הארכת החוק לקידום הבניה במתחמים המועדפים / בועז מקלר רו"ח

חוק הותמ"ל הוארך ב 4.8.2021 במליאת הכנסת בארבע שנים נוספות מיום תחילתו.

רצ"ב נוסח הצעת חוק לקידום הבניה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה) (תיקון מס' 7) התשפ"א – 2021 שאושרה בקריאה שנייה ושלישית בכנסת 4.8.2021.

בין השאר תיקוני החוק הוספת תכנית מועדפת לפיתוח מוטה תחבורה דהיינו 108 תחנות מטרו שיוקמו במרכזי הערים והמתחמים שסביבם עד 800 מטר מהתחנה.

מספר המתחמים שיאושרו במסלול לדיור לא יעלה על 18 בשנה הראשונה, ומהשנה השניה על 20.

תוקף תכניות ותמ"ליות

החוק קובע כי יש להתחיל בביצוע התכנית תוך 4 שנים ממועד אישורה.

ביצוע תכנית – פירושו ביצוע ב – 25% מעבודות הפיתוח הכלולות בתכנית. זאת אומרת ניתן לעמוד בתנאי של "תחילת ביצוע" אפילו אם לא הוקמה יחידת דיור אחת בשטח התכנית.

החוק מאמץ באופן חלקי את הצעתו של עו"ד רון רוגין על פיה בחלוף 4 שנים תפקע התכנית אלא אם כן מאריכים אותם באופן חד פעמי, למשך שנה אחת.

ההסדר שנקבע בחוק הוא: אם חלפו תשעה חודשים לאחר מועד 4 השנים וטרם הוחל בביצוע התכנית – תפקע התכנית, אלא אם כן במהלך תקופה זו של 9 חודשים תאשר המועצה הארצית לתכנון ולבניית (להבדיל מהותמ"ל) התכנית.

ההצעה שהועלתה ע"י ח"כ אלון טל על פיה אישור המועצה הארצית לתכנון ולבנייה יהיה קצוב בזמן  - לא הוטמעה בחוק.

מגבלת ההפקעה של שטחי משבצת נחלות חקלאיות שנקבעה לכאורה עד 30% משטחי משבצת הינה פריכה מאוד.

א. אין מגבלה כלשהיא לגבי שיעור ההפקעות מיישובים חקלאיים בכל האמצעים החוקיים המקבילים ובכל יתר המסלולים של ההפקעה והנטילה. כך למשל  ניתן לקחת מיישוב חקלאי – בנוסף ובמקביל למסלול של הותמ"ל - אדמות חקלאיות לפי חוק כביש חוצה ישראל ('כביש 6') הפקעות על ידי נתיבי ישראל לפי פקודת ההפקעות או חוק תכנון ובניה. הפקעות או נטילת קרקע על ידי רכבת ישראל לפי כל דין. הפקעות על ידי חברת החשמל לישראל או על ידי נתיבי גז וכיוצא בזה.

נאמר במפורש כי ניתן לקחת במקביל משיעור קרקע העולה על 30% למשל על ידי תוכניות המוקדמות באמצעות ועדה מחוזית לתכנון ולבניה או כל אחד ואחד מיתר המסלולים.

ב. עד כה בשבע שנות פעילותה (מ 2014 עד 2021 כולל במסגרת הוראות המעבר שאיפשרו את המשך פעילות הותמ"ל) הותמ"ל אישרה לקחת משמונה ישובים – כולם מהמשק המשפחתי – למעלה מ 30% מהקרקע. בפועל יהיה ניתן לקחת במקרים הבאים מיישובים קרקעות בהיקף העולה על 30% משטח המשבצת.

הקבוצה הראשונה: ארבעה מתחמים מועדפים בשנה הראשונה לתחולת החוק יהיו פטורים ממגבלה זו. במילים אחרות, אם החוק ייכנס לתוקף באוגוסט 2021, ניתן יהיה להכריז על עוד ארבעה מתחמים גדולים בהתיישבות ובהם ניתן יהיה להשתלט על שטח העולה על 30% משטח המשבצת. כידוע, מתחם אחד יכול להשתרע על אלפי דונמים ולהרוס יותר מיישוב אחד.

היות ויכולת האפקטיבית של הותמ"ל היא כ 2 יישובים בשנה (התכניות החלו להתאשר ב 2017) הרי שבפועל ההפקעות הגדולות ימשיכו כסדרן. כאמור לאור הסמכות הרחבה לחרוג ממגבלת 30%, אין כמעט משמעות למגבלה.

הקבוצה השנייה: החל מאוגוסט 2022 ועד תום תחולת החוק, ניתן להכריז מדי שנה על עוד שלושה מתחמים מועדפים החלים על יישובים שכבר נפגעו מהותמ"ל. כאן ניתן כל שנה לגרוע (יחד עם גריעה קודמת בותמ"ל) עד 40% משטח המשבצת.

במילים אחרות: לא תהיה מגבלה ממשית על היקף הפגיעה בקרקעות חקלאיות מעובדות.

יתר על כן: אפילו לגבי היישובים שאושרה נטילת קרקע שבהיקף של למעלה מ 30% וטרם נלקחה קרקע בפועל – אין כאן הגנה (ככל שמדובר בתכניות ותמ"ליות) של 30%.

ג. אין מגבלה על קרקעות שהן מעבר למשבצת. כך למשל, ישוב יכול להיות בעל משבצת של 3,000 דונם וקרקע מעבר למשבצת של 1,000 דונם. ניתן ליטול ממנו בכפייה במסגרת הותמ"ל 1,900 דונם והדבר יהווה עמידה בכלל הרגיל. ויודגש – כל זאת עוד לפני המאגר השנתי בשנה הראשונה של ארבעת מתחמים ללא מגבלה בכלל ולפני שלושת יישובים שניתן לקחת מהם כל שנה מעבר למגבלה, קרי- 40% ולא 30%.

ד. אפילו במקרה בו ינסו להפעיל את מגבלת ה 30%, אז אין מתחשבים בכל הפקעה או נטילה שהייתה בעבר מכוח חקיקה כלשהיא. רשות מקרקעי ישראל דרשה להרחיב את בסיס החישוב לכל שטח המשבצת (כולל שטח המחנה) ולכן שיעור הנטילה מהקרקע החקלאית הוא גבוה בהרבה.