר ל- 375 מ"ר = 6,000 ₪ כולל מע"מ.
בגין השלמה ל- 33% + מע"מ עבור פיצול מגרש מנחלה כאשר שווי השוק של מגרש 500 מ"ר בהרחבה כולל זכויות בניה בסך 250 מ"ר עיקרי + שירות הינו 1,800,000 ₪ - ישולם סך של
700,000 ₪ כולל מע"מ (כולל "דמי הכניסה") + היטל השבחה בסך 500,000 ₪ + מס רכישה 6% X 700,000 ₪ = 42,000 ₪ .
סה"כ עלויות הפיצול (מעוגל) = 1,300,000 ₪ (כולל עלויות אדריכל ומודד).
במסלול דמי רכישה הנחה 20% - ישלם בעל הנחלה סך של 1,500,000 ₪ כולל מע"מ.
התוצאה - במקרה המתואר לעיל, בעל הנחלה יבחר במסלול דמי הרכישה הנחה 20% ויקבל בנוסף את עלויות הפיצול השני, השלישי וכו', זכויות בנייה עתידיות, אפשרות להשכיר בתים בנחלה, פטור מדמי רכישה במכירה בגין חלקת המגורים.
"התחשבנות מחדש" - נזכיר כי מסלול "התחשבנות" מחדש עומד להיסגר ביום 9.4.19 ומבדיקה ברמ"י מצאתי כי באופן תמוהה אין נהירה של הציבור לבצע יישום של החלטה 1591 במסלול "התחשבנות מחדש" למרות ההטבה המשמעותית שניתנת במסלול זה, באמצעות קיזוז מלוא של דמי ההיוון ששולמו החל מיום 9.6.11 ועד ליום 9.4.18 בעת ביצוע בניה בנחלה או פיצול מגרש מנחלה או קיזוז של דמי ההסכמה ששולמו במועדים האמורים משומת דמי הרכישה.
דוגמא:
בעל נחלה רכש את הנחלה בשנת 2009. בשנת 2013 ביצע בנייה בנחלה וביקש תוספת בנייה של
100 מ"ר לבית המגורים שהיה בנוי בעת הרכישה בסך של 140 מ"ר. בחודש יוני 2013 שילם בעל הנחלה סך של 320,000 ₪ בגין תוספת בניה של 80 מ"ר, כאשר 20 מ"ר ראשונים השלמה ל- 160 מ"ר פטורים מתשלום.
בשנת 2019 בעל הנחלה מבקש לבנות בית שני בנחלה בשטח של 200 מ"ר עבור אחד הילדים שהתחתן וכן לפצל את הבית מהנחלה. בעל הנחלה מבקש לקבל את ההחלטה הנכונה ביחס למסלול שבו עליו לבחור?
בחינת המסלולים:
מסלול החלטה 1561 - (פטור עד 160 מ"ר עבור כ"א משני בתי המגורים בנחלה) - בעל הנחלה ישלם עבור זכויות הבניה מעבר ל- 160 מ"ר, בגין קיבולת בניה של 40 מ"ר סך של 6,000 ₪ עבור כל מ"ר ובסה"כ 240,000 ₪.
במסלול "דמי כניסה" בסך 3.75% - ישלם בעל הנחלה סך של 200,00 ₪ אך הוא זכאי לקיזוז של דמי ההיוון ששולמו בשנת 2013 בסך של 320,000 ₪ (לפני הצמדה).
התוצאה היא שבעל הנחלה לא ישלם לרמ"י אלא יקבל החזר בסך של 120,000 ₪ ויקבל זכויות בנייה של 375 מ"ר ויידרש לשלם על כל מ"ר מעבר לכך.
במסלול דמי רכישה הנחה 20% - השווי יעמוד על סך של 1,700,000 ₪ כולל מע"מ ובקיזוז של דמי ההיוון בסך 320,000 ₪ ישלם 1,380,000 ₪ כולל מע"מ ויקבל את כל זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות ללא תשלום נוסף.
אחת הבדיקות שביצענו על מנת לקבל החלטה מתאימה, היא האם בעל הנחלה מתכוון לבנות בית שלישי בנחלה בעתיד ולבצע פיצול נוסף מעבר לפיצול של הבית השני שייבנה כעת?
התשובה היתה חיובית! בעל הנחלה עדכן כי הבת מתעתדת לבנות בית נוסף בנחלה. הנחלה נמצאת באזור של מועצה אזורית מטה יהודה שבו אושרה לאחרונה תב"ע לשלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים.
התוצאה - בעל הנחלה החליט ליישם את המסלול של דמי הרכישה הנחה 20%.
בעל הנחלה קיבל שומה בסך של 1,700,000 ₪ ממנה קוזזו דמי ההיוון ששולמו בשנת 2013 בסך 320,000 ₪ והוא ישלם 1,380,000 ₪.
התנאי לביצוע - הגשה של כל המסמכים ליישום החלטה 1591 עד 9.4.19.
נעדכן כי בשלב זה אין עדיין החלטה להאריך את המועד להתחשבנות מחדש ולכן יש לשים לב היטב ולבדוק אם קיימת זכאות לביצוע קיזוז של תשלומים ששולמו במהלך התקופה 9.6.11 ועד ליום 9.4.18.
מאות בעלי נחלות ביצעו תוספות בנייה בשנים אלו ועסקאות רבות בוצעו - אך באופן לא ברור אין התעוררות של בעלי נחלות לביצוע החלטה 1591 והזכאות לקבל את הכספים בחזרה תבוטל בסיום התקופה וחבל שכך.
מבט לעתיד ביחס להחלטה 1591:
נזכיר כי בהחלטה 1591 טמון העתיד של מגזר הנחלות שכן כל פעולה בסופו של דבר תבוצע באמצעות החלטה 1591 או כל החלטה שתחליף אותה או תעדכן אותה. באמצעות החלטה 1591 תבוצע בניה של יחידה שלישית בנחלה לאור כך שברוב המכריע של בנחלות אין דור שלישי וכמובן שפיצול מגרש מנחלה יבוצע בהחלטה 1591 לאור עלויות מופחתות (הוראת אגף חקלאי 62 בגינה משולמים 91% דמי היוון בעת פיצול עדיין בתוקף).
רמ"י פרסמה לאחרונה להערות הציבור את קודקס ההחלטות החדש שנכתב כמו חקיקה ראשית. המטרה היא לעשות "סדר בבלאגן" של ההחלטות ולאפשר למשתמש להתמודד עם 1600 החלטות שמבטלות ומעדכנות אחת את השניה במשך מעל 50 שנה. כאשר בוחנים את הסעיפים שמתייחסים למגזר החקלאי בקודקס החדש, ניתן להבחין כי החלטה 1591 מקבלת מקום מאוד מרכזי והיא למעשה תהווה השער לביצוע כל הפעולות בנחלה: בניה, פיצול, מכירה, בנייה של יחידה שלישית, השכרה וכו'.
