אני שמח לבשר, כי רמ"י תתקן את הגדרת "העברת זכויות" בהחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' ותקבע, כי הורשה על פי דין או על פי צוואה לא תחייב את מקבל הזכויות לשלם "דמי רכישה" גם אם הוא לא מוגדר "קרוב" בהחלטה.
חיוב בדמי רכישה "בהעברת זכויות":
"העברת זכויות בנחלה" מחייבת בתשלום "דמי רכישה" למעט במקרים הבאים:
- העברה בין אחים - חייבת בתשלום דמי רכישה -
- העברה ל"קרוב" בתמורה או שלא בתמורה -
לדוגמא: העברת זכויות בין הורה לילד או בין סבא לנכד או בין בני זוג (לרבות ידוע בציבור). העברות אלו פטורות מתשלום דמי רכישה גם אם שולמה בגין העברת הזכויות תמורה.
לדוגמא: העברה של הזכויות בנחלה בין הורה לילד, כאשר הילד שילם להורים תמורה בגין הזכויות - פטורה מתשלום דמי רכישה.- ככלל, יורשים של נחלה המבצעים חלוקת עיזבון ביניהם בתמורה או שלא בתמורה - לא מחויבים בתשלום דמי רכישה.
- יש לשים לב היטב למקרים מיוחדים כגון: העברת זכויות לנכד שלא צוין בצוואה כיורש - למרות העובדה כי בהגדרת "קרוב" מצוין "צאצא" והגדרת צאצא כוללת נכד ונין, ככל והנכד לא צוין כיורש בצוואה, יחול חיוב בדמי רכישה.
בכדי שלא לחייב נכד לשלם דמי רכישה במקרה שבו הילד היורש (ההורה של הנכד), לא ירצה או לא יוכל לקבל את הזכויות בנחלה והנכד יבוא במקומו, יש לקבוע בצוואות הוראה של "יורש במקום יורש" והוראה של "יורש אחרי יורש", כלומר, במקום הבן או לאחר הבן, יבוא הנכד ובמקרה זה, לא יחול חיוב בדמי רכישה בעת ביצוע העברה בתהליך חלוקת עיזבון בין יורשים.
- העברה לגרוש/ה על פי פסק דין לגירושין - לא מחויבת בתשלום דמי רכישה.
שימו לב! במקרים בהם חלפו שנים רבות מהמועד בו ניתן פסק הדין לגירושין ועד למועד ביצוע החלוקה בפועל, עשויה להיות "מלכודת" גם בתשלום דמי רכישה וגם בתשלום מס שבח ורכישה. - העברה ליורש במסגרת חלוקת עיזבון -
- לדוגמא: ילד קיבל זכויות בנחלה בהעברה ללא תמורה בחיי ההורים. לאחר שאחד ההורים הלך לעולמו הילד שקיבל את הזכויות בנחלה מבקש לבצע פיצול של הבית שנבנה על ידו ולהעביר את הזכויות בנחלה המפוצלת לאחיו שבנה בית בנחלה ומקיים עסק בנחלה. במקרה זה, יחול חיוב בדמי רכישה. לעומת זאת, במס שבח לא יחול חיוב במעבר בין האחים, שכן מקור הנכס שקיבל האח שמבקש להעביר את הנחלה המפוצלת לאחיו, הוא במתנה מההורים.
- מומלץ שלא לבצע העברה ללא תמורה בחיי ההורים מסיבות רבות, אלא לבצע צוואות שניתן לתקן בכל עת. לאור הדרישה לתשלום דמי רכישה בהעברה בין אחים (בדמי הסכמה בעבר לא היה חל חיוב בהעברה בין אחים), יש לשים לב ביתר שאת שלא לבצע העברה ללא תמורה.
הורשה של נחלה ליורש שאינו מוגדר "קרוב" בהחלטה:
מחר 2.11.2020, תתקיים ישיבת מועצת מקרקעי ישראל ובהתאם לפרסום הצעות ההחלטה, עולה כי הועלתה הצעה לתיקון פרק ההגדרות כך שלא יחול חיוב בדמי רכישה בעת העברה בהורשה.
אשתף אתכם במקרים שהביאו לתוצאה של חיוב בדמי רכישה למרות שמדובר ביורשים:
מקרה ראשון:
ראובן בעל זכויות בנחלה, ערירי, ערך צוואה וקבע, כי הזכויות בנחלה יועברו לשמעון, חבר קרוב שטיפל בו כל השנים.
לאחר שראובן הלך לעולמו, הוגשה בקשה לצו קיום צוואה ועם הצו פנה שמעון לרמ"י וביקש לבצע העברת זכויות בנחלה על שמו.
פקיד רמ"י שקיבל את הבקשה להעברת זכויות הבהיר לשמעון, כי הוא לא מוגדר "קרוב" בהחלטה ועל כן יחול חיוב בדמי רכישה בגין העברת הזכויות.
דמי הרכישה במקרה של שמעון עומדים על 3 מיליון ₪ שאין לו יכולת לגייס ועל כן הוא לא יוכל לבצע את העברת הזכויות על שמו ולקבל את הזכויות בהתאם להוראות הצוואה ויאלץ למכור את הנחלה.
מקרה שני:
שרה בעלת זכויות בנחלה, רווקה, עורכת צוואה וקובעת כי הזכויות בנחלה יועברו בירושה לבן של אחותה יוסי.
שרה הלכה לעולמה ויוסי פונה לרמ"י לאחר שקיבל צו קיום צוואה ומבקש להעביר על שמו את הזכויות בנחלה.
פקיד רמ"י מודיע ליוסי כי לאור כך שהוא לא "קרוב" בהתאם להגדרה בהחלטה שלא כוללת דודה ואחיין, הוא יחויב בתשלום דמי רכישה שנאמדים בסך של 2.8 מיליון ₪.
יוסי לא יכול לשלם את דמי הרכישה ונאלץ למכור את הנחלה.
מקרה שלישי (ראה הרחבה להלן):
ההורים בעלי זכויות בנחלה הלכו לעולמם והותירו אחרים שני ילדים שזכאים בחלוקה שווה לקבל את הזכויות בנחלה.
היורשים לא ביצעו כל פעולה בנחלה ולא חילקו את הזכויות ביניהם כשהזכויות נותרו רשומות ע"ש ההורים במשך שנים רבות.
במהלך השנים נפטר אחד האחים וילדיו הגיעו להסכמה עם האח שנותר בחיים (הדוד), כי הם ירכשו ממנו את הזכויות (מחצית) בנחלה ויבצעו ביניהם חלוקה, כאשר אחד הילדים יירשם כבעל הזכויות בנחלה ושניים יבצעו פיצול של מגרשים.
בוצע ההסכם חלוקת עיזבון בין האחיינים לדוד שהוגש לרשות מקרקעי ישראל לצורך ביצוע העברת הזכויות ע"ש אחד האחיינים שנבחר כמי שיקבל את הזכויות בנחלה.
פקיד רמ"י בחן את המקרה והודיע, כי לאור כך שחלוקת העיזבון לא מבוצעת בין אחים אלא בין אחיינים לדוד, יחול חיוב בדמי רכישה לצורך העברת הזכויות בנחלה ע"ש אחד האחיינים.
במקרה זה החבות בדמי רכישה עומדת על סך של 4.3 מיליון ₪ והאחיינים לא יכולים לגייס את הסכום המבוקש על ידי רמ"י והתוצאה היא שלא ניתן לבצע את העברת הזכויות במסגרת חלוקת העיזבון ותחת זאת היורשים יאלצו למכור את הנחלה.
ניתוח המקרה השלישי - העברת זכויות בחלוקת עיזבון בין האחיינים לדוד -
- במקרה זה לא מדובר בהעברת זכויות ליורש על פי דין או על פי צוואה.
- האחיינים שמבקשים לרכוש את הזכויות מהדוד לא יורשים ישירים של הסבא וסבתא אלא שהם יורשים של אביהם שנפטר.
- האם יחול חיוב בדמי רכישה בגין העברה זו?
- בשלב זה התשובה היא שיחול חיוב בדמי רכישה! כי האחיינים לא מוגדרים "קרוב" בהחלטה ולא נכנסים להגדרה של "העברת זכויות" שכן לא מדובר בהעברת זכויות בהורשה, אלא שמדובר בחלוקת עיזבון בין מי שלא מוגדר "קרוב".
- האחיינים יערכו הסכם חלוקת עיזבון עם הדוד ויגישו את ההסכם לרמ"י והתוצאה הוא שהם יחויבו בדמי רכישה.
- מקרים כמו המתואר לעיל מוכרים היטב במקומותינו וניתן להציג מקרים דומים כמו העברה בין נכד לבין הדוד של אביו ועוד ועוד מקרים.
- גם כאן יש להמשיך ולפעול על מנת לתקן את העיוות שנוצר בעת חלוקת עיזבון שכן לא ניתן להשלים עם העובדה שיחול חיוב בדמי רכישה בעת חלוקת עיזבון ככל והיורשים הישירים נפטרו אלא שיש להחיל את ההוראות שחלות על יורשים ישירים גם עם יורשיהם.
תוצאות השינוי בהגדרת "העברת זכויות":
- הגדרת "קרוב" בהחלטה והגדרת "העברת זכויות" לא כללו אפשרות של העברת זכויות במסגרת הורשה למי שאינו מוגדר "קרוב" בהחלטה, דבר שהביא לתוצאה בלתי אפשרית לפיה יורש על פי צוואה או על פי דין יידרש לשלם דמי רכישה במיליוני ₪ אם הוא לא מוגדר "קרוב", מה שלא יאפשר לאותו יורש ברוב המוחלט של המקרים לקבל את הזכויות שניתנו לו על פי דין.
- הוסבר לרמ"י כי בחוק מיסוי מקרקעין ירושה על פי דין או על פי צוואה לא מהווה אירוע מס ויש לקבוע גזירה שווה גם בכל הקשור להורשה של נחלות ומתן פטור מתשלום דמי רכישה.
- לשמחתי רמ"י קיבלה את ההסבר ומחר הנושא יובא לאישור במועצת מקרקעי ישראל.
- התוצאה מהאמור לעיל היא, שבעלי זכויות בנחלות יכולים מעתה, לערוך צוואות ולקבוע הוראות במסגרתן יועברו הזכויות בנחלה גם למי שלא מוגדר "קרוב" בהחלטה, שכן הורשה על פי דין (צו ירושה) או על פי צוואה, לא מהווה אירוע מס לצורך חיוב בדמי רכישה.
