מידע בנושא מיסוי מקרקעין

פסק דין חשוב של בית המשפט העליון בבקשת רשות ערעור של בית המשפט לעניינים מנהליים בנצרת הבהיר והרחיב את תחולתו של חלף היטל ההשבחה ואף דחה את הערעור של הועדה לתכנון ובניה מעלות תרשיחא  על פסק הדין של ביהמ"ש המחוזי בדרישה לחייב שינוי ייעוד משטח ציבורי פתוח לתחנת הדלק בהיטל השבחה.

ביהמ"ש נדרש לפרשנות התיבה "שימוש חקלאי" כפי שהיא באה לידי ביטוי בסעיף 21 לתוספת השלישית בחוק.

ביהמ"ש מנתח  וקובע כי חלף היטל השבחה ישולם בהתקיים בשלושה תנאים  מצטברים שלגבי שניים מהם אגודת מעונה עומדת.

בר"ם  8432/18 הוועדה המקומית לתכנון ובניה מעלות תרשיחא נ׳ מעונה מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ואח׳.פס״ד מיום 04/12/19

האם הסכם שנעשה בין יורשי נחלה במושב לאחר מתן צו ירושה עלול להביא לחובת תשלום היטל השבחה?

היטל השבחה הוא היטל מכוח חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, המוטל כאשר חלה השבחה במקרקעין.

מועד תשלום ההיטל הינו, בין היתר, בעת העברת הזכויות במקרקעין. לאחרונה דנה ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה פיצויים והיטלי השבחה - מחוז מרכז ("וועדת הערר"), בשאלה האם הסכם בין יורשים, במסגרתו יש העברת זכויות בנחלה ואשר נכרת לאחר מתן צו הירושה, הינו העברה המחייבת תשלום היטל השבחה, או שאין חובת תשלום, שכן ההסכם מהווה חלק מהליך ההורשה וההעברה הינה 'העברה מכח דין' ועל כן אינה נחשבת כמימוש זכויות, המחייבת תשלום של ההיטל.

ערר מס' 8027-02-18 פרוכטר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה עמק חפר (ניתן ביום 11.12.2018)

כידוע בשנים האחרונות, הוכבד נטל המיסוי המוניציפלי על חוכרי הנחלות החקלאיות אשר מחויבים בתשלום היטל השבחה, משל הם היו חוכרים עירוניים של קרקע המינהל.

אלא שפסק דין של ועדת ערר לענייני היטל השבחה, שהעניק פטור היטל השבחה לעסקה רצונית בין יורשים של נחלה חקלאית מערער במקצת את המגמה שסימן בית המשפט העליון בפרשת בלוך.

עם מותם של ההורים, הילדים הסכימו שאחד מהם יהיה ה"בן הממשיך" בנחלה שבמושב כפר חיים, ואילו שני הנותרים יקבלו חלק אחר מירושת הוריהם המנוחים.

בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה נקבע כי "העברה לפי דין" אינה אירוע מימוש המקים חבות בתשלום היטל השבחה באותו המועד. ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז דנה בשאלה  אם הסכם לחלוקת ירושה, לשם קביעת היורש של נחלה חקלאית, מהווה מימוש מקרקעין כהגדרתו בתוספת השלישית לחוק התו"ב.

ועדת הערר קבעה כי אין חולק כי העברת מקרקעין בדרך של ירושה מהווה ׳העברה מכח דין׳, אשר על פי התוספת השלישית אינה נחשבת ׳מימוש זכויות׳ ועל כן, אינה מקימה חבות בתשלום היטל השבחה. ועדת הערר מסבירה בהחלטתה כי העברת זכויות בנחלה חקלאית כפופה למדיניותו רבת השנים של המינהל שלא לפצל את הנחלה החקלאית בין מס' גורמים, אלא להותירה כיחידה שלמה בידי גורם אחד בלבד, וזאת על מנת לאפשר את מימוש הפוטנציאל המשקי שלה ולמנוע פגיעה אפשרית בתועלת הכלכלית העשויה לצמוח ממנה.

חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) תשנ"ג-1992 , חוקק לראשונה כאמור בשנת 1992 ועסק בנושאים שונים.

נושא מרכזי שבו הוא עסק הוא נושא הארנונה ברשויות המקומיות כאשר החוק הנחה את השרים לקבוע בכל תחום תעריף מינימום למטר ותעריף מקסימום למטר.

כמו כן ששנת 1992 ואילך הייתה רשאית רשות מקומית להעלות את התעריף רק על פי מה שנקבע לכל הרשויות בכל שנה, כולל המועצות האזוריות.

כך למשל לשנת 2018 אישרה הכנסת העלאת ארנונה בשיעור של 2.18%  ולשנת 2019 בשיעור של 0.32% וזאת בהתאם לתחשיבים המצ"ב בקישור הבא.

בתחילת חודש זה קבעה ועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי בחיפה ברשות כב' השופטת אורית וינשטיין, תוך אימוץ ההלכה הקיימת, כי הוצאות פיתוח לא יתווספו לשווי מכירה ולא יחויבו במס רכישה, כל עוד לא בוצע פיתוח במועד החתימה על הסכם הרכישה.

ו"ע 20861-09-16 אאורה השקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה.

במהלך יישום החלטה 1553 של מועצת מקרקעי ישראל "קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, או אגודה חקלאית שיתופית", קיימת חובת דיווח למיסוי מקרקעין על רכישת זכויות מרשות מקרקעי ישראל (להלן - רמ"י).

על פי סעיף 19(3) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963, מוגדר יום המכירה: "יום אישור העסקה בידי מנהל רשות מקרקעי ישראל או בידי מי שהוא הסמיך לכך".

על פי תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (דיווח מקוון), התשע"ח - 2017 וכללי מיסוי מקרקעין שבח ורכישה (דיווח מקוון), התשע"ח - 2017 חלה חובת דיווח מקוון לרבות על רמ"י, על כלל עסקאותיה תוך 30 ימים מיום המכירה.

חלוקת עיזבון בין יורשים ועריכת צוואה, כאשר במרכז עומדת נחלה, היא מלאכה שדורשת בחינה משפטית ומסויית של מרכיבים רבים בכדי להימנע מתקלות משפטיות וחבויות מס גבוהות.

מגיעים לפתחנו מקרים רבים, לרבות הליכי גישור בין יורשים ותיקים מבתי משפט לענייני משפחה, כאשר התגלעה מחלוקת כיצד לבצע את חלוקת הזכויות בנחלה, כאשר במרכזם עומדות שתי שאלות עיקריות: האם החלוקה בין היורשים תתבצע על בסיס שווי הנטו או הברוטו של הנחלה? מהן חבויות המס החלות בחלוקת העיזבון ועל מי הן חלות?

ראשית נסביר, כי קיימות סיבות רבות ומגוונות למחלוקות בין יורשים בעת חלוקת הזכויות בנחלה. תקלות רבות מתרחשות כאשר ילד אחד או יותר מתגוררים בנחלה וההורים לא חתמו על הסכמים עם הילדים שבנו בנחלה או לא ביצעו תיאום ציפיות. העובדה שילדים מתגוררים בנחלה ביחד עם העובדה שאין תיאום ציפיות לגבי משך זמן המגורים? והאם יש כוונה לתת זכויות בנחלה או בפיצול של מגרש? יהוו מכשול ליישום של כל הסדר או צוואה אם הם לא יעמדו בקנה אחד עם הציפיות או הרצונות של הילדים המתגוררים בנחלה.
לכן אני חוזר ומדגיש - לא מאפשרים לילדים לבנות בנחלה או להתגורר בבית בנחלה, מבלי לחתום על הסכם שמסדיר את הזכויות לגבי תקופת המגורים ומהות הזכויות שניתנות בבית המגורים, בחיי ההורים ולאחר שאחרון ההורים ילך לבית עולמו.  

במקרים בהם נותרה צוואה ויש מספר יורשים או במקרים בהם נותרה צוואה שקובעת חלוקה שווה של הנחלה בין היורשים או צוואה שקובעת הוראות שלא ניתנות ליישום, הואיל והן עומדות בסתירה להחלטות רמ"י ולהסכם המשבצת או הסכם החכירה שחל על הנחלה, מצאנו מחלוקות קשות ביותר שהצריכו שעות רבות של גישור והרבה תעצומות נפש, אותן ניתן היה לחסוך מהיורשים אילו ההורים היו מקבלים ייעוץ מתאים.

בנוסף לבעיות המשפטיות שמתעוררות כאשר הצוואה מנוגדת לעובדות שקיימות בנחלה כמו מגורים של ילדים והבטחות בע"פ או בכתב או צוואה שקובעת הוראות שלא ניתנות ליישום או כאשר לא נותרה צוואה, קיימות בצוואות תקלות מס משמעויות שעשויות להביא יורשים למכירה של הנחלה, לאור כך שבצוואה אין תכנון מס מתאים.

כאשר הורים הולכים לעולמם ולא מותירים אחריהם צוואה מתאימה, הם עשויים לגרום שלא בכוונה ומבלי לשים לב, למחלוקות משפטיות בין היורשים ויותר מכך, לחבויות מס בעת ביצוע החלוקה והעברת תשלומי האיזון בין היורשים, שהיו יכולות להיחסך אילו ההורים היו מקבלים הכוונה מתאימה ובמקרים מסוימים לכך שלא ניתן יהיה לקיים כלל את הצוואה, מה שמצריך את היורשים להגיע ביניהם להסכמות, כאלו שלא תמיד ניתן להגיע אליהן גם אם היורשים מאוד מעוניינים בכך.

עליית השווי של הנחלות והרצון להותיר אותן במשפחות לדורות ולא למכור לצד ג', מצריך מההורים לבחון היטב את המצב המשפחתי, המשפטי, התכנוני והמיסוי של הנחלה ולערוך צוואה שתקבע הוראות מתאימות שניתנות ליישום.

לאחרונה הפך ביהמ"ש העליון את הכרעת ביהמ"ש המחוזי וקבע כי בנסיבות הקונקרטיות של המקרה שנדון בפניו לא נכרתה עסקת אשראי בין הצדדים, ומס השבח ששילמו המערערים במועד כריתת הסכם מכירת המקרקעין שקול למס שהיה משולם באופן שוטף בעת קבלת תקבולי תמורת המכירה. לפיכך, אין להטיל על המערערים מס הכנסה בגין ריבית שכביכול צמחה להם בגין עסקת מכירת המקרקעין.

ע"א 6914/15 דוד אהרוני ואחרים נ' פ"ש כפר סבא, פס״ד מיום 22/04/2018

חברים תרשמו את המועד יב' בניסן תשע"ח (28.3.18), רשות מקרקעי ישראל פרסמה באתר האינטרנט כי החלטה 1523 יצאה לדרך באופן רשמי ומזמינה את החוכרים להגיע וליישם את החלטה 1523.

בפועל במרחבים מיישמים את ההחלטה בחודשים האחרונים, מרחב צפון מתקדם מכולם והתחיל ליישם את ההחלטה כבר לפני כחצי שנה ובהתאם הומצאו שומות לדמי כניסה ודמי רכישה במסגרת בקשות יזומות של בעלי נחלות ובתהליך עסקאות מכר של נחלות.

דמי ההסכמה חלפו מן העולם באופן רשמי! ברגע שרמ"י פרסמה את ההזמנה להגיע ולבצע "התחשבנות מחדש" עולם "דמי הרכישה" נכנס לתוקף באופן רשמי ובהתאם לכך יש לפעול במסגרת עסקאות מכר ורכישה של נחלות.

נזכיר, כי ברוב האזורים בארץ (למעט אזור עדיפות לאומית א' וקו עימות ובחלק מאזורי עדיפות לאומית ב') דמי הרכישה גבוהים מדמי ההסכמה ונושא זה יש להסדיר ביחסים בין מוכרים לקונים בהסכמי המכר.

בשלב זה, בעלי הנחלות נדרשים לשים לב לתאריך 9.3.19! זהו המועד האחרון להגיש בקשות להתחשבנות מחדש. כרגע עמדת רמ"י היא, כי חוכר שלא יגיש את הבקשה במועד לא יקבל את הזיכוי בגין דמי ההסכמה ששילם המוכר בעת ביצוע העסקה וההשלכות לכך הן מיליוני שקלים!!! נעיר כי יש לנו השגות על עמדה זו!

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.